Оценка объектов недвижимости

Таблица 3. Расчет стоимости замещения  улучшений

№	Наименование основного  средства в бухгалтерии	Литер	Площадь по внешнему обмеру, м2	Объем строит., м3	Измеритель	Стоим. единицы по УПВС, руб.	Номер сборника, таблицы  УПВС	Коэфф. пересчета к  УПВС	Восстановит. стоимость, руб.	Физический износ, %	Стоимость замещения  улучшений, руб. без НДС
п/п
1	Торговый павиольон	А	42	122	Объем, куб.м	24,1	Сб.№33, табл. 2а	132,98	390988	15,06%	367493

 

Восстановительная стоимость  объекта оценки равна:

 

122*24,1*132,98=390988 рублей

 

Стоимость замещения  улучшений без НДС равна:

 

390988-(390988*15,06/100)=332105 рублей

 

Таким образом, стоимость замещения улучшений составила 460047 руб.

 

Таблица 4. Расчет стоимости  объекта затратным подходом

Наименование	Значение
Стоимость замещения  улучшений, руб. без НДС	332105
Стоимость земельного участка, руб.	1176000
Стоимость объекта оценки затратным подходом, руб. без НДС	1508105

 

В результате стоимость  оцениваемого объекта, определенная затратным  подходом, с учетом стоимости земельного участка, без учета НДС составила 1508105 рублей.

 

2.3.2 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

Подход к оценке с  точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость  недвижимости определяется ценой, которую  заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Ввиду недостаточной  информации о сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу.

Рыночная стоимость  объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, может быть рассчитана по формуле:

 

Сс. = П*Сан.,

 

где Сс - стоимость здания, определенная методом аналогичных  продаж, руб.; П - площадь здания, кв.м; Сан - стоимость 1 кв.м площади сопоставимых аналогов, руб.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.
2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

В настоящее время  на рынке недвижимости Тульской области  спрос и предложение на объекты  аналогичного назначения и главное, качества и процента завершенности, характеризуются высокой активностью, для предоставления достаточного объема ценовой информации для применения сравнительного подхода.

В результате анализа  информации, полученной от тульских агентств недвижимости, оценщики выявили имеющиеся  на дату оценки предложения объектов недвижимости аналогичных оцениваемому объекту недвижимости:

 

Таблица 5. Таблица характеристик  объектов торгового назначения по сравнительным  продажам

Номер объекта сравнения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Местонахождение	Новомосковск, Трудовые резервы	Кимовск, Толстого	Донской, Октябрьская	Кимовск, Мичурина	Епифань, Кимовский район, Красная площадь
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
Стоимость аналога с НДС, руб.	1400000	1130000	1230000	900000	1300000
Стоимость аналога без  НДС, руб.	1186441	957627	1042373	762712	1101695
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент бетонный, стены  кирпичные	Фундамент бетонный, стены  шлакоблок	Фундамент бетонный, стены  шлакоблок	Фун6дамент бетонный, стены  кирпичные	Фундамент бетонный, стены  сендвич- панель
Общая площадь, кв. м	27,5	36	32,5	34,5	20
Площадь участка, кв.м	130	36	32,5	34,5	25
Коммуникации	Все необходимое	Частично	Все необходимое	Частично	Все необходимое
Состояние	Отличное	Хорошее, ремонт не требуется	Отличное	Хорошее, после ремонта	Хорошее, после ремонта
Использование	Продуктовый павильон	Обувной павильон	Продуктовый павильон	Продуктовый павильон	Продуктовый павильон

 

Окончательный расчет средней рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости производится как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок, а другая степень отклонения скорректированной от первоначального значения стоимости аналога.

Расчет цены, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

 

 

где D₁ – удельный вес, %; Q₁ – всего корректировок; q₁ – количество корректировок по данному аналогу; n – количество аналогов.

Расчет цены, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной стоимости от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

 

где D₂ – удельный вес, %; Q₂ – суммарное отклонение; q₂ – отклонение по данному аналогу; n – количество аналогов.

Для оценки надежности полученной статистической информации по степени  их однородности в рамках данного отчета оценщики считают наиболее подходящим использовать методику доктора математических наук Д. Сепетлиева, подразумевающую расчет коэффициента вариации. Коэффициент вариации используют для сравнения рассеивания двух и более признаков, имеющих различные единицы измерения. Коэффициент вариации представляет собой относительную меру рассеивания, выраженную в процентах.

Коэффициент вариации случайной  величины — мера относительного разброса случайной величины; показывает, какую долю среднего значения этой величины составляет ее средний разброс. В отличии от среднего квадратического или стандартного отклонения измеряет не абсолютную, а относительную меру разброса значений признака в статистической совокупности.

Коэффициент вариации вычисляется по формуле:

 

,

 

где - искомый показатель, - среднее квадратичное отклонение, - средняя величина.

По методике Д. Сепетлиева рекомендуемым допустимым значением  коэффициента вариации является 30 %. При превышении этой величины числовой ряд признается неоднородным, а следовательно исходные данные об аналогах объекта оценки непригодными для формулирования выводов по результатам статистического анализа.

Таблица 6. Расчет стоимости здания торгового назначения сравнительным подходом

Показатели	Объект оценки	Ан. №1	Ан. №2	Ан. №3	Ан. №4	Ан. №5
Стоимость аналога с  НДС, руб.	-	1400000	1130000	1230000	900000	1300000
Общая площадь здания, кв.м.	42	27,5	36	32,5	34,5	20
Техническое состояние	В	А	В	А	В	В
Стоимость аналога без  НДС, руб.		1186441	957627	10412373	762712	1101695
Стоимость 1 кв.м. аналога без НДС, руб.	-	43143	26601	32073	22108	55085
Корректировка на торг	-	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
Корректировка на дату предложения	-	0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка на тип  здания	-	0%	0%	0%	0%	0%
Корректировка на местоположение	-	-5%	0%	0%	0%	-5%
Корректировка на площадь	-	-1%	-2%	-2%	-2%	-2%
Корректировка на уровень  отделки	-	-10%	0%	-10%	0%	0%
Корректировка на коммуникации	-	0%	10%	0%	10%	0%
Итоговая процентная корректировка	-	-26%	17%	-22%	-17%	-22%
Скорректированная цена за 1 кв. м № 1, руб.	-	31926	22079	25017	18349	42966
Корректировка на техническое  состояние, руб.	-	0	2 000	0	2000	2 000
Скорректированная цена за 1 кв. м № 2, руб.	-	31926	24079	25017	20349	44966
Коэффициент вариации, %	-	-	-			25%
Количество корректировок	-	3	3	4	2	4
Удельный вес по количеству корректировок	-	20,31%	20,31%	18,75%	21,88%	18,75%
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по количеству корректировок, руб.						28887
Процент отклонения от первоначальной цены предложения	-	26,00%	9,48%	15,76%	17,00%	18,37%
Удельный вес по отклонению от первоначальной цены	-	17,50%	22,26%	20,45%	20,09%	19,70%
Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб.						29016
Итоговая стоимость 1 кв.м., руб.						28950
Рыночная стоимость объекта, руб. без НДС						1215900

 

К стоимостям предложения  объектов-аналогов были применены следующие  корректировки (объект недвижимости –  офисные помещения):

1. Корректировка на цену предложения (корректировка на уторгование). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка. Анализ рынка показывает, что при совершении сделок купли-продажи цена предложения снижается в среднем на 3-5%.
2. Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.
3. Корректировка на тип здания. Рассматриваемые объекты недвижимости и их аналоги являются однотипными офисными зданиями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию и т.д. В связи с этим корректировка на тип здания и помещения оценщиками не применялась.
4. Корректировка на местоположение. Стоимость зданий и помещений торгового назначения во многом определяется близостью к центру города, удобством подъездных путей, а так же зависит от уровня развития социальной и экономической инфраструктуры населенного пункта, в котором расположен объект оценки и количества потенциальных посетителей, что в свою очередь зависит от наличия и количества в районе расположения торговых площадей жилых домов. Аналоги объекта оценки №2, №3 и №4 расположены в недалеко от центра города. В связи с этим корректировка на местоположение к аналогам не применялась. Аналоги №1 расположен в г. Новомосковск, имеющим значительно более высокий уровень численности населения и также социально экономического развития, а вследствие чего большее количество потенциальный посетителей. В связи с этим к этим аналогам была применена понижающая корректировка в размере 5%. Аналог №5 расположен в центре поселка Епифань, имеющим историческую ценность. Сюда приезжает много людей из других городов, поэтому здесь большее количество потенциальных посетителей. В связи с этим к данному аналогу была применена понижающая корректировка в размере 5%.
5. Корректировка на площадь зданий. Стоимость 1 кв.м. в зданиях большей площади, как правило, меньше, чем в зданиях меньшей площади. На основе анализа рынка недвижимости и информации агентств недвижимости Тулы, Новомосковска и Тульской области был сделан вывод о том, что увеличение площади аналогичных зданий в среднем на 300 кв.м приводит к снижению стоимости на в среднем 3%.
6. Корректировка на уровень отделки. Данная поправка применяется к стоимостям 1 кв. м площади торговых зданий в зависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащения зданий. По данным обзоров рынка недвижимости хуже отделанные здания стоят в среднем на 5-15% дешевле, чем оснащенные на более высоком уровне. Аналоги №2,№ 4 и №5 имеют хороший уровень отделки, как объект оценки, кроме аналогов №1и №3 с отличным уровнем отделки. Таким образом, к их стоимости была применена понижающая корректировка в размере 10%.
7. Корректировка на техническое состояние здания. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтных работ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, до состояния оцениваемого объекта. Размер корректировок был принят на основе анализа цен строительных организаций Тульской области. В среднем отличие в стоимости за 1 кв. м для зданий торгового назначения, техническое состояние которых отличатся по шкале, приведенной в Таблице 7, на одн<span class="dash041d_043e_0440_043c_0430_043b_044c_043d_04