Ипотечный кредит

Шаг седьмой - сделка купли-продажи квартиры и ее нотариальное удостоверение. 
В назначенное время продавцы и заемщики встречаются в банке и осуществляют закладку средств, предоставленных банком, и собственную часть в сейфовые ячейки, где деньги будут храниться до момента перехода права собственности на квартиру к покупателю. После этого заключается договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который подлежит обязательному нотариальному заверению.

Шаг восьмой - государственная регистрация. 
Регистрируется переход права собственности на жилье от продавца к покупателю, после чего новый владелец получает свидетельство о собственности, становится практически полноправным владельцем выбранного жилья. Можно делать ремонт, с разрешения банка прописаться, сдать квартиру в наем. Зачастую заложенная недвижимость не может быть продано до полного погашения кредита.

Шаг девятый - налоговые вычеты. 
Купив новую квартиру в кредит, вы можете воспользоваться значительными налоговыми вычетами по подоходному налогу.

С 1 января 2001 г. действует новый порядок  расчета и применения льготы по подоходному  налогу. В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации.

Общий размер данного вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным  кредитам.

Даже если вы начали пользоваться льготой до 1 января 2001 г., то можете продолжать использовать ее, вычитая из вашего совокупного налогооблагаемого дохода суммы, направленные в погашение ипотечного кредита, включая основной долг и проценты. 

4. как правильно выбрать ипотечный банк

Не стоит  выбирать ипотечный банк только потому, что у него самые низкие декларируемые  процентные ставки.

В процессе выбора банка-кредитора процентные ставки играют важную роль, но не следует  забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты вам будет необходимо сделать дополнительно и какие дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода.

Кроме того, процентная ставка, указанная  банком-кредитором, не всегда начисляется  на реальный остаток. Например, изменение  ссудной задолженности может  учитываться при начислении процентов  по прошествии месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит ваши выплаты за пользование кредитом. Таким образом, ваша реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной. Не следует также забывать и о качестве предлагаемой вам услуги. Доброжелательность и профессионализм специалистов банка позволят вам значительно облегчить процедуру получения кредита, подобрать наиболее подходящий кредитный продукт и сделать наиболее разумный выбор в отношении приобретаемого жилья.

Определяясь с выбором банка-кредитора, постарайтесь не передоверять выяснение условий  кредитования своим родным или друзьям, ведь это может быть похоже на игру в испорченный телефон. Информация, доходящая до вас, не будет отражать реальное положение вещей.

Определяясь с выбором банка, уточните следующее: 
возможность досрочного погашения кредита (может караться штрафами до 3% от суммы остаточной задолженности); 
доля выплат (ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40-50% от совокупного дохода семьи); 
действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени).

После получения от банка сообщения (скорее всего, устного) о том, что вы устраиваете  банк как заемщик, надо потребовать от банка подтверждения согласия на представление кредита в письменной форме с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки.

Подумайте, прежде чем заключать договор  с риэлтором, который выступает  на стороне как продавца, так и покупателя и не может представлять и защищать интересы обоих участников сделки одновременно. При этом обычно агент более внимательно относится к интересам продавца, а не покупателя. Поэтому при покупке квартиры постарайтесь нанять своего риэлтора (юриста, адвоката), который будет представлять только ваши интересы в данной сделке.

Не  оформляйте покупку квартиры без  профессиональной технической экспертизы и юридической проверки. Любое  утверждение продавца о техническом  состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Помните, что, покупая жилье на вторичном рынке, вы имеете большую вероятность столкнуться с такими проблемами, как вздутие паркета или протекание потолка, поэтому постарайтесь точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт.

Для проверки технического состояния квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составил бы письменное заключение, где были бы указаны все достоинства и  недостатки технического состояния данной квартиры на момент ее проверки.

Особое  внимание следует уделить и проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется "проверка чистоты титула". Данный термин подразумевает под  собой выявление всех лиц, которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременении со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.

Следует отметить, что в данном вопросе лучшего союзника и помощника, чем банк-кредитор, не найти, так как именно он в большей степени заинтересован в качестве и ликвидности обеспечения по ипотечному кредиту.

Не  подписывайте никакие документы  без предварительного ознакомления с ними или в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и, если у вас возникли вопросы, постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов. Более предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать все документы перед их подписанием в момент заключения сделки.

5.варианты  ипотечных программ.

Ныне в  кредитных организациях действует  несколько схем ипотечного кредитования: 
1. Заключается трехсторонний договор, стороны которого - продавец, покупатель и банк. Между покупателем и банком существует кредитный договор, по которому банк предоставляет покупателю необходимые денежные средства. В качестве залога возвращения денег выступает приобретаемая недвижимость. Если заемные деньги с начисленными процентами заемщиком не возвращаются, банк вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость.

Неудобство  для покупателя состоит в том, что при приобретении квартиры нельзя использовать цепочки, т.е. сложные  сделки, где участвуют много продавцов  и покупателей (на которых настаивают риелторы). А квартиры, предназначенные для чистой продажи, встречаются очень редко, и стоимость их бывает выше подобных на рынке недвижимости.

