Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Для граждан, нуждающихся  в улучшении жилищных условий: справка  местного исполнительного и распорядительного  органа либо организации по месту  постановки заявителя на учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с указанием сведений о том, что заявитель состоит на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если заявитель состоит на учёте граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий в организации по месту работы, то в данной справке должны быть указаны основания постановки на учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

• документы, подтверждающие доходы заявителя (поручителей) за последние 3 полных календарных месяцев:
• справка о доходах с места работы;
• сведения (справка) о размере пенсии;
• для физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями РБ — плательщиками единого налога - сведения о доходах и подлинники документов, используемых при заполнении данных сведений (свидетельство о государственной регистрации, осуществлении деятельности, подлежащей лицензированию - специальное разрешение (лицензия), платёжные документы по уплате налога) за последние 6 полных календарных месяцев;
• для физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями РБ — плательщиками подоходного налога и индивидуальными предпринимателями РБ, применяющими упрощённую систему налогообложения – сведения о доходах  и подлинники документов, используемых при заполнении данных сведений (свидетельство о государственной регистрации, осуществлении деятельности, подлежащей лицензированию - специальное разрешение (лицензия), платёжные документы по уплате налога) за последние 2 полных отчетных периода (квартала);

Кроме того при  оформлении ипотечного кредита в зависимости от объекта кредитования предоставляют следующие дополнительные документы.

Строительство индивидуального жилого дома:

• свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации права на земельный участок (при выдаче правоустанавливающих документов на земельные участки до 02.05.2006 государственный акт на земельный участок или удостоверение на право временного пользования земельным участком);
• договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (при приобретении объекта незавершённого строительства), заключенный в соответствии с законодательством РБ;
• справка органа управления архитектурной и градостроительной деятельностью местного исполнительного и распорядительного органа с указанием сметной и остаточной стоимости строительства в базисных и в текущих ценах и процента строительной готовности объекта, содержащая сведения о строящемся индивидуальном жилом доме;
• договор строительного подряда;
• при строительстве индивидуального жилого дома высотой более двух этажей с инженерным обеспечением – разрешение органов государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ.

Строительство квартиры в доме организации граждан-застройщиков:

• справка органа управления организации граждан-застройщиков о включении заёмщика в члены организации граждан-застройщиков, об ориентировочной стоимости строительства квартиры, её технических характеристиках, размере внесённых средств, начале и окончании строительства, с указанием реквизитов и счёта организации граждан-застройщиков

Строительство квартир на условиях долевого участия:

• договор, заключённый с организацией-застройщиком, с указанием цены жилого помещения и условий оплаты;
• справка организации-застройщика о размере средств, внесённых (перечисленных) кредитополучателем.

При расчете кредитоспособности заявителя (поручителей) учитываются его постоянные доходы, полученные на территории РБ, подтвержденные документально.

К ним относятся:

• заработная плата и приравненные к ней выплаты;
• доходы от предпринимательской деятельности;
• пенсии.

К расходам заявителя (поручителя), учитываемым при расчете кредитоспособности, относятся:

• удержания подоходного и других налогов;
• алименты;
• стоимость коммунальных услуг, плата за пользование жилым помещением, телефоном;
• платежи по ранее полученным кредитам и процентам за пользование ими (за исключением платежей по договорам в соответствии с условиями которых в пользу физического лица осуществляется овердрафтное кредитование), займам;
• производимые платежи по заключенным договорам поручительства.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Классификация ипотечных кредитов

 

Ипотечные кредиты  могут быть классифицированы по различным  признакам.

1. По объекту  недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

- незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства.

2. По целям  кредитования:

- жилищное кредитование:

- приобретение  готового жилья  в многоквартирном доме либо  отдельного дома на одну или  несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

- на строительство,  реконструкцию,  капитальный ремонт  индивидуального жилья, домов  сезонного проживания, на инженерное  обустройство земельного участка  (прокладку коммуникационных сетей);

- строительство  и приобретение  готового жилья  с целью инвестиций.

3. По виду  кредитора.

Данная  классификация  может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (таблица 3).

