Оценка объектов недвижимости

Ликвидационная стоимость  объекта оценки рассчитывается по формуле:

,

 

где ЛС – ликвидационная стоимость имущества;

ЧСР – чистая стоимость реализации;

t_рын – это «разумно долгий» срок экспозиции при продаже по рыночной цене аналогов. Срок экспозиции определялся, исходя из ликвидности данного объекта недвижимости. Согласно обзорам рынка коммерческой недвижимости тульских агентств, чтобы объекты, аналогичные оцениваемому по масштабам и назначению, нашли своего покупателя, требуется срок экспозиции 3 месяца;

t_н – срок, при котором осуществляется вынужденная продажа (по ликвидационной стоимости). В соответствии с Инструкцией ЦБР от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» ссуда может считаться обеспеченной в частности, если вся юридическая документация в отношении залоговых прав банка оформлена таким образом, что время, необходимое для реализации залога, не превышает 180 дней со дня, когда реализации залоговых прав становится для банка необходимой. Необходимость реализации залоговых прав возникает не позднее, чем на 30-й день задержки заемщиком очередных платежей банку по основному долгу либо по процентам. Учитывая ликвидность оцениваемой недвижимости, tн принят в нашем случае в размере 30 дней (в дальнейших расчетах – 1 месяц);

t_c – срок судебного разбирательства для обращения взыскания на предмет залога. Учет данного срока необходим в связи с тем, что реализация предмета залога возможна только после окончания всех судебных процедур. Оценщиками было сделано предположение, что договор залога и иная документация по кредитному договору будет оформлена надлежащим образом, и судебные процедуры займут достаточно короткий срок – 5 месяцев.

d – ставка дисконтирования.

Таблица 1. Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Показатель	Значение
Чистая стоимость реализации, руб.	887865
Разумно долгий срок экспозиции, мес.	6
Срок вынужденной продажи, мес.	1
Срок судебного разбирательства, мес.	5
Ставка дисконта, %	22%
Расчетная ликвидационная стоимость, руб.	691387
Итоговая ликвидационная стоимость, руб.	691000

 

Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки – здания торгового павильона общей площадью 42 кв.м составляет 691000 (Шестьсот девяносто одна тысяча руб.) без учета НДС.

 

 

2.3 Рыночной стоимости  объекта оценки

2.3.1 Оценка стоимости объекта затратным методом

В основе затратного подхода  лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётся получение  соответствующего участка под застройку  и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость застройки улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие  последовательные шаги:

1. Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли (права аренды земли) в целях её оптимального использования.
2. Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строения, идентичного оцениваемому или аналогичному им по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.
3. Определение величины накопленного износа строения.
4. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.
5. Определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и стоимости его улучшений.

Оценка стоимости земельного участка.

 Объект оценки расположен на земельном участке площадью 52кв.м с кадастровым № 70:420:002:15001550, принадлежащем ИП Ковалеву на праве собственности.

Стоимость земельного участка определена на основе данных, полученных от кимовского агентства недвижимости «Любимый город».

В результате стоимость  земельного участка без учета  НДС составила 1176000рублей.

Оценка стоимости восстановления(замещения)

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии  оцениваемого помещения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства  на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна  и текущих цен.

Затраты по строительству  здания могут определяться на основе фактически выполненного объема работ, проектной документации, визуального  осмотра объекта оценки.

За основу расчета  восстановительной стоимости объекта  оценки был использован сметный  расчет на его строительство в ценах на 01.01.1998 г. и справка о дополнительных неотделимых улучшениях объекта по состоянию на 14.08.1999 г.

Указанные показатели были приведены в условия цен на дату оценки индексным методом. По данным бухгалтерии Заказчика, сметная  стоимость строительства объекта оценки представлена на январь 1998 года. За период с января 1998 г. по август 2000 года строительство объекта оценки было завершено и установлены неотделимые улучшения объекта оценки.

Полная восстановительная  стоимость оцениваемой недвижимости была определена с использованием укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС) с индексированием затрат на строительство на период оценки и на основании стоимости строительства аналогичных объектов по состоянию на дату оценки.