2. Для приобретения новой квартиры  покупатель передает в залог  банку имеющуюся у него недвижимость, т.е. банк дает ипотечный кредит заемщику под залог именно этой недвижимости, при этом никак не завися от того, какую новую квартиру приобретет заемщик на кредитные средства. Большой плюс в том, что в заложенной квартире можно продолжать жить. За нарушения в оплате кредита или процентов по нему банк также вправе воспользоваться своими правами и забрать у заемщика заложенную квартиру (т.е. старую), но не новую.

3. Схема с оформлением договора  кредитования участия в долевом  строительстве жилья с последующим заключением ипотечного договора начинает применяться на практике, но пока не очень активно. В договоре участия в долевом строительстве делается указание на то, что он заключается с условием заключения договора ипотеки.

После сдачи дома в эксплуатацию банк оформляет с заемщиком и регистрирует в надлежащем порядке договор ипотечного кредитования под залог новой квартиры. Но, применяя данный вариант, банк рискует, так как строительство представляет собой деятельность, сопряженную с некоторым риском. Нет никаких гарантий, что заложенный объект не окажется долгостроем, тогда отпадает возможность обращения взыскания на предмет залога. Поэтому банки очень осторожно внедряют эту схему. Риски строительства первичного рынка жилья реально оценить очень сложно. Однако не исключено, что с учетом всех тех изменений в правовом обеспечении строительной деятельности, которые произошли в законодательстве за последнее время, банки все-таки начнут осваивать и эту схему.

4. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ также предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам (а не физическим лицам, как говорилось в прежнем варианте) банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Они выдаются банком-кредитором по частям на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

6.доходы, учитываемые банком  при выдаче ипотечного  кредита.

Одни банки  остановятся на предоставленной  им информации о доходах в виде заработной платы по основному месту  работы. Другие могут учесть также и дополнительные доходы, например от работы по совместительству, от сдачи в аренду квартиры, от банковского процента по денежным вкладам и т.п.

Помимо этого, кредитор обязательно учтет возраст  заемщика, его образование, квалификацию, трудовой стаж, активы (дача, машина, гараж, участок, яхта, счета в банках, ценные бумаги), проанализирует рынок труда и зарплат специалистов такого уровня, чтобы выяснить, реален ли серый доход. Все это необходимо банку, чтобы определить платеже- и кредитоспособность заемщика.

Под платежеспособностью имеется в  виду ваша способность погасить кредит в условленный срок. Несмотря на то что справка с места работы обязательно будет фигурировать в числе необходимых документов, окончательное решение будет  приниматься все-таки не на ее основе. Если при официальной зарплате в полторы тысячи рублей вы состоите в гольфклубе и ездите на "Hammer'е", можете быть уверены, что банк отнесется к этому с пониманием.

Кредитоспособность - это ваша возможность своевременно осуществлять платежи для погашения кредита. Банк проверит, насколько аккуратно вы оплачиваете коммунальные услуги, квартирную или арендную плату, своевременно ли платите налоги и выполняете обязательства по кредитам. Если результаты андеррайтинга устроят банк, будет вынесено соответствующее решение. С этого момента у вас есть некоторый срок (он оговаривается в каждом конкретном случае), обычно три-четыре месяца, на поиск квартиры, ее утверждение и заключение сделки.

В США существует система так называемого  скоринга: есть вопросник, который предлагается клиенту, за каждый ответ он получает определенное количество баллов, и по итоговой сумме кредитор определяет, с кем он имеет дело. У нас в большинстве банков такие вопросники тоже есть, но вердикт по ним далеко не окончателен: решение принимают люди, и на каком основании они это делают, заемщику знать не нужно. Отказав, банк не станет объяснять причин.

Однако  есть некоторые тонкости, которые, возможно, вам помогут. В банках существуют разработанные ими же стоп-листы, т.е. перечни видов деятельности, которые уже сами по себе определяют отказ в ипотечном кредите. У разных кредиторов они разные, но практически никто не даст денег тем, кто занимается сетевым маркетингом (ходящим от двери к двери продавцам гербалайфа, некоторых видов косметики, посуды и т.п.). Очень неохотно кредитуют тех, кто занят в игорном бизнесе.

Весьма  осторожно подходят и к тем, у  кого собственный бизнес. Банки считают, что предприниматель, прельщенный  сравнительно небольшой процентной ставкой, возьмет деньги не на квартиру, а, скажем, для пополнения оборотного капитала. Поэтому владельцев собственного дела проверяют, как правило, гораздо тщательнее, чем наемных работников, и претендуют нередко на ознакомление с совсем уж конфиденциальной информацией, касающейся функционирования бизнеса. Недоверие к предпринимателю как к потенциальному заемщику денежных средств под залог недвижимости порождена еще следующим. Каждый предприниматель выступает от своего имени, он не представляет юридическое лицо с большими оборотами, у него отсутствуют другие учредители, которые могут быть поручителями при получении данного кредита, нет уставного капитала, гарантирующего интересы кредиторов, имущество, которым обладает предприниматель (а не физическое лицо), если даже есть, то мало.