Организация системы долгосрочного кредитования

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 2

1 ОСОБЕННОСТИ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ 4

2 ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ  ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ  В ПРАКТИКЕ СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ 10

3 ИСТОЧНИКИ  ФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА 15

4 ОРГАНИЗАЦИЯ  СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 20

4.1 Классификация  заемщиков и объектов долгосрочного  кредитования 20

4.2 Особенности  оформления долгосрочных кредитных  сделок 20

4.3 Экспертиза  и оценка экономической эффективности  инвестиционных проектов 21

4.4 Виды обеспечения долгосрочных кредитов 23

4.5 Расчет  процентов по сделкам долгосрочного  кредитования 23

4.6 Порядок  погашения кредита и процентов. 24

4.7 Условия  финансирования и их отражение  в договоре 25

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Жилье в рыночной экономике  – это наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики  и уверенность населения в  своем будущем и в будущем  страны в целом.

Во многих странах мира в настоящее время приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные организации.

Анализ ситуации, сложившейся  в области жилищной политики, сложный  характер жилищных проблем, серьезная  зависимость социально-экономической  стабильности страны от их решения, необходимость  принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения  с обеспеченностью населения  жильем, требуют придания системе  ипотечного кредитования статуса президентской  программы. Поэтому ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений  государственной жилищной политики.

Несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой  опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века, в настоящее время  ипотека является относительно новым  понятием: большинство людей не имеют  даже общего представления об ипотечном  кредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие  сущности ипотечного кредитования, рассмотрение его законодательного обеспечения  и источников финансирования, а также  выявление основных проблем, связанных  с ипотечным кредитованием в  практике современной России.

Актуальность проблемы использования  ипотечного кредитования с целью  улучшения жилищной проблемы населения  страны обосновала выбор темы курсовой работы.

Одна из главных проблем  в нынешних условиях – обеспечение  стабильного функционирования денежной системы, составной частью которой  является денежно-кредитная политика. В настоящее время ситуация в  кредитной сфере определяется двумя  факторами. Во-первых, кризисными процессами в экономике, во-вторых, недостаточной  обработанностью самих кредитных  отношений.

К началу экономических реформ в России свободный рынок жилья  практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в  основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ, начиная 2003 годом, в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.

Кардинальным образом  изменилась структура вводимых в  эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования.

Сформировался и быстро развивается  рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья  и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся  в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности.

Как правило, долгосрочное кредитование предоставляется для осуществления капитальных вложений компаний, их технического переоборудования или расширения производства, для ведения строительства или реконструкции зданий и сооружений, создания интеллектуальных ценностей или научно-технической продукции.

 

1 ОСОБЕННОСТИ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

В настоящее время российская экономика  все больше интегрируется в мировую, и это требует освоения и использования  новых финансовых инструментов, которые  применяются в ведущих промышленных странах.

Как правило, переход рыночной экономики  из фазы кризиса в фазу подъема  начинается с активизации жилищного  строительства. Жилищный же сектор требует  долгосрочных инвестиций, а те, в  свою очередь, отражают уверенность  населения и компаний в стабильности доходов в долгосрочном плане. Однако жилье – дорогостоящий товар  длительного пользования, а значит, его приобретение не может производиться  за счет текущих доходов потребителей. Поэтому в большинстве стран  основной формой решения жилищной проблемы для населения и базовой сферой экономической деятельности стало  приобретение жилья с помощью  ипотечного кредита.

Ипотечный кредит – это денежные средства, предоставляемые банком клиенту  взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить  возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок [1].

По своей сути понятие «ипотека»  близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения обязательства заемщиком перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Таким образом, исключительным свойством  ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора  распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов  долгосрочного кредита. Ипотечный  порядок, обеспечивающий сохранность  заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору  экономическую базу для долговременного  отвлечения кредитных ресурсов без  основательных опасений возврата ссуд заемщиками [2].

Широкое использование кредита  является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Эти интересы наиболее эффективно могут быть защищены посредством использования сторонами ипотеки, поскольку: недвижимость сравнительно мало подвержена риску внезапного исчезновения или гибели, а её наличие легко проверяется; недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью, которая связана с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах, и это позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, и это даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности; высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим заемщика точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Для наиболее полного понимания  сущности ипотечного кредитования рассмотрим его предмет, объект, субъекты.

В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 по договору об ипотеке в  соответствие с ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ может быть заложено следующее  недвижимое имущество:

1. земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с законом, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 № 102-ФЗ);
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (ст.5 № 102-ФЗ) [2].

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности  или полного хозяйственного ведения.

Субъектами рынка ипотечных  кредитов выступают:

1. система финансово-правового регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других, связанных с ними финансовых инструментов;
2. заемщики (залогодатели) – физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющиеся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог;
3. кредиторы – банки (кредитные организации), а также иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты;
4. инвесторы – это физические и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды;
5. компании, которые определяют инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлторские фирмы, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка) [9, c.497].

Объектами же ипотечного жилищного  кредитования на современном этапе  могут быть: жилая недвижимость на первичном рынке жилья, строительство  и реконструкция жилья, жилая  недвижимость на вторичном рынке  жилья [10, c.248].

Система ипотечного кредитования включает два направления:

1. непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
2. продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в  основном ипотечные банки, вторым направлением – финансовые компании, фонды, скупающие  активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие  ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью, позволяют получать долгосрочный и  стабильный доход на инвестиции [9, с.497].

Таким образом, первичный рынок  определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами  являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник —  инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Ипотека в России выполняет следующие  функции: является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства; обеспечивает возврат заемных средств; стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Существуют различные виды ипотечного кредитования. Наиболее распространенная – стандартная, или типовая, форма  ипотечного кредита, при которой  заемщик ежемесячно выплачивает  равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть  – на уплату начисленных за месяц  процентов. Такие кредиты относят  к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. Долг к концу срока должен быть полностью оплачен.

В современной практике также применяют  кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу  самоамортизирующихся. Они предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый или шаровой платеж.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения  основного долга. Например, в течение  первых пяти лет погашают только проценты, а в последующие три года –  проценты и основной долг.

Кредиты с участием обычно применяют  при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта.

Кредиты с нарастающими платежами  или с нарастающим аннуитетом предусматривают равнопеременные  выплаты в течение всего срока  и используются владельцами сдаваемой  в аренду недвижимости в расчете  на то, что платежи будут увеличиваться  ежегодно или же с другой периодичностью. Данный вид ипотеки позволяет  учитывать изменяющиеся условия  кредитования, снижает риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивает эффективность долгосрочных кредитных  операций [11].

Кредиты с переменной ставкой, обычно "привязанные" к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и  т.п. позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями  по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок будет  влиять и на срок кредитования. Для  того, чтобы изменения ставок не были чрезвычайно резкими, допускают предельную допустимую норму корректива, оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита связано с определенными рисками, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке [6].