Перспективы развития ипотечного промышленного кредитования в России

8. Сложность оформления недвижимости в собственность.

Во многих случаях система реестров недвижимости организована так, что  права собственности на объекты  недвижимости закреплены нечетко. К примеру, из-за некорректной регистрации прав владения нынешним продавцом или даже девелопером, который предлагает конкретный проект к продаже, может оказаться, что на один и тот же объект недвижимости претендует несколько лиц. Еще есть такой щепетильный момент, как определенные планы городских властей на некоторые участки и на землю. Может оказаться, что здание, которое сейчас строится или, наоборот, уже давно построено, подлежит сносу, а на его месте должна проходить дорога.

9. Высокие расходы заемщика;

 Это в первую очередь высокие  требования о минимальном начальном  взносе (даунпэйменте), он колеблется  от 20 до 50% стоимости объекта (на  Западе первоначальный платеж  составляет от 5 до 15%). Проблемой  также являются дополнительные  финансовые издержки, например, на нотариальное оформление и оплату посредников. Помимо этого важным требованием к заключению договора кредитования является страхование, по договору которого банк является основным выгодополучателем. Риски, связанные с сохранностью объекта залога, необходимо сокращать с помощью страхования. Это, естественно, увеличивает издержки, но любой нормальный инвестор не отказывается от такого инструмента, как страхование. Впрочем, никто и не даст кредит, пока объект залога не будет застрахован;

10.  Короткий срок кредитования;

 Российские банки предпочитают  давать кредит не более чем  на 5-7 лет, в то время как  иностранные банки - на 10-12;¹¹

11. Высокие требования к заемщику;

Заемщик по бизнес-ипотеке должен отвечать определенным требованиям банков: вести "прозрачный" бизнес, иметь возможность перекредитоваться в другом банке на короткий срок, пока не будет зарегистрирован договор купли-продажи помещения и заключен договор ипотеки (к сожалению, это нельзя сделать одновременно);

12. Наличие обременении коммерческой недвижимости;

Переход права собственности при  покупке коммерческой недвижимости не отменяет имеющиеся обременения. Так, например, могут возникнуть проблемы с арендаторами, так как после  реализации здания договоры аренды не расторгаются. Дело в том, что если новый владелец здания захочет его продать, то ему придется заплатить неустойку или как-то договориться с арендаторами.  
 
      Дополнительными препятствиями в развитии бизнес-ипотеки для кредиторов являются:

1. Необходимость проверки "прозрачности" бизнеса заемщика. Банк, в который заемщик обращается за предоставлением кредита, обязательно не только проверит всю финансовую и бухгалтерскую отчетность, данные об оборотном капитале, который имеет компания, но также уделит особое внимание бизнес-плану и источникам погашения самого кредита. На данный момент так работают все профессиональные участники рынка. Решающим соображением при принятии банком решения о выдаче кредита является надежность денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. Например, в случае если здание сдано в аренду, будут проверяться арендные договоры, риски арендатора, а также будет определяться та сумма кредита, которую денежные потоки от данного здания могут поддержать при определенных условиях амортизации (погашения) кредита;

2. Неумение заемщиков прорабатывать свои бизнес-проекты. Существенной проблемой является неумение большей части заемщиков (особенно из среды среднего бизнеса) прорабатывать проекты, которые предлагаются для финансирования банкам, в соответствии со стандартами банков-кредиторов. Заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить риск и принять решение о финансировании проекта;

3. Нехватка опыта и методик оценки деятельности заемщика. В отличие от жилищной ипотеки, где процесс андеррайтинга, оценки кредита и платежеспособности потенциального заемщика уже более или менее налажен, в бизнес-ипотеке все не так просто. На данный момент наибольшим спросом бизнес-ипотека пользуется у владельцев малого и среднего бизнеса. А, как известно, большая часть этих предприятий работает по "серым" схемам, и зачастую оценить реальное положение дел клиента очень сложно. К тому же у многих банков пока отсутствуют квалифицированные кадры и методики оценки, позволяющие провести подобный анализ деятельности заемщика;

