Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Ипотека как правовой институт представляет собой вид такого способа обеспечения гражданско-правового обязательства, как залог. Правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, регулирующее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя.

Таким образом, по моему мнению, определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается многофакторная модель, включающая и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. В связи с этим было бы более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания и продажи ипотечных активов.

Из вышеизложенного можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью проходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости ресурсов. Ипотечное кредитование, обеспеченное реальной собственностью граждан на недвижимость, могло бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать новые экономические условия и возможности, чтобы создать необходимые организационные, правовые и финансовые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики. Итак, суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам для приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынке жилья.

 

2 Сущность, понятие ипотечного кредита

Ипотека – это  вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных  с землей) с целью получения  денежной ссуды.

Ипотечный кредит – это особая форма кредита, связанная  с предоставлением ссуд под залог  недвижимого имущества – земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются  на долгосрочной основе. Ипотечный  кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Предметом ипотеки  может быть имущество, связанное  с землей – здание, сооружение, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный  комплекс.

Субъектами  ипотечного кредита являются:

- Кредиторы  по ипотеке – ипотечные банки  или специализированные ипотечные  компании, а также универсальные  коммерческие банки; 

- Заемщики –  юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты  ипотеки, или имеющие поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика [12, с. 164].

Основными документами, которые, как правило, используются на практике при оформлении ипотечного кредита, являются:

- Ипотечное  обязательство, выдаваемое заемщиком  кредитору на подтверждения его (кредитора) преимущественного права на удовлетворение денежных претензий из стоимости заложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своего обязательства, обеспеченного залогом имущества;

- Закладное  письмо – долгосрочный ценная бумага, выпускаемая ипотечными банками под залог земельных участков, зданий и другого недвижимого имущества; он обеспечивает доход в виде процентов.

 

Рисунок 1 - Основные черты ипотечного кредитования

 

Существуют  два основных вида ипотеки:

• прямая ипотека – участок закладывается его собственником с занесением соответствующей записи в земельную кадастровую книгу;
• косвенная ипотека – когда происходит выдача ипотечным банком дебитору залоговых писем. В этом случае залоговое письмо служит банковской гарантией по последующему кредиту.

Кредитором  по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и др.

В зависимости  от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная.

Выделяют следующие  виды (типы) сделок по ипотеке:

• простое финансирование;
• вторичное финансирование;
• продажа имущества без существующей ипотечной задолженности;
• продажа имущества при наличии ипотечной задолженности.

Существуют  два понятия ипотеки. В узком  смысле слова «ипотека» – это  залог недвижимого имущества, а  в широком – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации данного имущества. Соответственно этому ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества. Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем.

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

Во-вторых, предметом  ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, – предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.

В-третьих, предмет  ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

В-четвертых, договор  кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным  документом – закладной, которая  подлежит нотариальному удостоверению  и государственной регистрации. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной степени «оторванной» от первоначального требования.

Одним из основных элементов ипотеки являются ее субъекты. Цели и функции этих субъектов, описаны в таблице 1 [15, c. 38]

Таблица 1 - Субъекты ипотечного кредитования: цели и функции

Субъекты	Цели и функции
Заемщики	Приобрести  по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии производить  ежемесячные платежи по кредиту
Орган регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним	Сбор, регистрация  и предоставление информации о праве  собственности на жилье на территории РБ
Кредиторы (банки  и другие финансово-кредитные учреждения)	Максимизировать прибыль и дивиденды своих акционеров путем ограничения рисков неплатежей заемщиков, потерь в результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками средств по сравнению с процентными ставками по выданным ипотечным кредитам
Риелторские организации (лицензированные продавцы)	Выгодно продать  имеющееся жилье (по поручению третьих  лиц, из собственного фонда), получить комиссионное вознаграждение
Продавцы жилья (физ. лица)	Выгодно продать  жилье
Страховые компании	Полное страховое  сопровождение сделок и извлечение максимальной прибыли
Операторы вторичного рынка	Приобретение  ипотечных кредитов у первичных  кредиторов
Оценочные компании	Оценка жилья, являющегося предметом залога при  ипотеке, в том числе при реализации с торгов
Инвесторы (юр. и физ. лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги)	Максимизировать прибыль, вкладывая свои средства в  ипотечные ценные бумаги
Органы опеки  и попечительства	Контроль за соблюдением прав и интересов  несовершеннолетних граждан
Государство	Преследует  три основные цели: обеспечение условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в т. ч. с целью защиты интересов вкладчиков банков; содействует некоторым ограниченным группам семей в приобретении жилья

 

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

1. гласности, или публичности, – доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2. специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. старшинства – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. бесповоротности – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Процесс предоставления ипотечного кредита банком гражданам проходит несколько стадий (таблица 2) [12, с. 169].

Таблица 2 - Предоставление ипотечного кредита банком

 

1 –я стадия: прием и оформление заявления на кредит	Начинается с момента обращения в банк потенциального кредитополучателя. Работники банка при приеме заявления предварительно устанавливают, имеет ли кредитополучатель право на кредит, и консультируют по материалам и сведениям, необходимым для составления заявления
2–я стадия: оценка кредитоспособности кредитополучателя	Работниками банка проверяется достоверность всех сведений, указанных в заявлении его кредитополучателя; с помощью экспертных оценок оценивается кредитоспособность
3–я стадия: определение возможного кредита и залога	По существующим методикам определяют размер залога и кредита, исходя из оценочной стоимости жилья, показателя возможного ежемесячного платежа клиентом
4–я стадия: оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг)	Оценка банком вероятности погашения кредита и процентов по нему с учетом способов обеспечения обязательств по кредиту
5–я стадия: принятие решения по кредитованию	Юридически оформляются документы кредитополучателя и банка по ипотечному кредитованию
6–я стадия: контроль за ходом сделки	Осуществляется кредитором и кредитополучателем
7–я стадия: завершение сделки	Возврат кредитополучателем кредитов с процентом банку; возврат банком залоговых документов кредитополучателю

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и средства его обеспечения иные, чем при других видах кредита. Это вызвано в основном длительными сроками погашения и величиной этих кредитов, поэтому для ипотечных организаций требуется повышенная надежность [12, с. 175].

Рассмотрим  на примере одного из банков (ОАО  «АСБ Беларусбанк» - самый крупный  банк банковской системы РБ) виды и процентные ставки по кредитам на строительство и приобретение жилых домов и квартир.

Кредит на строительство  и приобретение индивидуальных жилых  домов и квартир выдаются ОАО «АСБ «Беларусбанк» в белорусских рублях в размере до 90 % стоимости строительства (реконструкции) или приобретения общей площади жилого помещения: гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий кредиты предоставляются сроком до 20 лет - процентная ставка 16 %  годовых за фактическое время пользования кредитом, в т.ч. гражданам, постоянно проживающим и работающим, строящим (реконструирующим) или приобретающим жилые помещения в сельских населенных пунктах - процентная ставка 14 % годовых фактическое время пользования кредитом, гражданам, не нуждающимся в улучшении жилищных условий кредиты предоставляются сроком до 15 лет до 90 % стоимости строительства (реконструкции) или приобретения общей площади жилого помещения - процентная ставка 33 % годовых за фактическое время пользования кредитом, многодетным семьям, имеющим 3-х и более несовершеннолетних детей, нуждающимся в улучшении жилищных условий кредиты предоставляются сроком до 20 лет - 12 % за фактическое время пользования кредитом. 

При оформлении ипотечного кредита предоставляются  следующие общие документы:

• документ, удостоверяющий личность (для заявителя и поручителей)- паспорт гражданина РБ;
• анкеты поручителей;
• заявление-анкета заявителя на строительство жилого помещения;
• заявление поручителя о согласии на включение его заработной платы в совокупный доход заявителя;
• для мужчин призывного возраста (до 27 лет) - граждан РБ (за исключением состоящих на службе в органах внутренних дел, органах финансовых расследований Комитета государственного контроля Республики Беларусь, органах и подразделениях по чрезвычайны ситуациям, военнослужащих, состоящих на службе в вооруженных силах Республики Беларусь) - военный билет (временное удостоверение, выданное взамен военного билета) или удостоверение призывника. Допускается предоставление копий указанных документов, заверенных кадровой службой организации, в которой работает заявитель (поручители);
• согласие заявителя (поручителей) на получение кредитного отчёта   (образец заполнения) из автоматизированной информационной системы «Кредитное бюро» Национального банка РБ;
• для физических лиц - индивидуальных предпринимателей РБ, осуществляющих предпринимательскую деятельность с открытием текущего (расчётного) счёта - выписка по текущему (расчётному) счёту (справки об оборотах по текущему (расчётному) счёту) за последние 6 полных календарных месяцев и справка обслуживающего банка о наличии (отсутствии) задолженности по кредитам, полученным ими как индивидуальными предпринимателями или о наличии (отсутствии) иной задолженности, образовавшейся по договорам, в соответствии с которыми в пользу физического лица осуществлялись иные активные банковские операции, финансовая аренда (лизинг).