Перспективы развития ипотечного промышленного кредитования в России

                                                                                                                             Таблица 3.1

Сравнительная таблица условий коммерческой ипотеки в ведущих банках России.¹⁷

Банк	Ставка	Первоначальный взнос	Срок кредитования
Сбербанк	8-16%	от 20%	до 10 лет
ВТБ 24	18-26%	50%	до 10 лет
РосЕвроБанк	11,5-16%	30-40%	до 20 лет
Интеза	от 13,95%	от 30%	до 10 лет
ПримСоцБанк	14,5-15,5%	от 30%	до 5 лет

 

     Стоит отметить также, что западные банки активнее работают в этой сфере, они больше доверяют малому и среднему бизнесу. Это обусловлено тем, что западные компании все свои доходы декларируют официально, поэтому и кредитным организациям получить достоверную информацию о финансовом положении потенциального заемщика гораздо проще. Прозрачность ведения бизнеса в данном случае — залог успеха, к этому надо стремиться и в России.

       Как правило, в кризис происходят перестановки в составе рыночных игроков. Но в данной ситуации ВТБ 24, Сбербанк и РосЕвроБанк не утратили своих позиций и остались в числе лидеров на рынке коммерческой ипотеки. Однако претерпела изменения политика кредитования.   Обзор предложений банков по коммерческой ипотеке представлен в приложении 1.  
   Среди основных тенденции развития промышленной ипотеки можно выделить следующие:

1. Значительный спрос на ипотеку  в иностранной валюте;

2. Ужесточение требований к предприятиям  со стороны банков-кредиторов;

Банки стали требовать двойной залог вплоть до момента погашения кредита, что ограничивает возможности по продаже одного из объектов и препятствует скорейшему погашению задолженности.

3. Сейчас коммерческая ипотека начинает медленно восстанавливаться. Ставки колеблются на уровне 12-14%, значения выше указанных уже никого не привлекают. Сумма первоначального взноса составляет 20-30%. Средний срок кредитования 5-7 лет.

В заключении ко всему вышесказанному в главе можно предложить следующие методы по стимулированию рынка коммерческой ипотеки:

1. Повышение степени прозрачности  российского бизнеса существенно  стимулирует рынок развития коммерческой  ипотеки. Как следствие, увеличиваются  суммы и сроки кредитов на  развитие бизнеса, а коммерческая  ипотека становится более доступной. 
2. Смягчение требований к заемщикам и упрощение процедуры получения кредита со стороны банков. В целях этого банками может проводиться оценка только существующих доходов, а не будущих, в результате оценка платежеспособности заемщика сократиться до 2 дней, а объекта залога- до оной недели, при наличии всех необходимых документов соответственно. Кроме того некоторые банки предпочитают брать все расходы по предварительной оценке на себя. Например «ВТБ 24 первым на рынке ипотечного кредитования начал внедрять систему "Банк - заказчик оценки", в рамках которой именно банк, а не заемщик стал заказчиком оценки, т.е. стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заемщиком недвижимости

3. Важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, предназначенных как для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов.

4. Для решения проблемы касательно  собственности на землю  целесообразна  четкая стандартизация документов, которые описывают "титул"  на коммерческую недвижимость. Для чего  необходимо создавать зонирование территорий, определять четкие рыночные механизмы, чтобы понимать, где и сколько стоит земля и какие правоустанавливающие документы должны быть на недвижимость.

5. Законодательно закрепить обязательным  пунктом любого договора ипотечного  кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств, что значительно повысит заинтересованность банков в предоставлении такого рода услуг. Однако, чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом – о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре.

     Как видно из проведенного анализа, не смотря на ощутимые выгоды приобретения имущества в собственность в долгосрочной перспективе, в ближайший год вряд ли этот продукт станет доступнее для организаций. С другой стороны, учитывая требования банков к заемщикам - юридическим лицам, «подвижек» в сторону большего доверия можно будет ожидать еще дольше. Другими словами, говорить о положительной динамике и выходе из кризисного состояния на примере коммерческой ипотеки в нашей стране сегодня не приходится.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Мировая статистика выданных ипотечных  кредитов показывает, что около трети  кредитов - коммерческие. В РФ такое  ипотечное кредитование только зарождается  и его механизм ещё не отработан, что связано со сложностью андеррайтинга юридических лиц-заемщиков, неоднозначностью законодательной базы и вторичностью такой ипотеки по сравнению с жилой. Тем не менее, уже сейчас некоторые банки, понимая перспективность такого расширения кредитных продуктов, выдают коммерческие ипотечные кредиты в штучном порядке.

