Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

В последние  годы объемы льготных кредитных ресурсов уменьшились: в 2010 г. ввод жилья за счет льготных кредитов составил 922,6 тыс. м², в 2011 г. - 676,7 тыс. м², в 2012 г. - 603,5 тыс. м². Это правомерно диктуется снижением инфляционных процессов, что достигается в том числе и снижением объема эмиссии денежной массы.

Учитывая важность проблемы обеспечения населения  жильем, в условиях медленного снижения числа граждан, состоящих на учете  нуждающихся в улучшении жилищных условий, в 2008 году постановлением Совета Министров Республики Беларусь утверждена Национальная жилищная программа. Однако сегодня нельзя однозначно утверждать, что в настоящее время снята острота жилищной проблемы.

На начало 2007 года на жилищном учете состояло 558,8 тыс. семей, или около 17% населения республики. В связи с вступлением в силу с 1 июля 2008 г. новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь число семей, которые могут претендовать на постановку на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, достигает 1100-1200, или 33-36% населения республики, если принять, что средняя семья состоит из трех человек.

При современном  социально-экономическом развитии получить социальное жилье имеют  право малоимущие граждане, состоящие  на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющие доход менее одного потребительского бюджета либо имеющие право в соответствии с жилищным законодательством на льготное улучшение жилищных условий. Значительное внимание уделяется вопросам развития в республике индивидуального строительства.

Рисунок 2 - Динамика средней стоимости строительства 1 м² жилья

 

Таким образом, перед строительным комплексом Республики Беларусь по-прежнему стоит задача по существенному увеличению жилищного  фонда с целью решения важнейшей  его социально-экономической задачи - обеспечения населения жильем в соответствии с новыми экономическими условиями и изменившимися представлениями о качестве жилья и уровне его комфортности. Важным элементом выполнения данной задачи является решение вопроса финансирования строительства жилья.

4.2 Особенности ипотечного кредитования в Республике Беларусь

 

В 2008 г. с принятием  Закона Республики Беларусь "Об ипотеке" создана правовая основа для функционирования института ипотеки. Однако в настоящее  время реализация ипотечного кредитования затруднена по ряду следующих причин:

- высокая стоимость  жилья и одновременно низкая  платежеспособность потенциальных  заемщиков.

Мало кто  способен купить квартиру за сумму, эквивалентную 100 и более тыс. долларов, выплачивая затем по кредиту сумму, эквивалентную 700-900 долл. каждый месяц;

- высокие процентные  ставки по кредитам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья;

- отсутствие  у банков дешевых долгосрочных  ресурсов, которые могли бы быть  направлены на выдачу кредитов на недвижимость;

- отсутствие  подменного фонда жилья. Ведь  зачастую нужно вначале продать  свою квартиру и выплатить  так называемый взнос собственными  средствами, а уже затем построить  (или купить) новую, ипотечную;

- отсутствие  вторичного рынка закладных;

- проблематичность  обращения взыскания по договору  об ипотеке недвижимого имущества  ввиду закрепленного в законодательстве  запрета на выселение проживающих  на условиях договора найма,  поднайма в заложенном жилом  доме, квартире лиц, а также  лиц, проживающих в заложенных жилом доме, квартире, которым предоставлено право пожизненного пользования жилым домом, квартирой по завещательному отказу;

- проблемы может  вызвать обращение взыскания  на заложенный жилой дом или  квартиру.

Развитие ипотечного кредитования позволит как расширить возможности приобретения жилья гражданами, обеспечить развитие строительного комплекса и сопутствующих отраслей, так и стимулировать развитие банковской деятельности.

Проводимая  Национальным банком денежно-кредитная  и процентная политика направлена в том числе и на увеличение доступности кредитных ресурсов банков для населения, в частности, на ипотечное кредитование недвижимости: проводится постепенное снижение ставки рефинансирования Национального банка, ведется постоянная работа с банками по снижению процентных ставок как по привлекаемым ресурсам, так и по кредитам.

Вместе с  тем обеспечение доступности  жилья для населения может  достигаться не только снижением  ставок по кредитам, но и соответствующим  повышением уровня доходов, а также снижением стоимости одного квадратного метра жилья.

Необходимо  отметить, что ипотека в Республике Беларусь должна стать доступным  и действенным способом решения  жилищной проблемы населения страны.

Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики.

Несмотря на наличие необходимой нормативной  правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается  медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему.

Главными причинами  такого положения, на наш взгляд, следует считать:

- нерешенность  ряда правовых и организационных  вопросов;

- высокие кредитные  риски;

- отсутствие  долгосрочных дешевых кредитных  ресурсов;

- недостаточно  высокий уровень доходов;

- неразвитость  инфраструктуры ипотечного рынка;

- отсутствие  механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

Тем не менее  и руководство государства, и  сами граждане понимают, что альтернативы системе долгосрочного ипотечного кредитования нет.

Построение  в Беларуси системы долгосрочного  ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов ипотечного кредитования в законодательных и подзаконных актах, касающихся тех или иных аспектов ипотеки.

