Лекции по инвестиции

Имущество, находящееся  в аренде, числится на балансе арендодателя, поэтому амортизационные отчисления начисляет арендодатель. Стоимость  объектов основных средств погашается начислением амортизации. Один из способов начисления амортизации по группе однородных объектов основных средств производится в течение срока полезного  использования объектов, входящих в  эту группу.

Кроме списания стоимости  основных средств посредством начисления амортизации, предусмотрено, что объекты  основных средств стоимостью не более 10 000 руб. за единицу или иного лимита, установленного в учетной политике исходя из технологических особенностей, а так же приобретенные книги, брошюры и тому подобные издания разрешается списывать на затраты на производство (расходы на продажу) по мере отпуска их в производство или эксплуатацию. В целях обеспечения сохранности этих объектов в производстве или при эксплуатации в организации необходимо организовать контроль их движения.

Способы начисления амортизации

При линейном способе  годовая сумма амортизационных  отчислений определяется исходя из первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости (в случае проведения переоценки) объекта основных средств инормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования  этого объекта.

Способ уменьшаемого остатка для определения срока  полезного использования устанавливают  в том случае, когда эффективность  использования объекта основных средств с каждым последующим  годом уменьшается.

Способ списания стоимости по сумме чисел лет  полезного использования. При данном способе годовая норма амортизации  определяется исходя из первоначальной стоимости объекта основных средств  и годового соотношения, где в  числителе – число лет, остающихся до конца срока службы объекта, а  в знаменателе – сумма чисел  лет срока полезного использования  объекта.

При способе списания стоимости основного средства пропорционально  объему продукции (работ, услуг) начисление амортизационных отчислений происходит исходя из натурального показателя объема продукции (работ) в отчетном периоде  и соотношения первоначальной стоимости  объекта основных средств и предполагаемого  объема продукции (работ) за весь срок полезного использования объекта  основных средств.

ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫЕ ГРУППЫ

Финансовопромышленные группы (ФПГ) – юридические лица, действующие в виде основных и дочерних обществ или объединившие свои активы в целях технологической или экономической интеграции для реализации инвестиционных и иных проектов, повышающих конкурентоспособность и расширение рынков сбыта товаров и услуг, эффективность производства, создающие новые рабочие места.

ФПГ регистрируются официально, но возникает значительное число неформальных ФПГ.

Различия между  промышленными и банковскими  ФПГ:

1) большинство промышленных ФПГ официально зарегистрированы, в то время как большинство банковских ФПГ являются неформальными. Учредителями промышленных ФПГ выступали бывшие советские промышленные министерства или крупные промышленные компании. Неформальные ФПГ формировались вокруг крупных банков и постепенно все в большей степени меняли свою деятельность. Изначально они скапливали свои усилия в определенных отраслях (к примеру, Инкомбанк уделял основное внимание пищевой промышленности, АльфаБанк – строительству и пищевой промышленности). Однако на втором этапе приватизации банки заключали выгодные сделки вне зависимости от того, контролировали ли они ранее предприятия в соответствующих отраслях (в частности, все крупные финансовопромышленные группы приобрели нефтяные компании);

2) степень интеграции. В неформальных группах она основана на перекрестном участии в собственности, а направление деятельности членов официально зарегистрированных групп осуществляется посредством долгосрочных контрактов. Интеграция в официально зарегистрированных группах является неглубокой. Вместо взаимного обмена акциями их члены заключают соглашения о сотрудничестве, которые помогают им направлять свою деятельность и обеспечивают заинтересованность в результатах хозяйственной деятельности друг друга.

Классификация финансовопромышленных  групп:

– вертикально интегрированные;

– горизонтально интегрированные;

– диверсифицированные.

32 % официально зарегистрированных ФПГ являются вертикально интегрированными, 26 % горизонтально интегрированными, а 42 % представляют собой последние. Мы классифицировали в качестве членов неформальных ФПГ компании, основными акционерами которых являются крупные банки, нефтяные и торговые компании. На базе информации о структуре собственности неформальные ФПГ делятся:

– на банковские группы (где центральная роль в осуществлении интеграции принадлежит крупнейшим российским банкам);

– промышленные группы, или структуры холдингового типа;

– группы, координируемые региональными администрациями.

ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права  на объекты недвижимости. Для создания рынка недвижимости необходимо сначала  юридически сформировать недвижимость.

То есть создать  на каждый объект недвижимости кадастровое  дело с последующей государственной  регистрацией прав на недвижимость.

Государство гарантирует  права на недвижимость, и они становятся товаром только после государственной  регистрации их в одном из кадастров  или реестров недвижимости. Договор  аренды земельного участка заключается  на основе кадастрового дела. Иначе: сдать  в аренду недвижимость можно только после ее юридического формирования.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты, обладающие всеми перечисленными видами оборотоспособности, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К движимым вещам относят все, что подлежит государственной регистрации в специальных регистрах или реестрах: самолеты, морские и речные суда, космические корабли и т. д.

К недвижимости относятся  наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости, как  земля, природные ресурсы имеют  большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят  и исторический характер. Земля была важнейшим объектом недвижимости в  докапиталистические времена, когда  денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в  то время как земля являлась почти  единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила  показателем политического значения гражданина.

Это материально  реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство  из которых связаны с землей и  зависимы от нее.

Средства, вложенные  в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут и это может  вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с  целью последующей выгодной продажи  по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью  несет не только выгоду, но и связано  с ограничениями, которые накладывает  государство в целях защиты интересов  других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок  можно продать через какоето  число лет, или купить можно после  аренды, или в течение определенного  договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.

НЕДВИЖИМОСТЬ  КАК АКТИВ ДЛЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ,ЕЕ ХАРАКТЕРИСТИКА

Недвижимость включает в себя землю, земельные участки, все находящееся на и под поверхностью земли. В нее включаются объекты, присоединенные к земле, независимо от того, имеют они природное происхождение или антропогенное. Недвижимое имущество включает в себя права на объект недвижимости. К движимому имуществу относятся автомобили, мебель, корабли, самолеты, все то, что возможно переместить. Пристройки, хозяйственные подсобки и строения, т. е. расширения, которые прикреплены к движимому имуществу таким образом, что не могут быть отделены от него без нанесения ему ущерба.

 

Недвижимость  классифицируется по следующим видам:

– для жилья (дома, дачи);

– для ведения коммерческой деятельности (офисы, здания, сооружения);

– для производственных целей (цеха, заводы, здания производственного назначения);

– для сельскохозяйственной деятельности (сельскохозяйственные комплексы, фермы).

Преимуществами  недвижимости являются:

1) вложение капитала в недвижимость дает более высокую отдачу, чем предоставление кредита под залог недвижимости и получение исходных процен тов от заемщика;

2) сама недвижимость является самым надежным способом страхования от спадапокупательной способности валюты и роста цен.

Недостатками недвижимости являются:

1) недвижимость не обладает высокой ликвидностью в короткий период времени;

2) трудно разумно вложить средства при покупке недвижимости без квалифицированного совета;

3) владение недвижимостью заставляет инвестора предпринимать действия по ее управлению;

4) существует большая степень риска, что недвижимость не принесет такого дохода, на который рассчитывает инвестор, а даже наоборот.

Недвижимость рассматривается  и как актив для инвестирования. С точки зрения инвестирования важнейшими характеристиками недвижимости являются как экономические, так и физические характеристики. К экономическим  характеристикам относят: различные  пристройки и характерные для  них объекты, редкость, которая выражается в уникальности, неповторимости. К  физическим характеристикам относят: неподвижность, которая позволяет  регулировать правовой механизм в большей  степени, чем в отношении движимого  имущества, неразрушимость, она определяет постоянство инвестиций в недвижимости, неоднородность, наличие различного типа построек. Для принятия решения  об инвестировании необходимо провести анализ рынка недвижимости по принятию решения вопросов оценки стоимости  отдельных видов, для выявления  доходных сегментов, определения уровня рисков инвесторов, целесообразност  и инвестирования в строительство.

ПРИНЦИПЫ  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Принципы оценки недвижимости группируются на четыре категории.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, – полезности, замещения, ожидания – позволяют определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Полезность  объекта недвижимости – способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Это «принцип полезности».

«Принцип замещения» говорит о том, что стоимость  оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта.

Полезность объекта  недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). «Принцип ожидания» говорит  о том, что стоимость объекта  недвижимости включает в себя стоимость  всех будущих доходов и учитывает  постоянный рост этой стоимости под  влиянием увеличения спроса и ограничения  предложения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением.

Экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства:

– труд, который должен компенсироваться заработной платой;

– капитал, который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

– предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью;

– земля, которая компенсируется рентой.

3. Принципы, связанные с рыночной средой, – зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции.

Стоимость объекта  недвижимости подвержена влиянию и  сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Это  «принцип зависимости».

«Принцип соответствия»  предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых  объектов недвижимости потребностям и  ожиданиям рынка.

«Принцип спроса и предположения» – при оценке объекта недвижимости необходимо понимать, какие факторы и каким образом  влияют на спрос и предложение  на рынке недвижимости.

«Принцип конкуренции» – рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию  – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Принцип, характеризующий  изменения полезности объектов недвижимости в данном месте – «принцип изменения».

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех групп. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли так, как если бы он был свободным.

МЕТОДЫ  ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Существует  три метода оценки недвижимости.

Затратный метод оценки недвижимости

– совокупные методы оценки стоимости недвижимости, основанные на определении затрат, которые необходимы для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа. Затратный подход к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: стоимость земельного участка оценивается как незастроенная; оценивается полная стоимость воспроизводства; оцениваются виды износа имеющихся улучшений; стоимости воспроизводства и земли (замены) улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.