     Таблица 3 - Ипотечные кредиторы    

По  статусу	По  принадлежности	По  степени специализации
Банковские Небанковские	Государственные Частные Общественные	Универсальные Специализированные

 

4. Исходя из того, кто выступает в качестве заёмщика:

- если речь идет о субъекте кредитования, то выделяют:

1) кредиты, предоставляемые  строительным предприятиям;

2) ссуды, предоставляемые будущим владельцам жилья;

- исходя из  степени аффилированности кредиты  могут предоставляться следующим  заемщикам:

1) сотрудникам данных банков;

2) сотрудникам фирм, являющихся клиентами банка;

3) лицам, проживающим в регионе присутствия банка;

4) всем желающим.

5. По способу  предоставления кредита  (жилищное  ипотечное кредитование).

Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита  заемщик в течение определенного  времени накапливает оговоренную  в договоре денежную сумму, которая  составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

Американская  модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости  приобретаемой недвижимости. На недостающую  сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6. По виду  годовой процентной ставки выделяют:

- ипотечные  кредиты с фиксированной ставкой  процента;

- кредиты с  переменной ставкой процента.

7. По возможности досрочно погасить ипотечный кредит:

- ссуды с правом досрочного погашения;

- без предоставления права досрочного погашения;

- ипотечные кредиты с правом досрочного погашения, но, при условии уплаты определенного штрафа.

8. В зависимости  от степени обеспеченности ипотеки (по величине первоначального платежа). Величина кредита может составлять от 30 до 90-100% стоимости заложенного имущества.

9. Так же, ипотечные кредиты могут быть:

- обычными или  комбинированными (выдаются несколькими  кредиторами);

- субсидируемыми  или выдаваемыми на общих условиях.

6. По способу  рефинансирования.

Ипотечным кредитованием  занимаются различные  кредитные  институты. Особенности  их деятельности заключаются в способе  рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица 4) [13, с. 72].

     Таблица 4 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов   

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных  облигаций	Ипотечные банки
Предварительные накопления заемщиков, государственные  субсидии	Стройсберкассы
Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных  ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе  займы международных организаций)	Кредитные учреждений, занимающиеся ипотечным кредитованием  и заключившие договор с ипотечным  агентством или крупным ипотечным  банком

 

Ипотечное кредитование решает не только социальную проблему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвестиционную активность, способствует развитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, формирует слой мелких собственников.

С учетом вышеизложенного классификация видов ипотек представляется следующим образом (таблица 5) [9, с.289].

Таблица 5 - Классификация ипотеки

По видам залога	По способам обеспечения обязательств имуществом	По срокам регистрации	По типу финансирования	По методам погашения кредитов и процентов
Недвижимость	Стандартная	Первичная (главная)	Простое финансирование	Пропорциональное погашение
Земля	Объединенная	Последу-ющая (вторичная)	Вторичное финансирование	Периодическое увеличение суммы взносов
Земельные участки с      недвижимостью	Чужого имущества	Заверша-ющая	Продажа имущества без ипотечной задолженности	Изменяющиеся суммы выплат
Права на недвижимость	Общая		Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности	С залоговым счетом
Строящиеся (реконструируемые) объекты	Условная		Накопительные счета	С переменной процентной ставкой
Будущее имущество			Жилищные сертификаты	С дележом прироста стоимости имущества
				С двойным индексом

 

 

Таким образом, развитие института ипотечного кредитования решает не только социальную проблему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвестиционную активность, способствует развитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, формирует слой мелких собственников. Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам. Особенность ипотечных кредитов - сравнительно низкая ликвидность.

 

 

 

 

4. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

 

4.1 Анализ рынка жилищного строительства в Республике Беларусь

 

В последние  годы объем жилищного строительства  стабилизировался и составил 3-3,5 млн. м² общей площади жилья в год. Изменилось и само жилье: возросла средняя площадь квартир, относительно больше стало строиться жилья из кирпича, появились новые для Беларуси каркасные системы жилья со свободной внутренней планировкой, увеличилось потребление ячеистого бетона как для внутренних перегородок, так и для ограждающих конструкций, изменились планировочные решения квартир (увеличилась площадь квартиры, коридоров, в квартирах появились вторые санузлы); изменились теплотехнические параметры ограждающих конструкций зданий (особенно существенно - окон).