Порядок бухгалтерского учёта операций по выдаче и погашению ипотечного кредита

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

Введение…...…………………………………………………………………………………….....3

1. Организация ипотечного  кредитования …………………………………………………...4

1.1. Сущность и история развития ипотеки………...……………………………………..……..4

1.2. Развитие ипотеки в России.……………………………………………………………….….5

1.3. Сущность и предмет ипотеки.…………………………..……………………………………7

1.4. Классификация ипотечных кредитов.………………………...…………………….………..9

1.5. Договор об ипотеке: понятие и признаки……………………………………….………….10

1.6. Требования, предъявляемые к заёмщику………………………………………….….……12

1.7. Риски ипотечного кредитования……………………………………………….…………...14

 

2. Порядок бухгалтерского  учёта операций по выдаче и  погашению ипотечного кредита………………………………………….………………………………………….……..17

2.1. Выдача кредита клиенту - физическому лицу……………………………………………..17

2.2. Начисление процентов за пользование кредитом………………………………………....19

2.3. Закрытие кредитного договора без нарушения обязательств…………………………….20

Заключение……………………………………………………………………………………... 22

 

Приложения……………………………………………………………………………………...23

Приложение 1. Договор об ипотеке ………………………………………………………….…23

Приложение 2. Региональная структура кредитных организаций - участников рынка    ипотечного жилищного кредитования на 01.07.2012 по данным ЦБРФ...................................28

Приложение 3. Сведения о жилищных кредитах на первичном рынке жилья, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях по данным ЦБРФ................................................................................................................................................29

Приложение 4. Сведения о жилищных кредитах на первичном рынке жилья, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в иностранной валюте по данным ЦБРФ………………………………………………………………...…………………...31

 

Библиографический список …………………………………...……………………………....96

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. В большинстве случаев проблема, связанная с приобретением жилья, сопряженная, как правило, с недостатком денежных средств. Ипотека - залог недвижимого имущества(земельных участков, предприятий,зданий, сооружений, квартир).

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Для решения этих проблем за рубежом  давно существуют разнообразные программы ипотечного кредитования, рассчитанные на граждан с разным уровнем доходов. Ипотека  сложный и тонкий инструмент, который следует использовать, только рассчитав возможные последствия и результаты. Активное использование ипотеки обещает определенные выгоды, однако неизбежно возникают и проблемы. Первый шаг на пути их   решения — изучение современного законодательства об ипотеке.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства.

 

 

 

 

1. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 

 

1. Сущность и история развития ипотеки

 

Ипотека как элемент хозяйственной  жизни уходит глубокими корнями  в историю. Само понятие «ипотека»  пришло в мировую финансово-экономическую  систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых - это был самый низкий процент в Риме в то время.

Постепенно ипотека входит и  в средневековое законодательство. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во- вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

 

 

 

 

 

1.2. Развитие ипотеки  в России

 

В XIII-XIV веках одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 году эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

29 октября 1768 года манифестом  Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же заемном банке  была образована страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 года был введён Свод законов гражданских, где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах: с казной; между частными лицами. С 1842 году в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы. В 1859 году было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 году была образована первая частная организация долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 году было учреждено Общество взаимного кредита. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Ипотечное кредитование становилось  очень распространённым. Например, в 1867 году было выдано кредитов на сумму 99,6 миллионов рублей, в 1874 году - 294,9 миллиона рублей, в 1877 году - 415 миллионов рублей. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 году приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае  «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Сущность и предмет ипотеки

 

Ипотечный  кредит - долгосрочный, выдается юридическим и физическим лицам под залог находящегося у них в собственности недвижимого имущества. Заемщик, предоставивший своё недвижимое имущество в  залог, называется  залогодателем, а банк, выдавший ссуду под залог, - залогодержателем. Предметом ипотеки может быть имущество, принадлежащее заёмщику на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, в том числе:

• Земельные участки.

•  Предприятие как комплекс (совсем движимым и недвижимым имуществом).            • Здания и сооружения, используемые в предпринимательской деятельности. Например:  склад, заводское  здание, офисное помещение, отдельный магазин.

•  Жилые дома, квартиры.

•  Дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения.

Ипотечные кредиты могут выдаваться на следующее:

   I. Производственные цели:  строительство объектов производственного и      непроизводственного назначения; реконструкция и расширение производства.

II.    Жилищные кредиты:

•  на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

•  на приобретение жилья: дома, квартиры.

•  на строительство жилья (строительный кредит).

Строительные кредиты могут  выдаваться:

1. Физическим лицам.

2. Юридическим лицам:

•  застройщику, т.е. инвестору, вкладывающему средства в строительство;

• генеральному подрядчику, осуществляющему все строительно-монтажные работы    под ключ;

•  подрядным организациям, участвующим в строительстве.

Перед  выдачей ипотечного  кредита  банк занимается предварительным отбором  потенциальных заёмщиков; определением виды ссуды; сбором документации, необходимой  для определения кредитоспособности и социальной стабильности клиента; сбором документации, необходимой для анализа прав  клиента на залог недвижимого имущества; оценкой земельного участка, строения или помещения, передаваемого в залог банку.

 

 

Преимущества ипотеки:

Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за лишь часть стоимости. Кроме этого, существует возможность приобрести на кредитные средства банков квартиры в домах-новостройках, приобретение жилья через систему ипотечного кредитования имеет безусловные преимущества:

• возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку; получение налоговых льгот по кредиту;

• обеспечением по кредиту становится приобретаемая квартира; доходный способ размещения капитала (покупка квартиры) в условиях постоянного роста цен на недвижимость.

В настоящий момент на рынке ипотечного кредитования работают банки и ипотечные  компании. Максимальный срок кредитования - 50 лет, Наиболее популярные сроки ипотеки - 10, 15 и 20 лет. Ставки по кредитам варьируются от 10 до 18 % в зависимости от валютного или рублевого кредита. Стандартный первоначальный взнос составляет 20-30 % стоимости квартиры. Недостатки ипотечного кредита:

• наличие первоначального взноса;

• уплата процентов за кредит;

• ежегодные расходы по договору страхования;

• оплата коммунальных и эксплуатационных услуг;

• уплата налога на недвижимое имущество, находящееся в собственности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4. Классификация ипотечных кредитов

 

Ипотечные кредиты классифицируются по нескольким признакам: