Перспективы развития ипотечного промышленного кредитования в России

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Проблемы и прикладные аспекты ипотечного кредитования предприятий.

 

      Финансирование деятельности предприятия за счет ипотечного кредита в настоящее время является одним из наиболее привлекательных способов. служащий для предприятия способом формирования долгосрочных пассивов.  Несмотря на то, что понятие "ипотека" появилось в обиходе россиян не так давно, и наиболее часто встречается это слово в контексте покупки жилья, и только разовые, нерегулярный характер носит приобретение в кредит нежилых помещений. В наше время в общемировой практике ипотека коммерческой недвижимости для малого бизнеса встречается как широко и повсеместно распространенное явление. Опыт зарубежных стран доказывает, что рентабельность ипотечных кредитов для самого заемщика может быть достаточно высока - разумный коммерческий подход к использованию недвижимости, приобретенный на таких условиях может приносить неплохую прибыль. Например, при сдаче помещений во временное пользование.

Стоит отметить, что на сегодняшний  день основной капитал предприятий  складывается почти на половину из привлеченных средств, вследствие чего весьма целесообразным является рассмотрение прикладных аспектов  и проблем ипотечного промышленного предприятия в России.

Однако  формирование долгосрочных источников финансирования деятельности предприятия происходит в настоящее  время в основном за счет собственных средств: уставного капитала, нераспределенной прибыли, амортизационных отчислений, специализированных денежных фондов. Механизм ипотечного кредитования дает предприятию дополнительные возможности привлечения достаточно дешевых оборотных средств на длительный срок. 
Кредитование на приобретение объектов коммерческой недвижимости отличается от жилой ипотеки более короткими сроками кредитования, высоким первоначальным взносом и повышенными процентными ставками. Если в жилищном кредитовании займ могут дать до 50 лет, то в бизнес-ипотеке максимально до 15 лет, в среднем 5-7 лет. 
Процентные ставки повыше, чем в программах жилищной ипотеке, и в среднем составляют до 14% в рублях и до 24% в валюте. Есть программы, которые рассчитаны только на крупных заемщиков, например кредит с минимальной суммой в 1 млн долларов. Кроме того, практика показывает, что получить кредит под покупку здания для собственного использования гораздо тяжелее, чем для инвестиций. Во втором случае банку проще просчитать доходность от приобретения объекта — и соответственно снижаются риски по невозврату займа.

 

 

Рис.2.1 Структура инвестиций в основной капитал по источникам инвестиций.⁵

         В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные.

Надежность ипотечного кредитования, в том числе и предприятий, обеспечивается государством, как уже  было сказано ранее, и заключается  например в том, что в конкурсную массу при банкротстве банка не включается имущество, которое является предметом залога, а из имущества должника вне конкурса погашаются все его обязательства, обеспеченные залогом.

           Стоит отметить, что для принятия решения о кредитовании банку более важна категория коммерческой недвижимости: торговые, складские, офисные или производственные помещения. Москоммерцбанк, по словам главного юрисконсульта Дениса Фролова, отдает приоритет офисным и торговым помещениям — это самая ликвидная недвижимость. Складские помещения по части ликвидности являются залогом несколько худшего качества, поскольку многое зависит от местоположения склада. В случае дефолта заемщика такой залог сложнее реализовать.

Как правило, при подготовке заключения о возможности выдачи ипотечного кредита предприятию специальное подразделение банка (либо департамент экономической политики города или региона) требует от потенциального залогодателя представления следующих документов:

1. письма-ходатайства;
2. бизнес-плана, ТЭО проекта;
3. учредительных документов;
4. копий балансов;
5. инвестиционного паспорта;
6. заключения аудитора (для действующих предприятий);
7. справки об имуществе и правах заемщика.

Проверка представленных документов и оценка стоимости объекта залога (срок составляет примерно 1 месяц) позволяют  составить заключение о целесообразности реализации и возможности залогового обеспечения. К основным критериям отбора проектов относятся: социальная и экономическая значимость проекта, его экономическая эффективность (сроки реализации, окупаемости, размер прибыли и т.п.), наличие у получателя кредита имущества и имущественных прав, достаточных для залога стоимости.

         Особенностью ипотечного кредитования предприятий является так же то, что согласно закону «Об ипотеке», для коммерческой недвижимости, в отличие от жилых помещений, предусмотрен совершенно иной механизм оформления и регистрации залога. Поэтому рынок выработал несколько способов проведения подобного рода сделок, позволяющих осуществлять их в рамках действующего законодательства, а именно:

1. Схема I Заключение договора купли-продажи, продавец получает часть собственных средств от покупателя + гарантию банка, затем регистрация собственности на нового покупателя. Затем регистрация договора залога, после чего выдача кредитных средств и окончательный расчет (самая долгая и понятная схема).

2. Схема II Покупатель выплачивает по предварительному договору собственнику (продавцу) часть собственных средств + продавец получает от банка обязательство выплатить недостающие средства в случае регистрации залога. После чего следует регистрация залога на банк и оформление всех документов по передаче прав собственности на нового собственника, то есть на покупателя, то есть заключение договора купли-продажи, после чего продавец получает всю сумму, а регистрация идет своим чередом.

3. Схема III «Выкуп юридического лица». Создается компания, на которую оформляется объект недвижимости (юридическое лицо). В последствии заемщик выкупает акции этой компании, выплачивая кредит. При этом на эту компанию оформляется объект недвижимости.⁶

Следует отметить, что в качестве залогодателя может выступать не только самостоятельное юридическое  лицо (организация, осуществляющая проект), но и администрация (города, района, региона). В этом случае предметом  залога будет являться имущество  из специально созданного залогового фонда. В Москве, например, при заключении сделки залогового кредитования предполагается одновременно заключать также договор страхования имущества за счет залогодателя, в результате чего он получает полис титульного страхования (содержит данные о праве собственности на объект и гарантирует реализацию залогового права) и полис рискового страхования. Такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации и нотариальному удостоверению.

В настоящее время приоритетными  областями ипотечного промышленного кредитования являются:

1. строительство и реконструкция зданий и сооружений;
2. производство строительных и отделочных материалов;
3. производство товаров народного потребления;
4. общественное питание;
5. гостиничное хозяйство;
6. закупка товаров по критическому импорту (медикаментов, продовольствия, некоторых дефицитных товаров). ²

          В связи с этим необходимо отметить острую необходимость создания экономических и юридических условий для нормального функционирования системы оценки и страхования имущества при заключении сделок, связанных с ипотечным кредитованием и инвестициями.

Стоит отметить, что, несмотря на развитие сектора ипотечного кредитования предприятий, существует множество факторов, не удовлетворяющих владельцев бизнеса и провоцирующих их на поиски более удобного и выгодного способа финансирования.

        Среди основных проблем ипотечного кредитования предприятий, можно выделить:

1. Риск роста процентных ставок;

Банки способны кредитовать недвижимость, но клиенты, опасаясь инфляции, не готовы идти на рублевое финансирование. Риск роста процентных ставок, особенно в рублях, часто не позволяет развиваться кредитам в рублевом эквиваленте. При этом заемщик со временем начинает понимать, что рекламируемые ставки не соответствуют реальным. В результате человек рискует в скором времени не только разориться, но и остаться в долгах. Почти все банки указывают в своих буклетах только часть процентов, которые заемщик должен будет выплатить. Кроме того, комиссия банка за выдачу кредита не всегда законна. Обычно она взимается в день выдачи кредита, причем чаще всего за счет уменьшения суммы выданного кредита на процент комиссии. В соответствии со статьей 990 ГК РФ банк  должен совершать сделку с третьим лицом в интересах заемщика от имени и по его поручению и за это брать соответствующую комиссию. При этом в случае ипотеки банк выполняет одновременно роль и третьего лица, и комиссионера. Получается, что банк берет деньги за совершение сделки с самим собой.