4. Высокие финансовые риски кредитора. В первую очередь это касается суммы кредита (одно дело рисковать 50000 долл., другое - 500000). А главный риск - заемщик может потерять платежеспособность или просто по каким-то своим причинам перестать платить. Балансы юридических лиц далеки от идеала, почти весь российский бизнес "серый";

5. Неотработанность процедуры взыскания залога. Когда компания покупает офис, в принятии решения должны участвовать все акционеры предприятия, между которыми зачастую бывают разногласия. Все это приводит к тому, что практика взыскания заложенного имущества не отработана и банк не может быть уверен, что вернет свои деньги.

Основные причины отказа в ипотеке  на коммерческую недвижимость:  
1. Ненадлежащее оформление документов на объект;  
2. Приобретение объекта недвижимости для дальнейшей передачи в аренду или продажи третьим лицам;  
3. Нежелание продавца недвижимости указывать в договоре купли-продажи ее реальную стоимость.

Глава 3. Перспективы развития ипотечного промышленного кредитования в России.

      Очевидно, что если возникает спрос на коммерческую недвижимость, в том числе и ее покупку под ипотеку, который постепенно будет расти. Так как бизнес набирает обороты после кризиса, то коммерческая ипотека становится одним из перспективных направлений российского рынка ипотечного кредитования. Также очевидно, что от доступности и массовости данных кредитов зависит развитие экономики страны и улучшение бизнес-климата в целом.

     Начиная разговор о состоянии ипотеки коммерческой недвижимости в нашей стране в текущий период, нужно учитывать несколько факторов, «делающих погоду» в этом сегменте банковских услуг:

1. общее состояние бизнеса и приблизительные прогнозы динамики экономической активности в среднесрочной перспективе;

2. «наследие» этого вопроса со стороны кредитно-финансовых организаций, то есть уровень состояния дел по данному пункту до кризиса и в течение последних двух лет.

   Повсеместно отмечаемая аналитиками «оттепель» в экономической активности юридических лиц, наблюдаемая особенно ярко с начала текущего года, все же не достигла еще таких показателей, чтобы привести к радикальным изменениям в области бизнес - ипотеки. И хотя аналитики повсеместно отмечают, что интерес к этому вопросу со стороны юридических лиц постепенно усиливается, до адекватного состояния спроса еще далеко. Состояние ипотечного кредитования коммерческой недвижимости даже в благополучные с финансовой точки зрения времена в нашей стране не было идеальным, более того, не дотягивало и до «удовлетворительного. Во-первых, виной тому стал финансовый кризис, который тормозил развитие данного вида услуг (снизился спрос на объекты коммерческой недвижимости, ужесточились требования к заемщикам). Во-вторых, и сами банки не стремились усиленно работать в этой сфере и предлагать новые программы ипотечного кредитования. По данным статистики аналитиков компании «Инком-Недвижимость», в связи с недостаточным развитием рынка ипотечного кредитования коммерческой недвижимости, число сделок купли-продажи с использованием данного вида займа весьма невелико. До кризиса этот показатель составлял не более 5%. После усугубления макроэкономической ситуации, финансовые сделки с его использованием и вовсе стали единичными. В настоящее время они составляют не более 1%.

На данный момент займы, в первую очередь, предоставляются финансово устойчивым предприятиям с определенными критериями. Способы определения финансового положения компании у каждого банка свои, но основные параметры таковы: прибыль, наличие собственных оборотных средств, положительные «чистые» активы компании, стабильность выручки и бизнеса, в целом, отсутствие просроченной задолженности по кредитам и займам. На втором месте в анализе предприятия стоит наличие и стоимость обеспечения. При этом стоимость обеспечения должна покрывать стоимость кредита и процентов с учетом дисконтов банка (от 20% до 50%). Недвижимость может принадлежать, как самому заемщику, так и третьим лицам, в том числе и физическим лицам, при этом банк обязан проанализировать финансовое состояние и залогодателя - третьего лица.  
Условия у банков разнообразные, ставки зависят от срока кредитования, минимальный срок - 1 год, а максимальный 15 лет, минимальная ставка - от 10 % (на 1 год), максимальная - 24 % годовых. Суммы кредитов зависят от обеспечения с учетом применяемых кредитно-финансовыми организациями дисконтов к рыночной стоимости объекта залога - от 20% до 50%, как уже отмечалось. Максимальная сумма кредита - 300 миллионов рублей, однако для крупных предприятий с положительной кредитной историей в банке сумма кредита может быть и больше. Кроме того, многие кредитно-финансовые организации применяют различные комиссии (за выдачу кредита, за обслуживание и так далее). В среднем, данные по комиссиям колеблются от 0,2% до 1,5 % от суммы кредита. Например в «Московском ипотечном агентстве» кредитный продукт «На покупку, под залог приобретаемой недвижимости» до оформления залога предоставляется по ставке в размере 15% годовых, а после оформления ипотеки - 12% годовых.

Рис.3.1  Калькулятор ипотечного заема предприятию на примере банка Москоммерц.¹²

     Оценивая объемы рынка коммерческой ипотеки и его перспективы, эксперты справедливо указывают, что в настоящее время быть точным в оценках очень сложно, поскольку рынок на стадии зарождения. Можно очень оценочно предположить, что данную услугу оказывают не более десяти банков. Если брать за типичный пример Москоммерцбанк (программа существует не больше года), то мы получим следующую картину: средний банк выдает в год на бизнес-ипотеку около 10 млн долларов 20–30 заемщикам. При этом по факту средний размер кредита не превышает 500 тыс., хотя спрос скорее сдвинут в сторону максимальной суммы размера кредита в силу дороговизны московской недвижимости. Таким образом, на десять банков сегодня приходится рынок бизнес-ипотеки объемом примерно 100 млн долларов. В общем-то, это средний портфель одного банка по жилой ипотеке.

     Несмотря на достаточно узкий спектр банков, предоставляющих коммерческую ипотеку, нельзя не отметить и значительный рост данной услуги, однако лишь применительно к кризисным показателям. Так Московский рынок бизнес-ипотеки по темпам развития лидирует в Европе — растет и объем рынка, и качество проектов. Предполагается, что к концу года в Москве будет построено и реконструировано более 800 тыс. квадратных метров офисных площадей высокого класса. При этом объем рынка кредитования коммерческой недвижимости в текущем году (не под залог приобретаемого объекта) находится в пределах 1,5 млрд долларов.

     На региональном рынке коммерческой недвижимости постепенно восстанавливаются спрос и цены. Как сообщает аналитическое агентство RID Analytics, во II квартале 2011 года по сравнению с предыдущим периодом средняя цена продажи офисных помещений выросла на 3,4%, а по производственно-складским и торговым — на 16% и 13% соответственно. Параллельно росли и средние арендные ставки. По производственно-складским и офисным помещениям они увеличились на 24% и 7,5% соответственно, по торговым — упали на 1%.¹³

     Растущий спрос в этом сегменте рынка спровоцировал интерес предпринимателей к кредитам на бизнес-недвижимость. И если до кризиса большинство банков свернули коммерческую ипотеку, то с возвращением спроса вновь стали предлагать соответствующие кредитные программы. Однако анализируя показатели регионального развития в сравнении с остальными услугами ипотечного рынка можно однозначно отметить, что бизнес-кредитование является не столь распространенным, ввиду многочисленных факторов, которым уделено внимание во второй главе курсовой работы.

