Ипотека и ипотечный кредит в гражданском праве

ФИЛИАЛ НЕГОСУДАРСТВЕННОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО 
УЧРЕЖДЕНИЯ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ИНСТИТУТ

ВНЕШНЕЭКОНОМИЧЕСКИХ СВЯЗЕЙ, ЭКОНОМИКИ  И ПРАВА»

в г. УДОМЛЯ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

 

 

 

Юридический факультет

Специальность: юриспруденция  – 030501.65

 

Учебная дисциплина

«ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО»

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

ТЕМА: Ипотека и ипотечный кредит в гражданском праве.

 

 

Выполнил:

Студент 3 курса

Юридического факультета

Заочного отделения

Петров Сергей

 

Проверил преподаватель:

Большакова О.А.

 

 

 

 

 

 

 

Г. Удомля

2011 год

Содержание

 

1. Введение. Понятие ипотеки недвижимого имущества   3

 

2. Форма договора об ипотеке  и его государственная регистрация  11

 

3. Права и обязанности  сторон по договору ипотеки  недвижимого 
имущества           16

 

4. Перемена лиц в обязательстве, обеспеченном ипотекой   24

 

5. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору 

об ипотеке           28

 

6. Особенности ипотеки  земельных участков     31

 

7. Ипотечный кредит         34

 

8. Список использованных источников      37

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Введение

Понятие ипотеки недвижимого имущества

 

Ипотека (hypothecate, hypotheca) – термин, заимствованный из греческого оборота [1]. В древнем римском праве, hypotheca была разновидностью залога, ею именовался залог имущества, при котором заложенная вещь оставалась во владении и пользовании должника[2]. Позднее под ипотекой понимали исключительно залог недвижимого имущества.

Само понятие «ипотека»  появилось в теории российского права в 60-70 гг. 19 столетия [3]; было заимствовано из зарубежного права (французского, германского).

Интересно заметить, что  в российском дореволюционном праве  «ипотека» была синонимом «залога», т.к. под последним понимался непосредственно  залог недвижимого имущества (тогда  как залог движимого имущества  именовался «закладом»). Хотя такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее законодательство употребляло оба названия «безразлично[4].

В теории права ипотекой именовался залог недвижимого имущества.

Рассмотрим как определяет ипотеку действующее законодательство.

Действующее законодательство не содержит «прямого» определения  ипотеки, между тем, анализ ст.334 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать  вывод, что ипотека – залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Таким образом, ипотека – залог недвижимого  имущества.

Базисом дефиниции «ипотека»  выступает «залог», рассмотрим его  легальное определение. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ).

Итак, сущность залога заключается  в предоставлении кредитору-залогодержателю  права на приоритетное (за некоторым  исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

Прежде всего, необходимо выделить Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г.)[5] – данный законодательный акт принят во исполнение положений ГК РФ, является специальным законом.

Со дня введения в  действие Закона об ипотеке нормы Закона РФ «О залоге»[6] подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке) лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Отдельно выделим Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями от 29 декабря 2004 г.)[7]. Данный законодательный акт регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Заметим также, что в  начале 2005 года Президиум ВАС РФ принял Информационное письмо от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»[8], в дальнейшем нашем исследовании мы используем, в том числе, материалы обзора подготовленного ВАС РФ.

Итак, Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки:

- ипотека в силу закона;

- ипотека по договору.

Такое разделение известно еще римскому праву. Как отмечает Базанов И.А. «кроме договорных ипотек, римское право знало целый ряд законных ипотек; эти ипотеки были действительны и тогда, когда собственник сам не знал об них ничего»[9]. Известно такое деление и русскому дореволюционному праву.

Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением. Кроме того, ипотека в силу закона может возникать в следующих случаях:

- при покупке недвижимого имущества  в кредит, в том числе с условием  рассрочки платежа;

- при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

Ипотека в силу закона возникает  также в том случае, когда имущество, являющееся предметом ипотеки (как  по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (ст.41 Закона об ипотеке).

Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке ((ст.8 Закона).

По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).

Указанные изъятия установлены  Федеральным законом «Об исполнительном производстве»[10]. В соответствии со ст.49 названного закона на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Закона об ипотеке. При этом залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества».

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке  не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) является акцессорным (дополнительным), т.е. может существовать лишь постольку, поскольку существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного правоотношения.

Согласно ст.2 Закона, ипотека может  быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным, т.е. отдельным по отношению к договору, из которого возникает обеспечиваемое залогом обязательство. Вместе с тем соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения обязательства может содержаться и в основном договоре.

Имущество, которое может  быть предметом ипотеки определено законодателем в ст.5 Закона об ипотеке.

По договору об ипотеке может  быть заложено недвижимое имущество, указанное  в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое  зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением  земельных участков не подлежащих  ипотеке (ст.63 Закона об ипотеке);

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

Земельные участки, которые не подлежат ипотеке:

В соответствии с п.1 ст.63 Закона ипотека земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности  не допускается.

Согласно статье 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения»[11] залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке. Систематический анализ положений закона позволяет сделать вывод, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается (ст.63 Закона об ипотеке).

Согласно Гражданскому кодексу  РФ (п.2 ст.267 ГК РФ) не допускается залог  земельного участка, находящегося в  пожизненном наследуемом владении.

Не допускается ипотека части  земельного участка, площадь которой  меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для  земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.63 Закона об ипотеке).

В п.2 ст.5 Закона об ипотеке указывается, что предметом ипотеки может  выступать объект незавершенного строительства, при условии, одновременной ипотеки  по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (ст.69 Закона). Однако из положений закона не совсем ясно: меняется ли статус заложенного имущества, если предметом ипотеки был объект незавершенного строительства?

Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.

Кроме того, действующее  законодательство не предусматривает  погашение учреждением юстиции  по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной  им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства».

Таким образом, если предметом ипотеки  являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства  ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства»[12].

Проблемным на практике является вопрос о необходимости одновременной  ипотеки земельного участка (доли), когда основным предметом ипотеки выступает помещение.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ, статье 69 Закона, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.