Восстановительная стоимость  объекта оценки определяется путем  умножения его строительного  объема на стоимость строительства  единицы по УПВС.

В общем случае пересчет стоимости из условий базового года строительства в условия на дату оценки осуществляется по формуле:

С_В = О * С₆₉ * И_69-84 * К_69-84 * И_84-91 К_84-91* И_91-2010*Пр_заст.

 

где: С_В — восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах, существующих на дату оценки; О – количество удельных единиц стоимости; С₆₉ — восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах базового года строительства

Поскольку удельные показатели учитывают только затраты на строительство, возникает необходимость введения поправки на прибыль застройщика. Под  прибылью застройщика (девелопера) подразумевается прибыль организации, осуществляющей весь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности или долгосрочной аренды) на участок территории под застройку до времени полной реализации созданных объектов недвижимости новым собственникам.

Каких-либо нормативных показателей прибыли застройщика для производственных объектов недвижимости не существует. В этой связи оценщики сделали предположение о том, что величина данного показателя для подобных объектов должна в целом соответствовать уровню прибыли девелопера для рынка коммерческой недвижимости. Поскольку достоверных данных о значении прибыли девелопера в Тульской области оценщикам получить не удалось, за основу был взят уровень прибыли застройщика (девелопера) в г. Москве, который по имеющимся у оценщиков данным на 2007 г. в среднем составлял 25 – 30 % (Аналитический консалтинговый центр «Миэль».

По данным специализированного  аналитического WEB-портала IRN.ru (Индикаторы рынка недвижимости) цены на коммерческую недвижимость, по прогнозу сделанному аналитиками UBS, повысятся к лету 2010 году в среднем на 10 % .По мнению оценщиков, размеры прибылей девелоперов коммерческой недвижимости повысятся соразмерно и составят соответственно 35-40 %.

Относительно низкая удаленность г. Тулы от г. Москвы, позволяет сделать предположение о соизмеримости средних ставок прибыли девелопера коммерческой недвижимости в этих городах.

Исходя из вышесказанного, оценщики приняли размер прибыли  застройщика (девелопера) на среднем  уровне от указанных выше прогнозных значений ((35 %+40%) / 2) =37,5 %., т.е. Пр_заст. = 1,375

Таким образом, итоговый коэффициент пересчета без НДС  составит:

1,18*1,01*1,56*1,02*51*1,375 = 132,98

Определение величины накопленного износа улучшений

Износ - это потеря стоимости  из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - постепенная  утрата изначально заложенных при строительстве  технико-эксплуатационных качеств (таких, как прочность, надежность, устойчивость и др.) объекта недвижимости (его отдельных конструктивных элементов) под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно. Влиянию физического износа подвержены все без исключения объекты недвижимого имущества.

Функциональный (моральный) износ (обесценивание) есть потеря в  стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре объекта недвижимости, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Внешний (экономический) износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический  износ может быть вызван целым  рядом причин, таких как общеэкономические  и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод  разбивки на компоненты. Для этого  определяется процент физического  износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты занесем в таблицу.

Таблица 2. Определение физического износа объекта оценки

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного  элемента, %	Износ,%	Процент износа к строению
Фундамент	6	3	0,18
Стены и перегородки	20	15	3
Крыша	7	1	0,07
Перекрытия	8	2	0,16
Полы	10	32	3,2
Наружная и внутренняя отделка	13	12	1,56
Окна	11	2	0,22
Двери	7	13	0,91
Электрическое освещение  и прочие инженерные коммуникации	18	32	5,76
Итого	100		15,06

 

Таким образом, процент  физического износа здания торгового павильона составляет 15%.

Восстановительная стоимость  недвижимости корректировалась до величины стоимости замещения улучшений  на накопленный износ по формуле:

 

 

где С_зат. – стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом; И_физ. – величина физического износа, %; И_функц. – величина функционального (морального) износа, %; И_экон. – величина экономического (внешнего) износа, % Расчет стоимости замещения улучшений приведен в Таблице 3.

Восстановительная стоимость  объекта оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства единицы по УПВС, коэффициент пересчета к УПВС.