2. Не до конца проработанное и значительно долговременное оформление сделки;

Рассматривая эту проблемы, можно отметить, что по закону любая сделка с недвижимостью, обеспеченная ее залогом, подлежит заверению у нотариуса.  Очень часто оплата услуг нотариуса увеличивает сумму на 2%. То же самое касается и договора ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Остальные сделки с недвижимостью обязательному нотариальному заверению не подлежат.  
Таким образом, заемщику необходимо будет заверить две сделки: основную (купля-продажа недвижимости) и дополнительную (залог недвижимости). В общей сложности это составит около 2% от стоимости недвижимости (по договору и отчету оценщика).⁷

3. Проблемы в отношениях между банком и предприятием-заемщиком;

Одной из главных проблем ипотеки  является решение трудностей с банком-кредитором. К таким осложнениям можно отнести затягивание сроков рассмотрения кредитных заявок, срочность которых особенно важна при осуществлении предприятием своей деятельности.

Выдавая промышленные ипотечные кредиты, банки несут огромные риски, ведь нет никакой гарантии, что в случае неуплаты задолженности имущество предприятия получится продать по его оценочной стоимости, а опыта проведения подобных оценочных работ в российской финансовой практике пока очень немного.⁸

4. Правильность оценочной стоимости залоговых объектов недвижимости и движимого имущества.

В залог может быть оставлена  как часть имущества предприятия, так и все целиком. Экспертная оценка эффективности погашения кредитной задолженности в этом случае должна быть проведена комплексом мер по выявлению рыночной стоимость объекта, как целиком, так и при возможной продаже частями. При промышленном ипотечном кредитовании в залог могут быть оставлены: земля, в случае ее приватизации собственниками предприятия, здания и конструкции, которые являются нематериальными активами организации, сырье, продукция, оборудование и инвентарь, мебель и офисная техника, материальные активы и права требования. При этом кредит предприятию или организации может быть выдан лишь на половину стоимости ее активов, предлагаемых в качестве залога.

5. Проблема в связи с сотрудничеством с брокерами и риелторами;

К проблемам ипотеки следует  отнести и трудности, возникающие  во время сотрудничества с риелторами. Как известно, успех ипотечной сделки во многом зависит от удачно выбранного риелтора или ипотечного брокера. Проблема в данном случае заключается в определении обязанностей и оплаты стоимости услуг брокеров или риелторов. Уникальность ипотечного брокера или риелтора позволяет заемщику грамотно подобрать кредитную организацию и ипотечную программу.

6. Трудности в выборе объекта-залога;

В процессе подбора недвижимости трудности заемщика только увеличиваются, так как во многом связаны с ограничениями, накладываемыми кредиторами на предмет ипотеки. Дело в том, что залогодержатели, предоставляя ипотечный заем, желают получить в залог ликвидный вид недвижимости, поэтому и требуют от заемщика выполнения определённого перечня условий, касающихся приобретения объекта недвижимости. К данным требованиям относится: определённый тип перекрытий; тип здания; год постройки; правильность эксплуатации. Помимо этого огромную роль на выдачу кредитного займа оказывает юридическая чистота сопроводительных документов на объект выбранной недвижимости.⁹

7. Проблемы согласования;

Этапы согласования также можно отнести к проблемам ипотеки. Этап согласования с кредитором и страховой компанией найденного ипотечного варианта таит в себе для претендента на кредитование массу «подводных камней» и опасностей, в частности несовпадения цены объекта залога и оценочной стоимости, предоставляемой оценочной компанией. Невозможность указать в договоре купли-продажи предмета ипотеки заниженной стоимости недвижимости, часто требующейся для оптимизации налогообложения, тоже относится к проблемам ипотеки.  Нередко банки ставят особые условия к заемщикам. Так, "Альфа-банк" выдвигает следующие требования к желающим взять кредит на торгово-офисную недвижимость: все арендные потоки по объекту должны быть заведены в кредитующий банк. При этом чистые потоки от сдачи объекта в аренду должны быть достаточны для обслуживания и погашения кредита.¹⁰