Оценка объектов недвижимости

Министерство  по образованию и науке РФ

НОУ ВПО Восточно-Сибирский  институт экономики и права

 

Факультет инновационных  технологий обучения

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

 

по дисциплине Оценка стоимости бизнеса

 

на тему: ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

 

 

 

 

 

 

Исполнитель, студент	Марносов Александр  Сергеевич
Руководитель	ст. преподаватель Панина Ольга Сергеевна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Иркутск

2013

 

Содержание

 

	Ведение	3
1	ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ	4
1.1	Сущность оценки недвижимости	4
1.2	Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости	6
1.3	Принципы оценки объектов недвижимости	9
1.4	Стоимостные аспекты  объектов недвижимости	18
2	ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ	23
2.1	Определение стоимости  объекта	23
2.2	Расчет ликвидационной стоимости объекта	24
2.3	Рыночной стоимости  объекта оценки	26
2.3.1	Оценка стоимости объекта  затратным методом	26
2.3.2	Определение стоимости  объекта сравнительным подходом	33
2.3.3	Определение стоимости  объекта доходным подходом	40
	Заключение	55
	Список литературы

 

 

 

Ведение

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению  и имеет множество интерпретаций. На стоимость недвижимости влияют множество  факторов. Для того, чтобы разобраться  в сути оценки недвижимости, следует  выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на ее стоимость.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая  вещь - доход от использования, данного объекта. А доход есть выраженное в деньгах отдача имущества. При этом следует учитывать, что, чем выше размер дохода выше надежность и длительность его получения, тем лучше.

Целью данной работы является оценка объектов недвижимости для этого поставим следующие задачи:

1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1 Сущность оценки  недвижимости

Рыночная стоимость  недвижимости обычно рассматривается  как отражение будущих экономических  условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости. По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной. Большинство оценщиков делают оценку текущей стоимости.

Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. Перспективная оценка недвижимости - это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.

Существует три метода определения стоимости недвижимости:

1) затратный

2) сравнение продаж

3) капитализация доходов.

Также в этой сфере  используется множество специфических  терминов. Понятие, которых приведены ниже. Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве, ко второму - в профессиональной литературе к третьему - формулировки используемые непрофессионалами. Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.

Недвижимость - это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются  физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Рынок недвижимости - это  совокупность сделок, совершенных с  недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и  финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости - это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Активность определенного  сектора рынка недвижимости - это  количество сделок б совершенных  в нем за определенный период времени (год, месяц).

Имущество - объекты окружающего  мира, обладающие полезностью, и права  на них. Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

Объект оценки - имущество  предъявляемое к оценке.

Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

Оценщик имущества - лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества.

Дата оценки имущества - дата по состоянию на которую произведена  оценка имущества. Отчет об оценке имущества - документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

Этика оценщика имущества - совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

База оценки имущества - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод  оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости - рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

Рыночная стоимость  имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества  и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительная стоимость  имущества - стоимость воспроизведения  копии имущества в ценах на дату оценки.

Первоначальная стоимость  имущества - фактические затраты  на приобретение или создание имущества  на момент начала его использования.

Остаточная стоимость  имущества - стоимость имущества  с учетом его износа.

Стоимость имущества  для налогообложения - стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы.

Залоговая стоимость  имущества - стоимость имущества  в целях обеспечения кредита.

Процедура оценки имущества - совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

В практике оценки имущества  используют следующие подходы (методы) - затратный, сравнительного анализа  продаж, доходный.

 

 

1.2 Факторы, влияющие  на цену объектов недвижимости

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

-  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

-  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные  с феноменом массового сознания  и факторы психологического характера:

-  массированная реклама;

-  инфляционные ожидания;

-  симпатии;

-  осведомленность и т.д.

в настоящем пособии  не рассматриваются.

3. Физические факторы:

-  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

-  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

-  состояние объекта недвижимости;

-  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

-  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

-  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;

-  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

-  престижность района;

-  экологическая обстановка в районе;

-  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

-  социальная однородность дома;

-  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

-  юридическая «чистота» объекта.

Эти факторы будут  рассмотрены в настоящем пособии  чуть ниже, когда пойдет разговор, непосредственно, об оценке объектов недвижимости.

Известно, что главным  критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

При выборе оценщика (индивидуального  предпринимателя) заказчику  следует учитывать следующие критерии: 
-  членство оценщика в профессиональной организации; 
-  наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке; 
-  желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;

-  профессиональный опыт оценщика;

-  наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

При выборе оценочной  фирмы заказчику следует собрать  информацию об опыте работы фирмы  на рынке оценки (количество выполненных  отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.

 

1.3 Принципы  оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается  взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные  на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные  с объектом недвижимости (прежде  всего с землей) и его улучшением;