Ипотека и ипотечный кредит в гражданском праве

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Обращение  взыскания на имущество,

заложенное по договору об ипотеке

 

Реальное исполнение ипотечных обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания  на заложенное имущество. Понятно, что  далеко не всегда ипотека влечёт взыскание  на предмет залога. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Причём взыскание накладывается при неисполнении обязательства должником по обстоятельствам, за которые он отвечает. Нельзя обращать взыскание на заложенное имущество, если обязательство не было исполнено должником по причинам, связанным с действием непреодолимый силы. В соответствии с ч.1 ст. 13 Указа №293 от 28.02.96 обращение взыскания на имущества, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда, арбитражного суда в соответствии с ГК РФ. Действительно, общим правилом, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное имущество, является положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества по решению суда. Однако гражданским законодательством предусмотрен один случай, когда залогодержателем взыскание на заложенное имущество может быть обращено без предъявления иска в суд. Удовлетворение без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя и залогодателя, заключённого после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (п.1 ст.349 ГК РФ). Нормы ГК РФ существенно изменили порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Ранее статьёй 28 Закона РФ “О залоге” допускалось обращение взыскания на заложенное имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса, что чревато большим риском, так как при получении нотариальной надписи никакой проверки обоснованности требований залогодержателя, их основательности и наличия возможностей погашения долга без обращения взыскания на заложенное имущество не производится. В ГК РФ предусмотрены три группы случаев, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по решению суда. Во-первых, это случаи, когда для заключения договора об ипотеке требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Во-вторых, когда предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую или иную культурную ценность для общества. В-третьих, если к моменту, когда у залогодержателя появляются основания реализовать своё право на обращение взыскания на заложенное имущество, залогодатель отсутствует и определить место его нахождения невозможно. Исходя из смысла статей 246 - 247 ГК РФ если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто либо из его собственников не даёт письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, взыскание на такое имущество также может быть обращено только по решению суда. Согласно п.4 Указа №293 от 28.02.96 и ст. 255 ГК РФ при обращении взыскания на долю в общем имуществе кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга, так как они имеют преимущественное право покупки доли должника. В случае их отказа от её приобретения обращение взыскания и реализация доли должника в праве общей собственности осуществляется в общем порядке. Естественно, что эти правила не относятся к случаям обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом же доме. Взыскание на заложенное имущество может быть обращено залогодержателем и в следующих случаях: нарушения залогодателем правил о последующем залоге и распоряжении заложенным имуществом; невыполнения залогодателем обязанностей по страхованию; непредставлением залогодателем документов и необеспечения условий для проверки наличия, количества, состояния и условий хранения заложенного имущества, но только если залогодатель не удовлетворит требований залогодержателя о досрочном исполнении обязательства. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Законом предусмотрен случай когда должник нарушил иное, не обеспеченное ипотекой, обязательство. В этом случае на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом. Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем его стоимость. Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трёхдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6. Особенности  ипотеки земельных участков

 

Земля - это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном использовании она  со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт. Парадокс заключается в том, залог земли в Российской Федерации практически отсутствует. Несмотря на введение в 1993 году в Конституции Российской Федерации понятия “частная собственность на землю” это важнейшее условие существования рынка как такового в России сегодня фактически отсутствует, а ведь без частной собственности полноценное функционирование ипотеки наталкивается на массу препятствий. Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” граждане и юридические лица - собственники земельных участков и собственники земельных долей (паёв) получили право отчуждать земельный участок (его долю), в том числе - передавать в залог. ГК РФ расширяет возможности залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. То есть, если заложена главная вещь (здание), то заложенной считается и принадлежность - земельный участок. Именно такой порядок, предусматривающий невозможность ипотеки зданий и сооружений, в том числе жилых домов и предприятий, без одновременного залога и земельного участка (его части), на котором находится это здание или сооружение и функционально обеспечивающим закладываемый объект, установлен в п.3 ст.340 ГК РФ. В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде, то в залог передаётся право аренды этого участка или его соответствующей части. Предусмотрен и обратный случай, когда предметом ипотеки является земельный участок, на котором находится здание или сооружение При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или взводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (иначе говоря - сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в том случае, если между ними возникает спор - судом. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Стоит отметить, что сам сервитут не может быть предметом залога. В соответствии с п.3 Указа Президента № 293 от 28.02.96 право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. При обращении взыскания на такое имущество лицо, которое приобретает его в собственность, приобретает и право пользования земельным участком, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимого имущества. И наконец, третье правило касается случаев, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу. Суть этого правила заключается в том, что при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Можно выделить несколько особенностей залога земельных участков:

1. Залог земель сельскохозяйственного  назначения допускается только  для обеспечения кредитов, направляемых  на развитие сельскохозяйственного  производства (целевой характер ипотеки).

2. Не допускается ипотека части земельного участка, которая в соответствии с земельным законодательством с учётом её размера и назначения земель соответствующей категории не может быть использована в качестве самостоятельного участка.

3. Не допускается ипотека  земельных участков из состава земель запаса, земель особо охраняемых территорий либо входящих в зоны с особыми условиями использования.

4. Не могут быть  сданы в залог городские земли,  на которых по градостроительным  правилам запрещено строительство  (земли общего пользования в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи, набережные и т.д.).

5. При общей совместной  собственности на землю залог  может быть установлен только  на принадлежащий гражданину  земельный участок, выделенный в натуре.

6. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации.

7. Оценочная стоимость  земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.

8. Исполнение решений  об обращении взыскания на  заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

9. В соответствии со  ст. 278 ГК РФ обращение взыскания  на земельный участок по обязательствам  его собственника допускается  только на основании решения суда.

10. Помимо необходимых  документов, к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа его границ, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

 

 

 

7. Ипотечный кредит

 

Основными правовыми  актами, которые регулируют вопросы  ипотечного кредита в России, являются Гражданский кодекс России (далее — ГК РФ) и Федеральный закон «Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)» от 16.07.1998 N° 102-ФЗ (далее — закон об ипотечному кредиту). Существуют также нормативно-правовые акты, в которых затрагивается вопрос об ипотечному кредиту. Общие правила о обеспечении долга, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотечному кредиту тогда, когда законом об ипотечному кредиту не предусмотрено иное.

Основные особенности  ипотечного кредита заключаются в том, что в случае неисполнения основного займа (например, по кредитному договору), взыскание обращается именно на заложенное недвижимое имущество, а не на какое-либо другое, а также залогодержатель — кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований (например, возврат суммы ссуды) перед другими кредиторами должника.

Кроме того, наиболее часто  термин «ипотека» употребляется  при ипотечном кредитовании. Ипотечное  кредитование — это выдача займа банком под обеспечение долга недвижимости. Зачастую ипотечным кредитом называют вид кредитования, что является распространенной ошибкой и заблуждением. Ипотечный кредит — только одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках займы на покупку недвижимости (квартира, земельный участок, загородный дом), при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (обеспечение долга) банку как гарантия возврата ссуды (ипотека в силу закона).

Ипотечным кредитом является также обеспечение долга уже  существующего недвижимости собственника для получения им займа или  кредита, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужны по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недвижимого имущества).

Основания возникновения ипотечного кредита и ее регулирование

Действующим законодательством  предусмотрены два вида оснований  возникновения ипотечного кредита:

-в силу закона;

-в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

При приобретении квартиры, жилого дома или земельного участка  с использованием кредитных средств  указанное недвижимое имущество  находится в ипотечному кредиту у банка, выдавшего займ, до полного погашения ссуды. В данном случае в правоотношениях участвуют три стороны — продавец, покупатель и кредитор.

В соответствии со статьей 64.2 закона об ипотечному кредиту [1], если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого кредита, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право ренты такого земельного участка считается находящимся в обеспечении долга с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора кредита с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

Иными словами, данная норма закона об ипотечному кредиту означает, что если на земельном участке ведется строительство объекта недвижимого имущества за счет средств целевого ссуды или займа, то земельный участок, на котором осуществляется строительство, будет находиться в обеспечении долга с момента регистрации права собственности на строящееся здание. Необходимо отметить, что данная норма является диспозитивной, то есть по усмотрению сторон указанное правило можно не применять. Чаще применяется другая схема обеспечения долга. Банк выдает займ, потом заключается контракт об ипотечному кредиту земельного участка, на котором будет вестись строительство, а собственник заложенного земельного участка ведет на нем строительство за счет кредитных средств. При этом построенный объект недвижимого имущества не будет обременен ипотечным кредитом.

Кроме того, жилой дом  или квартира, построенные полностью  либо частично с использованием кредитных  средств банка или иной кредитной  организации либо средств целевого ссуды, предоставленного другим юридическим лицом на строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в обеспечении долга с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 закона об ипотечному кредиту). Указанная норма действует, например, при приобретении квартиры в строящемся доме на основании инвестиционного договора с привлечением кредитных средств банка. До тех пор, пока жилой дом не будет построен, сдан в эксплуатацию, а право собственности на квартиру зарегистрировано,  - квартира не может являться объектом ипотечного кредита. Поэтому квартира становится обремененной ипотечным кредитом только после регистрации права собственности.

 

 

 

 

 

 

 

8. Список использованных источников:

 

К разделу 1. Понятие ипотеки недвижимого  имущества:

[1] Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - Петроград, Юридический книжный склад «Право», 1917 г. – с.240.

[2] Рассуждение Федора Дыдынского, написанное для получения степени доктора римского права. Варшава, в типографии С. Оргельбранда 1872. – с.21.

[3] Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. - Либава, 1891 г. – с.7.

[4]Мейер Д.И. Русское гражданское право. - Петроград, Типография «Двигатель», 1914 г. – с.173.

[5] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998г. - №29. - Ст.3400.

[6] Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 11 июня 1992г. - №23. - Ст.1239.

[7] Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 17 ноября 2003г. - №46. - Ст. 4448.

[8] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90.

[9] Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. - Москва, Типография Левексон, 1900 г. – с.27.

[10] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997г. - №30. - Ст. 3591.

[11] Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 июля 2002г. - №30. - Ст.3018.

[12] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90

[13] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90

 

К разделу 2. Форма договора об ипотеке и его государственная регистрация: