Порядок бухгалтерского учёта операций по выдаче и погашению ипотечного кредита

Риск процентной ставки. Банковская прибыль формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки - это риск, недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок, (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам. Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. В 1994 году появился целый ряд таковых. Так, Сбербанк перешел к выдаче ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы.

Особое распространение получили кредиты с привязкой к доллару  США, когда формально все условия  кредита определяются на основе кредита  валюте США с фиксированной процентной ставкой, однако заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему обменному курсу.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.              

В отношении России, помимо высоких  требований Банка Росси к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при  ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование в том числе путем выпуска облигаций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ПОРЯДОК  БУХГАЛТЕРСКОГО  УЧЁТА  ОПЕРАЦИЙ  ПО  ВЫДАЧЕ  И  ПОГАШЕНИЮ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

 

2.1. Выдача кредита клиенту — физическому лицу

 

Предоставление банком денежных средств заемщику производится на основании распоряжения, составляемого специалистами уполномоченного подразделения банка и подписанного уполномоченным должностным лицом банка. В распоряжении указываются: номер и дата договора; сумма предоставляемых средств; срок уплаты процентов и размер процентной ставки, сроки погашения средств - общая сумма либо несколько сумм, если погашение будет осуществляться по частям; опись приложенных к распоряжению документов и другая необходимая информация.

Выдача кредита и оприходование залога будут отражаться в учете следующим образом.

Если клиент — имеет счет в банке-кредиторе, выполняются следующие проводки:

а) Если кредит выдаётся наличными

Дт 455 — «Кредиты, предоставленные физическим лицам»,

457 — «Кредиты, предоставленные физическим лицам–нерезидентам»

Кт 20202 — «Касса кредитных организаций»

б) Если кредит выдаётся безналичным  путем с зачислением на счёт физического  лица.

Дт 455 —  «Кредиты предоставленные физическим лицам»,

457 — «Кредиты, предоставленные физическим лицам–нерезидентам»

Кт 40817 — «Физические лица»,

42301 — «Депозиты до востребования»                    

В зависимости от того, что послужило  обеспечением по возврату кредита (гарантии, поручительства третьих лиц, залог  ценных бумаг или другого имущества), на внебалансовых счетах выполняется одна из перечисленных проводок:

Дт 99998 — «Счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи» –на сумму, предусмотренную договором залога

Кт 91311 — «Ценные бумаги, принятые в обеспечение по размещенным средствам»

Или:

Кт 91312 — «Имущество, принятое в обеспечение по размещенным средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов»

Или:

Дт 91414 — «Полученные гарантии и поручительства»

Кт 99999 — «Счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи» - на сумму, предусмотренную договором гарантии

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Начисление процентов за пользование кредитом

 

В течении первого месяца осуществляется начисление процентов, причитающихся  банку по выданному кредиту. Начисленные проценты отражаются в бухгалтерском учете в последний рабочий день текущего месяца следующим образом:

Если проценты соответствуют условиям признания в качестве доходов:

Дт 47427 — «Требования по получению процентов» - по лицевому счету ссуды

Кт 70601 — «Доходы»

Если проценты не соответствуют  условиям признания в качестве доходов:

Дт 91604 — «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам (кроме межбанковских), предоставленным клиентам»

Кт 99999 — «Счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи» –на сумму начисленных процентов за месяц

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 2.3. Закрытие кредитного договора

 

При наступлении даты погашения  кредита и уплаты процентов за пользование кредитом по мере списания средств со счета клиента или при получении выписки из корреспондентского счета, подтверждающей поступление средств, выполняются следующие проводки.

Погашении кредита физическим лицом.