Ипотечный кредит, как правило, имеет  целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных  работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется  на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика.

Финансирование деятельности предприятия  за счет ипотечного кредита в настоящее время является одним из наиболее привлекательных способов. Это обусловлено несколькими факторами: появляется возможность долгосрочного кредитования оборотных средств под низкие проценты; для залога не нужно изымать средства из оборота; не усложняется процедура получения кредита.

 

       Сегодня банки лояльно смотрят на целевое использование недвижимости и в качестве залогов рассматривают офисные, торговые, складские помещения, здания под гостиницы, кафе и рестораны, помещения для оказания социальных услуг. По мнению банкиров, ипотека коммерческой недвижимости востребована в основном малым и средним бизнесом, так как приобретать помещения для своих целей за собственные средства таким компаниям финансово обременительно. Проще и выгоднее взять ипотечный кредит и погашать его равными ежемесячными платежами в течение определенного срока. Также ипотека востребована физическими лицами — владельцами или топ-менеджерами компаний.

Подводя итог всему вышесказанному, среди основных методов стимулирования развития промышленной ипотеки можно выделить:

1. повышение степени прозрачности  отечественного бизнеса;

2. упрощение оформления сделки , а также внесении послаблений в праверку платежеспособности клиентов.

3. четкое оформление собственности и объекта-залога, а также прав собственности на землю;

В заключение хочется сказать, что  рынок коммерческой недвижимости просыпается  после кризиса, а вместе с ним  восстанавливается спрос на коммерческую ипотеку. Но до популярности старшей  сестры — жилищной ипотеки —  ей пока далеко: мешают пробелы в законодательстве и дополнительные залоги, которые нередко требуют банки. Тем не менее, по прогнозам самих банкиров, сегмент бизнес-ипотеки все же будет расти: с начала года его объем уже увеличился на 10–20%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Федеральный закон »0б ипотеке(залоге недвижимости)»

От 16.07.1998 N 102-ФЗ

2. Гражданский  кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ

3.  Федеральный закон от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. 4 декабря 2006г.)

4.  Федеральный закон от 21 ноября 1996г. №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (ред. 3 ноября 2006г.)

5. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2008. – 621 с. 7.

6. Довдиенко И. В., Черняк В. З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. – М.: Юнити, 2005.

7. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных финансовых решений – М.: ООО Издательство – консалтинговая компания «ДЕКА», 2006.

8. Павлова И.В. «Ипотечное кредитование как инструмент бизнеса». – «Банковское дело», №10/2008.

9.  Галиева Р.Ф. Ипотека - залог недвижимого имущества // Нотариус. - М.: Юрист, 2009. - № 4. - С.50-62

10. Ивасенко А.Г. «Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития». – Новосибирская государственная академия экономики и управления. – Новосибирск, 2010.  
11. Ивасенко А.Г. Ипотека: международный опыт и российская практика: монография / А.Г. Ивасенко. – Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2001.

12. // Основы ипотечного кредитования. // под ред. Косаревой Н. Б. Москва, 2007

13. Понька В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты // Журнал российского права. - М.: Норма, 2000. - № 2. - С.41-48

14. Павлова И.В. «Ипотечное кредитование как инструмент бизнеса». – «Банковское дело», №10/2008.

15. Особенности ипотеки переходного периода (А. Куц, «Банковское дело в Москве», №9, сентябрь 2006г.)

16. www.rusipoteka.ru

17. http://www.alfabank.ru/

18. http://www.moskb.ru/

19. http://www.ridasib.com/

 

¹  [9 c 26]

² [ 1,с.2 ]

2 [ 2 ]

 

¹ [3, с. 62]

 

 

⁵ [6., с.463]

 

⁶[7., с. 31]

⁷ [6., с. 231]

 

⁷ [8,C. 78]

 

⁸ [11,с. 37]

 

⁹ [13,с. 23]

 

¹⁰ [17]

 

¹¹ [10,с. 61]

 

¹² [18]

 

¹³ [19]

 

¹⁴ [15,с 70]

 

¹⁵ [19]

 

¹⁶ [16]

 

¹⁷ [18]