Анализ действующего законодательства позволяет сделать  вывод о том, что определенные правовые условия для развития кредитования, основанного на залоге недвижимости, в нашей республике созданы. В настоящее время нормативная правовая база Республики Беларусь, включающая главу 23 Гражданского кодекса Республики Беларусь "Обеспечение исполнения обязательств", Законы Республики Беларусь "О залоге", "Об ипотеке", другие законодательные и иные акты, регламентирует практически все вопросы правоотношений, связанных с ипотекой, и обеспечивает выполнение институтом залога недвижимости функции обеспечения исполнения обязательств. Однако действующих нормативных правовых актов для разработки и внедрения системы долгосрочного ипотечного кредитования недостаточно. Система законодательных и подзаконных актов, обеспечивающая массовое развитие данного вида кредитования, пока отсутствует.

Крайне важным для развития ипотеки является наличие  системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании  в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.

Следует признать, что национальное законодательство в части выпуска и обращения ценных бумаг во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Принятие законодательного акта об ипотечных ценных бумагах позволило бы организовать в стране вторичный рынок ипотеки, обеспечив рефинансирование выдаваемых кредитов.

Правительства и законодательные органы всех стран  мира заботятся о динамичном развитии долгосрочного ипотечного кредитования, понимая, что это не столько экономический, сколько социальный и политический вопрос.

Роль государства  в процессе создания условий для  эффективного функционирования системы  ипотечного кредитования достаточно велика. Государство - полноправный и многоликий участник отношений. Основная функция его структур заключается в регулировании "правил игры" для участников данного процесса.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Основными принципами формирования системы долгосрочного  ипотечного кредитования в РБ должны стать, во-первых, осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. Во-вторых, необходимо обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество; создать основополагающие элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, а также условия для приоритетного развития ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.

5. Перспективы и направления развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

 

Обеспечение населения  жильем является важнейшей социально-экономической  задачей для нашей страны.

Роль банковского сектора в решении данной проблемы очевидна — на современном этапе экономического развития Республики Беларусь кредитование населения в области жилищного строительства и покупки готового жилья становится важнейшим направлением деятельности банков.

Банковский кредит в настоящее время рассматривается как важнейший источник финансирования инвестиций в жилищное строительство.

Результат перемен  на рынке долевого строительства  жилья — резкий рост цен на вторичном  рынке. Кредитные ресурсы, направляемые физическими лицами на финансирование приобретения жилья, воспроизводят рост цен квадратного метра. Как следствие — высокий уровень цен на строительство на тех объектах, где государство не регулирует стоимость квадратного метра общей площади жилого помещения.

В настоящее время уровень доходов и сбережений населения страны не позволяет гражданам самостоятельно решать жилищную проблему, но при этом люди стремятся улучшить свои жилищные условия, в том числе используя кредитные ресурсы банков. Главная задача государства и банковской системы состоит в том, чтобы создать инструмент и условия для приобретения человеком этого жилья.

Для более полного  использования ипотечного кредитования в Республике Беларусь полагаем, что  необходимо принять ряд мер, направленных на совершенствование законодательной базы, обеспечивающих:

- развитие фондового  рынка, который оказывает определенное  влияние на привлечение долгосрочных  денежных ресурсов в банки  республики;

- бесспорную  защиту прав и интересов кредитодателя,  с одной стороны, и формирование механизмов социальной защиты кредитополучателей, с другой стороны;

- упрощение  порядка обращения взыскания  на недвижимое имущество (предмет  ипотеки) и его реализацию, в  том числе во внесудебном порядке;

- развитие системы  строительных сбережений, вторичного рынка обращения закладных, где закладная будет выступать самостоятельным объектом гражданских прав.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, для того чтобы система ипотечного кредитования в стране заработала в полную силу, необходимо создать соответствующие экономические условия, которые не препятствовали бы ее практическому применению, а также необходим поиск других не менее эффективных технологий привлечения внебюджетных средств в сферу жилищного кредитования.

Кроме того, очень  важно выбрать правильное направление дальнейшего развития жилищного кредитования в нашей республике, так как это окажет существенное влияние на эффективность функционирования ипотеки в стране, ее стабильность, востребованность у граждан и юридических лиц, доступность кредитных ресурсов.

На мой взгляд, следует продолжить формирование в  стране эффективной системы жилищного  кредитования, ведущими звеньями которой  должны стать не только ипотека, но и жилищные строительные сбережения. Банки в этой системе являются одним из ее ключевых институтов, и от результативности их деятельности во многом будет зависеть успех функционирования ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в  мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в экономику.

Именно ипотека  позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и  прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому способствует широкое распространение ипотечного кредитования.

Стоимость жилья  напрямую связана с жизненным уровнем населения. Высокие цены на жилые помещения сужают круг граждан, имеющих реальную возможность использовать ипотечные кредиты для оплаты приобретаемого жилья или на его строительство.