а) Если наличными деньгами

Дт 20202 — «Касса»

Кт 70601 — «Доходы»

б) Если безналичным путём

Дт 40817 — «Специальные банковские счета нерезидентов в валюте Российской Федерации»

42301 — «Депозиты до востребования»                   

Кт 70601 — «Доходы»

в) Если счет клиента открыт в другом банке 

Дт 30102 — «Корреспондентские счета кредитных организаций в Банке России»

Кт 70601 — «Доходы»

г) Если заёмщик–работник банка

Дт 60305 — «Расчеты с работниками по оплате труда»        

Кт 70601 — «Доходы»

Фактически уплаченные проценты списываются  с внебалансового учета:

Дт 99999 — «Счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи»

Кт 91604 — «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам» – на сумму фактически уплаченных процентов

После погашения кредита происходит списание предметов залога или других обеспечений предоставленного кредита. Списание гарантий, поручительств, ценных бумаг или другого имущества, находящегося в залоге, отражается одной из следующих проводок по внебалансовым счетам:

Дт 91311 — «Ценные бумаги, принятые в обеспечение по размещенным средствам»

Кт 99998 — «Счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи»

Или:

Дт 91312 — «Имущество, принятое в обеспечение по размещенным средствам, кроме ценных бумаг и драгоценных металлов»

Кт 99998 — «Счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи»

Или:

Дт 99999 — «Счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи»

Кт 91414 — «Полученные гарантии и поручительства».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

На протяжении последних лет  развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказали финансовые кризисы. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения. В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя, да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Тем не менее, ипотека, на мой взгляд, получит все большее и большее распространение и даст импульс инвестициям и экономическому росту. Иного пути просто нет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ № ______  

 

г. ________________                                                                                                           "___"_________ ____ г. 
 
 

____________________________________________________, именуем__ в дальнейшем "Залогодатель", в лице _____________ ______________________, действующего  на основании ________________________, с  одной стороны, и ____________________________ __________________________, именуем__ в дальнейшем "Залогодержатель", в лице ________________________________, действующего на основании ________________, с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:  

 

1. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО, ОБЕСПЕЧЕННОЕ ИПОТЕКОЙ  

 

1.1. Настоящий договор заключен с  целью обеспечения исполнения  обязательств Залогодателя перед  Залогодержателем по договору _________ (долевого инвестирования строительства,  купли - продажи, аренды, подряда  и пр.) No. ______, заключенному Сторонами "___"_______ ____ г. в г. _____________ (далее - "основной договор").

1.2. По основному договору Залогодатель  выступает _____________ (Застройщиком, Заказчиком  и пр.) (Должником), а Залогодержатель  - _____________ (Инвестором, Подрядчиком и пр.) (Кредитором).

     Кредитор  в соответствии  с  основным  договором принимает  на себя обязательства  ________________________________________ ___________________________________________________________________________________________________________________

                           (суть обязательств)

на  условиях, предусмотренных основным договором,  а Должник  обязуется _________________________________________________ __________________________________________.

                         (суть обязательств)

1.3. В соответствии с основным  договором срок исполнения Должником  своих обязательств наступает  "___"________________ ____ г. 

1.4. В силу п. ___ основного договора  в случае нарушения Должником  сроков исполнения обязательств  он выплачивает Кредитору неустойку (штраф) в рублях в размере, эквивалентном ________ (____________________________) долларам США по курсу ЦБ РФ на день оплаты. В случае если просрочка составляет более ___________, Кредитор вправе отказаться от исполнения обязательств по основному договору в одностороннем порядке, предварительно письменно уведомив об этом Должника за ____ дней.

При наступлении обстоятельств, указанных  в настоящем пункте, Должник возвращает Кредитору денежные средства в размере _________________________ в течение __________ дней с момента получения уведомления о расторжении договора.

1.5. Основной договор вступил в  силу с момента его подписания  сторонами - "__"___________ ____ г. и  действует до момента ___________ или  расторжения договора в случае  одностороннего отказа Кредитора от исполнения договора в соответствии с п. ___ основного договора.

1.6. Залогодержатель имеет право  получить удовлетворение своих  денежных требований к Залогодателю, вытекающих их основного договора, из стоимости заложенного по настоящему договору имущества Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.  

 

2. ТРЕБОВАНИЯ, ОБЕСПЕЧЕННЫЕ ИПОТЕКОЙ   

 

2.1. Ипотека, установленная в соответствии  с настоящим договором, обеспечивает  уплату Залогодержателю следующих сумм, причитающихся ему в случае нарушения Залогодателем своих обязательств по основному договору: