Порядок бухгалтерского учёта операций по выдаче и погашению ипотечного кредита

По объекту недвижимости:

• земельные участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

• приобретение дома для сезонного проживания дачи, садовых домиков с участками Земли;

• приобретение земельного участка под застройку.

По виду заемщиков как субъектов  кредитования:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.

По степени заёмщиков кредиты  могут предоставляться:

• сотрудникам банков;

• сотрудникам фирм- клиентов банка;

• лицам, проживающим в данном Регионе.

По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;

• кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения;

• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа)- сумма кредита может составлять от 5 % до 100 % стоимости заложенного имущества.

 

 

 

 

 1.5. Договор об ипотеке: понятие и признаки

 

Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) - это договор, в котором одна сторона - залогодержатель являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. В этом случае залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами залогодателя, за исключением изъятий, определенных Законом «Об ипотеке».

      Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формы документов заявление о предоставлении кредита, вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка  для, доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход необходимый,  для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционные расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация бизнес арендаторов профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий земного финансирования на проект.

Этапы ипотечного кредитования

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

I. Предварительный (разъяснение клиенту основных условий кредитов передача списка документов для получения ссуды);

II. Сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

• оценка вероятности погашения кредита;

• принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения).

II. Заключение кредитной сделки:

• обслуживание кредитной сделки;

• закрытие кредитной сделки.

На предварительном  этапе заемщик должен получить необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитован и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита кредитором как один из самых важных источников  информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

• Желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

•  Описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание

•  Источник первоначального платежа;

•  Назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности;

•  Биографические сведения: образование и профессиональная квалификация;

•  Сведения о работе и источниках дохода;

• Сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70 %.

                     Сумма кредита / Стоимость недвижимости  х  100 < 75 %

Рекомендуемая величина отношения  платежей по кредиту сумме доходов  заемщика не более 30 % чистого дохода заемщика:

Кредиты предоставляются при наличии  у заемщика первоначального капитала в размере не менее 20 - 50 % от рыночной стоимости приобретаемого жилья. В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые заемщик непосредственно перед предоставлением кредитных средств должен разместить в банке на депозитном счете. Сумму кредита и срок кредитования рассчитывает эксперт после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии с кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Следующий этап - сбор и проверка информации о клиенте и залоге - Выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков для этого проверяют трудоустройство клиента, текущие доходы и расходы, оценив собственность, предполагаемую к продаже для получения первоначального взноса, оценивают предмет залога. Клиента проверяет служба экономической безопасности кредитного учреждения. Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, должны отсутствовать права со стороны третьих лиц на объект залога и т.п.

 

 

 

 

1.6. Требования, предъявляемые к заёмщику

 

Итак, вы имеете горячее желание  улучшить свои жилищные условия, но у  вас нет достаточных средств  для одномоментного приобретения нового жилья. Теперь вы знаете о возможности получения ипотечного кредита и хотели бы определить - доступен ли он для вас. Действительно, предоставление ипотечного кредита требует выполнения ряда достаточно жестких условий.

Общие положения.

Прежде всего, для получения ипотечного кредита необходимы гражданство Российской Федерации, постоянная регистрация места жительства, хотя это может и не являться необходимым условием. Сегодня можно найти банки, для которых наличие прописки не является обязательным условием для предоставления кредита, да и гражданство РФ не всегда обязательно, например, для граждан других стран.

Трудовая деятельность.

Для получения ипотечного кредита  непрерывный трудовой стаж должен быть не менее 6 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 года. Вместе с тем, чем больше величина вашего трудового стажа и, что особенно важно — непрерывного стажа на последнем месте работы, тем выше ваши шансы на получение ипотечного кредита, поскольку по этим показателям банк судит о стабильности ваших доходов. Банк должен полагать, что сумма ваших доходов останется неизменной на весь период кредитования.

Возраст заемщика.

Не секрет, что молодой возраст  является приоритетным для ипотечного кредитования и подавляющее количество заемщиков — люди 30–35 лет. Однако по этому показателю не существует строгих ограничений и ипотечный кредит предоставляется мужчинам в возрасте 20-60 лет, женщинам - 20-55 лет.

Оценка кредитоспособности заемщика.

Ключевым моментом при получении  ипотечного кредита является оценка кредитоспособности заемщика. Методики оценки заемщика основаны на предоставлении банку документов подтверждающих наличие стабильного и достаточно высокого дохода, подтвержденного документально и достаточного для покрытия кредита и процентов по нему. При этом чаще всего банки оценивают совокупный доход семьи за последний год, а иногда за текущий и предшествующий годы. Считается, что на выплаты по кредиту должно расходоваться менее половины суммы от указанного дохода (от 30 до 50 %).

Оценка банком заемщика основывается на предоставляемой справке о доходах. Помимо этого, в расчет принимаются доходы от работы по совместительству, по банковским вкладам, сдачи недвижимости в аренду, дивиденды и т.д. При этом наличие всех этих доходов должно иметь документальное подтверждение. На решения банка может повлиять социальный статус заемщика, наличие недвижимости, ценных бумаг, количество автомобилей.

Первоначальный взнос

Размер первоначального взноса является краеугольным камнем ипотечного кредитования. Как правило, заемщик  должен иметь собственные средства, составляющие 10-30 % от стоимости приобретаемого жилья, которые должны быть использованы в качестве первого взноса. Именно отсутствие этих средств останавливает многих потенциальных участников ипотечного кредитования. Для того чтобы сделать ипотеку более привлекательной, некоторые банки снижают размеры первого взноса до 5-10 %, а иногда и вообще отказываются от него. Однако долговременность этой акции, по анализам экспертов, сомнительна.

Страхование жизни и здоровья заемщика

В настоящее время действует закон о страховании жизни и здоровья заемщика на время ипотеки. В законодательных органах и в прессе идет широкая дискуссия об отмене этих положений для привлечения большего количество участников ипотеки, в то время как в западных странах положение о страховании жизни и здоровья заемщика является незыблемым.

Надежность

Значительное внимание для вынесения  решения по кредиту уделяется персональной оценке заемщика. При оформлении ипотечного кредита, предпочтение отдается, как правило, семейным парам, т. к. семья является неким гарантом стабильности, да и совокупный доход у двоих всегда больше, чем у одного. Кроме того, супруг (супруга) заемщика в обязательном порядке выступают созаемщиками по кредиту, что дает банку дополнительные гарантии по оплате кредита. Нужно быть готовым к тому, что кредитный комитет будет пристально рассматривать не только ваши доходы и ликвидные активы, но и состояние вашего здоровья, уровень образования, ваш «моральный облик». Иногда банк может запросить характеристику с места вашей работы, документы, свидетельствующие о регулярности проводимых вами платежей за коммунальные услуги, телефонные переговоры, расходы по страхованию, оплаты за образование детей. При этом оценивается аккуратность и регулярность этих платежей.

Претендент на получение ипотечного кредита не должен иметь отрицательных записей в трудовой книжке, судимостей, отрицательной кредитной истории.

 

 

 

1.7. Риски ипотечного кредитовании

 

Риски подразделяются на систематические  и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски  — это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рис. 1.

 

 

Рис. 1

Риски ипотечной деятельности

 

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности, неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д..

        Кредитный риск - это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний  показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к  стоимости заложенной недвижимости) порядка 70 %. В Германии этот процент составляет 50-60 %, в США–75 %. Остальные 25–40 % стоимости недвижимости - собственные средства заемщика в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит  всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и  размера кредита является сам  предмет залога, его стоимость  и цена.

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога).

Таким образом, практически самую  большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит.  Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита — это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.