Перспективы развития ипотечного промышленного кредитования в России

 

 

Введение………………………………………………………………………..3

  1. Сущность и правовые аспекты ипотечного кредитования

отечественных предприятий………………………………………………….5

  2. Проблемы и прикладные аспекты ипотечного

кредитования предприятий………………………………………………….13

  3. Перспективы развития ипотечного промышленного 

кредитования в России……………………………………………………….25

Заключение……………………………………………………………………36

Список литературы………………………………………………………….38

Приложение…………………………………………………………………..40

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Одно из решающих направлений развития российской экономики – развертывание и последующее совершенствование системы малых предприятий. Именно малые предприятия, не требующие крупных стартовых инвестиций, работающие с высокой скоростью оборота ресурсов, способны наиболее быстро и экономно решать проблемы реструктуризации части экономики, формирования и насыщения рынка потребительских товаров.

Поддержка малого бизнеса – одна из приоритетных задач государства. Во-первых, малое предпринимательство  является во многом эффективным средством  решения ряда социальных проблем, прежде всего проблемы занятости. Во-вторых, развитие малого бизнеса необходимо и с точки зрения более полного и гармоничного использования экономических ресурсов. При таком подходе средства, выделяемые данному сектору, действительно являются инвестициями, способными приносить прибыль.

Объектом рассмотрения в курсовой работе является рынок ипотечного промышленного  кредитования в России, предметом  рассмотрения –ипотечное кредитование как форма долгосрочного банковского  финансирования отечественных предприятий. Цель курсовой работы заключается в анализе основных проблем ипотечного кредитования современного предпринимательства и рассмотрении возможных методов усиления его роли в экономическом росте России.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

• рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования;
• проанализировать отечественный опыт ипотечного промышленного кредитования;
• исследовать проблемы участия банков в ипотечном промышленном кредитовании предприятий, а также формирования пассивов предприятий за счет ипотечных кредитов;
• выявить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования предприятия как формы долгосрочного финансирования отечественных предприятий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Сущность и правовые аспекты ипотечного кредитования отечественных предприятий.

Инвестиционные средства малых  предприятий различаются, как известно, на собственные и заемные. И хотя малый бизнес не требует больших  вложений для становления и развития, многие предприятия не способны на отдельных этапах своей деятельности обойтись без привлечения средств извне.

Одним из источников получения заемных  средств предприятия и является ипотечное кредитование  бизнеса. Стоит отметить, что подобная форма  кредитования является экономически привлекательным и для государства, и для предприятий реального сектора экономики. Таким образом, в  первой главе целесообразным является рассмотреть сущность, экономические и правовые основы ипотечного кредитования предприятии.

 

        Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки, рентабельно действующих собственников.

 

Финансирование деятельности предприятия  за счет ипотечного кредита в настоящее  время является одним из наиболее привлекательных способов. Это обусловлено  несколькими факторами:

1. появляется возможность долгосрочного кредитования оборотных средств под низкие проценты;
2. для залога не нужно изымать средства из оборота;
3. не усложняется процедура получения кредита.

 

Таким образом, можно заключить, что  ипотечный кредит служит для предприятия  инструментом формирования долгосрочных пассивов.

 

К участникам рынка ипотечного кредитования предприятий можно отнести:

1. заемщики –  юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющийся у них собственности и/или приобретаемый на средства кредита  объект (землю или помещение) в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении вышеуказанных объектов;
2. страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного имущества и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
3. оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку  помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
4. операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
5. инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);
6. правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

 

 

Рис. 1.1 Субъекты промышленного ипотечного рынка¹

 

Можно добавить, что объектом ипотеки  ситуации может выступать само предприятие  как единый имущественный комплекс, располагающий движимым и недвижимым имуществом. В данных условиях можно вести речь о возникновении промышленного ипотечного рынка. На этом сегменте рынка ипотечных кредитов действуют несколько субъектов(рис 1.1).

Промышленный ипотечный рынок может функционировать не только на основе одноступенчатой модели, но и на основе двухступенчатой. В этом случае между инвесторами и банками кредиторами в качестве диверсифицированных гарантийных центров, как правило, являются ипотечные дилеры, которые могут формировать долгосрочные инвестиционные пулы, а затем перераспределять их между банками, приобретая закладные либо ипотечные облигации. Дополнительными функциями ипотечных дилеров может стать создание ипотечного регистратора. На базе паевых инструментов возможен выпуск векселей или облигаций. Таким образом, на вторичном рынке ипотечные ценные бумаги смогут обращаться и приносить дополнительный доход своим владельцам.

Стоит отметить, что при формировании ипотечных фондов банки могут  использовать закладные. На вторичном рынке такие закладные могут обращаться несколькими способами. Во-первых, они могут продаваться целиком, во-вторых, под закладную может быть продано право на долевое участие в ипотечном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвращаемой суммы кредита и процентов за него. В-третьих, закладные или отдельные права на долевое участие могут быть консолидированы в пулы, на основе которых могут быть выпущены паевые инструменты, обеспеченные ипотечными кредитами.

 Ипотечное промышленное кредитование оформятся на договорной основе. Договор ипотеки представляет собой, по сути, долгосрочную программу согласованных усилий участников договора по удовлетворению взаимовыгодных интересов. Другими словами, ипотечное кредитование предприятий можно рассматривать как долгосрочные инвестиции залогодержателя в недвижимость залогодателя. Для кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные деньги (к тому же обеспеченные недвижимостью), а для заемщика – практически единственная возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своего предприятия.

Основным отличием, а также преимуществом, ипотеки от обычного договора залога, является то, что заложенное имущество (в данном случае – предприятие) остается в распоряжении залогодателя. Это позволяет владельцу предприятия в полной мере использовать свои производственные и предпринимательские способности для уплаты всех долгов за полученный кредит, а также развивать и совершенствовать производство. Предприятие как предмет залога здесь означает весь имущественный комплекс, включая права требования.

В связи с увеличением объемов  делового оборота недвижимости в  России все активнее стали использоваться такие инструменты, как залог  недвижимого имущества, внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал и др. В этой связи объективно проявилась необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества. Стоит отметить, что,  общие правила хозяйственного применения и юридического регулирования ипотеки исторически складывались в России на основе норм классического римского права. Сейчас надежность ипотечного кредитования обеспечивается государством сходным способом, т.е. залогодержатель защищен даже при банкротстве залогодателя. Законом установлено, что в конкурсную массу при банкротстве не включается имущество, которое является предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются все его обязательства, обеспеченные залогом.

В настоящий момент Федеральным  законодательством регистрация права собственности на коммерческую недвижимость, обремененную ипотекой, не предусматривается. Поэтому договор об ипотеке в данном случае заключается на основании общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, с учетом положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16. 07. 1998 года № 102-ФЗ. Отметим, что право использовать нежилые помещения в качестве залога, было установлено этим законом только в 2009 году.

В соответствии с этим Законом ипотека  имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Согласно требованиям  ст. 9 ФЗ № 102 в ипотечном договоре обязательно должны указываться  предмет ипотеки, его оценочная  стоимость, существо, срок и размер исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Также тут есть очень важный пункт. Действующее законодательство не разрешает закладывать недвижимое имущество до момента его покупки. Следовательно, недвижимость сначала необходимо приобрести (оформить договор купли-продажи), после чего ее можно использовать в качестве залога для получения кредита в банке. ²

      Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом «Об ипотеке».

Следует перечислить основные положения, регламентируемые 102-ФЗ, а также перечисленными выше  нормативными актами:

1. залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ) ³;
2. залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс;
3. при ипотеке предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.
4. договор ипотеки может содержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукцией и основными фондами;
5. при обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый имущественный комплекс;
6. договор ипотеки обязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

        Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету. Основы регулирования бухгалтерского учета в России установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с его положениями объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе своей деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.

В каждом конкретном случае бухгалтерский учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым учитывается аренда имущества.⁴

Подытожив все вышесказанное можно  сделать вывод, что применительно  к ипотеке большое значение имеют  как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и  правила регулирования оборота  объектов недвижимого имущества. Так  как оборот недвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии с законами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.  Таким образом, в настоящее время созданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы, в сущности, составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы, постановления правительства РФ и другие подзаконные акты. Однако, по мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.