     На текущий момент на региональном уровне можно выделить следующие тенденции: 
1. Кредиты на покупку  вторичного жилья более востребованы, но все же при малом строительстве жилья, спрос во много раз опережает предложение.  
2. Кредиты на покупку квартир в новостройках  ограничены сотрудничеством банков с застройщиками. 
3. Кредит под залог имеющегося  жилья востребован, но банковские предложения минимальны.  
4. Практически нет спроса на ипотеку земельных участков, загородной недвижимости.  
5. Коммерческая ипотека в стадии «зародыша».¹⁴

Рис. 3.2 Доля выдаваемых ипотечных  кредитов по всем видам на региональном уровне.¹⁵

Исходя из предоставленных  данных, на Рис. 3.2 Можно сделать вывод, что данный вид кредитования – все еще заложник перестраховки банкиров: даже снижение процентных ставок в два раза пока не привело к увеличению объемов выданных займов. Кроме того, отечественные банкиры не любят рисковать и опасаются трудных сделок, как правило, банки не стремятся разбрасываться деньгами, а ждут платежеспособных клиентов, предлагая им стандартные условия. В нашей стране пока еще коммерческая ипотека — удел крупных компаний, имеющих определенную финансовую стабильность и гарантии, более мелкие предприятия банками часто просто игнорируются. Если банки не станут больше доверять бизнесу, данный сектор ипотечного кредитования еще долго будет стоять на месте.

Особенностью развития промышленной ипотеки в нашей стране можно выделить тот факт, что  коммерческая ипотека в инвалютах является единственным сегментом, подорожавшим в конце 2011 года выше своего уровня начала того же года. Скажем, в долларах бизнес-ипотека достигла к рубежу 2011/2012 годов среднего уровня 15,5%/14,5% реальных годовых для сроков один/три года. Тогда как уровень рубежа 2010/2011 годов был на 0,5 процентного пункта ниже, а уровень сентября-2011 – на 1-1,5 процентного пункта ниже.

Рис. 3.4 Бизнес-ипотека в инвалютах сроком один год.¹⁶

    Для  обозначения выводов касательно дальнейшего развития промышленной ипотеки в нашей стране, стоит обратиться к мнению экспертов, которое порой является весьма неоднозначным. Так Татьяна Бакланова, заместитель начальника управления малого и среднего бизнеса ОО «Самарский» ОАО «Промсвязьбанк» полагает, что, несмотря на период экономической стабилизации в стране, не все банки и дальше будут  готовы предоставлять ипотечное коммерческое кредитование, несмотря на живой интерес к ней со стороны предпринемателей. 
Андрей Ломтев, директор филиала «Самара» КБ «ЛОКО-Банк» (ЗАО) отметил, что ипотека коммерческой недвижимости постепенно продолжит развиваться. Однако кредит на покупку коммерческой недвижимости пока не станет продуктом, активно пользующимся спросом. В общей доле нашего кредитного портфеля бизнес-ипотека будет заниметь пока не более 5%.  
Евгений Агапов, начальник территориального управления сетью и продажами Поволжского региона, управляющий филиалом Абсолют Банка в Самаре, заметил, что коммерческая ипотека, в отличие от краткосрочного кредитования, медленнее восстанавливается после экономического кризиса. Тем не менее за последний год зафиксирован рост спроса со стороны клиентов. Значительно увеличилось количество доступных и привлекательных предложений и со стороны банков - условия коммерческой ипотеки изменились и будут меняться в лучшую сторону: процентные ставки снизились почти в два раза и в среднем вышли на докризисный уровень (в пределах 12-16%), увеличился средний срок кредитования.  
      В целом можно сделать вывод, что на рынок понемногу будут приходить новые банки, сроки ипотеки будут иметь тенденцию плавно увеличиваться - с 5 до 7 и 10 лет. Годовой объем предоставленных кредитов в сфере коммерческой ипотеки стал выше докризисных уровней приблизительно на 10–20%. Однако, будет наблюдаться высокая доля осторожности со стороны и кредиторов, и заемщиков, на что безусловно, сказался предыдущий кризис. Пока мы наблюдаем тенденцию к тому, что основными видами кредитования малого и среднего бизнеса являются два продукта - кредит на пополнение оборотных средств и кредит на инвестиционные цели.