Организация системы долгосрочного кредитования

Необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима  в настоящее время, когда значительно  сократилось государственное бюджетное  финансирование жилищного строительства. Согласно исследованиям Министерства экономического развития и торговли, около 15% россиян готовы приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями [21, c.27].

Однако многие юристы и политики безосновательно считают, что для  преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование. Для того, чтобы оно действительно повлияло на улучшение жилищной политики в стране, нашей стране необходима система ипотечного жилищного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых отношений [21, c.27].

Как и в большинстве стран, ипотека  способна стать в России мощным инструментом развития страны, поскольку отлаженная система ипотеки жилища содержит в себе огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества.

Необходимо заметить, что решение  проблемы обеспечения жильем населения  через запуск ипотечных схем возможно только при активном участии государства.

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

1) совершенствование правовой основы  и нормативной базы для осуществления  ипотечного кредитования;

2) осуществление мер по снижению  рисков, связанных с долгосрочным  кредитованием, чтобы повысить  прибыльность и привлекательность  подобного кредитования для банков;

3) создание общенациональной системы  ипотечного кредитования, которое  включало бы функции вторичного  рынка ипотечных займов, выданных  кредитными организациями, для  поддержания уровня ликвидности  этих организаций, обеспечения  и эффективного распределения  кредитных ресурсов;

4) принятие дополнительных мер  по поощрению участия банков  в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению  средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на  строительство и приобретение  жилья;

5) поощрение организаций и предприятий,  имеющих долгосрочные ресурсы  (например, пенсионных фондов), вкладывать  свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами  [8, c.473].

Обобщая все вышесказанное, следует  отметить, что противоречивость и  сложность становления ипотечного кредитования в России связано со сложной экономической ситуацией  в стране (дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие  темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически  недоступными для подавляющей части  населения). Слабое законодательство по ипотеке, несовершенство системы регистрации  закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также  сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

 

4 ОРГАНИЗАЦИЯ  СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

4.1 Классификация  заемщиков и объектов долгосрочного  кредитования

В условиях перехода к рыночным отношениям возрастает роль долгосрочного  кредита как источника денежных средств в формировании и совершенствовании основных фондов народного хозяйства. Он используется на капитальные вложения производственного и непроизводственного назначения.

Перечень объектов долгосрочного  кредитования очень разнообразный. Так, у предприятий и хозяйственных  организаций, независимо от форм собственности, это затраты на техническое перевооружение, реконструкцию и расширение производства, на строительство объектов непроизводственного  назначения и на приобретение оборудования, не входящего в сметы строек. Долгосрочный кредит используется также при строительстве  новых предприятий и сооружений, имеющих важное народно-хозяйственное значение.

Важным элементом выдачи кредита является определение объекта  кредитования. В мировой практике основным объектом долгосрочного кредитования выступает ипотека. Ипотечный кредит выдается под залог недвижимости - земли и строений, производственного  и жилого назначения. Из всего многообразия объектов кредитования можно выделить две основные группы:

• производственные ссуды;
• ссуды на потребительские цели.

4.2 Особенности оформления долгосрочных кредитных сделок

Оформление кредитной  сделки происходит путем заключения кредитного договора между кредитором и заемщиком. В кредитном договоре определяются основные условия выдачи ссуды: цель, сроки, размер и цена кредита; режим использования ссудного счета, порядок погашения суммы основного долга и процентов по нему (с учетом пробега документов, если заемщик не имеет расчетного счета в данном банке); виды (если кредит не является бланковым) и формы проверки обеспечения; объем информации, предоставляемой заемщиком; обязанности и ответственность сторон, а также прочие условия.

В зависимости от условий  банка на заемщика могут возлагаться  различные дополнительные платежи: за рассмотрение его заявки на оформление кредита, за обслуживание кредита, единовременная комиссия банку и др.

4.3 Экспертиза и оценка экономической эффективности инвестиционных проектов

Экспертиза инвестиционного  проекта проводится для того, чтобы  рассчитать эффективность инвестиционных проектов и их рискованность.

• Анализ инвестиций происходит в несколько этапов:
• составление перечня альтернативных инвестиций;
• прогноз денежных потоков для каждого варианта;
• прогноз данных для расчетов барьерных ставок и уровня реинвестирования и проведение необходимых расчетов;
• расчет параметров инвестиционного проекта;
• анализ чувствительности инвестиционных проектов;
• окончательное сравнение альтернативных инвестиций;
• при необходимости - анализ изменения платежеспособности предприятия;
• послеинвестиционный анализ.

Статические методы оценки инвестиционных проектов.

Если в качестве альтернативного  варианта рассматривать вложение планируемых  инвестиционных денежных средств в банк, то общая формула расчета будущего значения депозита (формула сложного процента) примет вид:

,                                                   (4.1)

где FV (Future Value)- будущая величина депозита;

PV (Present Value) - текущая, или современная, величина вложений;

К - прибыльность на инвестиции(%);

n- число стандартных периодов.

Формула связи между номинальной  и реальной банковскими ставками имеет вид:

N= (1+I)*(1+R)-1 - зависимость номинальной ставки от реальной

R= (N-I)/ (1+I) - зависимость реальной ставки от номинальной

где I - уровень инфляции

Если рентабельность инвестиций (она описана ниже) выше процентной ставки банка, то это свидетельствует  о целесообразности осуществления  данного проекта, в противном  случае деньги лучше положить в банк и ожидать дивиденды.

В случае получения денежных средств в кредит, полученная расчетная экономическая прибыль должна быть уменьшена на величину уплачиваемых процентов, определяемых по формуле:

                                               _(4.2)

где - сумма погашенного долга и уплачиваемых процентов в году t,

t =1, 2… Т;

К-сумма кредита

T-срок, на который предоставлен кредит

Е - процент кредита.

Правая часть формулы  с точки зрения кредитора не должна быть меньше, чем левая, иначе ему  не выгодно отдавать свой капитал  в кредит, а с точки зрения заемщика (в данном случае предприятия) - правая часть не должна быть больше левой, поскольку в противном случае ему придется отдавать больше денежных средств, чем он их получил. Их интересы удовлетворяются, если выполняется равенство и обеспечивается обмен суммы кредита на эквивалентные этой сумме платежи.

Динамические  методы оценки инвестиционных проектов.

Одним из показателей эффективности инвестиций является динамичность инвестиционного  процесса и связанная с ней  неравномерность разновременных затрат и результатов. Динамичность процессов, связанных с реализацией инвестиционного  проекта, означает, что характеристики входящих в него объектов, затрат и  результатов не остаются постоянными, а варьируются во времени. Процесс  выражения «будущих рублей» в  виде эквивалентных им «сегодняшних рублей», т.е. приведение будущей стоимости  инвестиций к началу расчетного периода  называется дисконтированием. Альтернативный метод называется компаундингом (вычисление будущей стоимости - приведение к концу расчетного периода). Задача дисконтирования сводится к тому, чтобы определить, сколько реально стоят будущие поступления в «сегодняшних деньгах» с учетом рисков, инфляции, альтернатив.

Коэффициент дисконтирования определяется:

.                                                               (4.3)

Коэффициент приведения для компаундинга:

,                                                               (4.4)

где Е-ставка дисконтирования (желаемая норма  прибыли)

t - периоды реализации проекта.

Метод дисконтирования является базой всех современных методов  инвестиционного анализа.

Метод оценки капитальных  активов (бета-модель), который применяется  для денежного потока собственных  источников (капитала) и использует следующие формулы для нахождения ставки дисконтирования:

,                                                       (4.6)

где R — требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал;

Rf — безрисковая ставка дохода;

β — коэффициент бета, отражающий относительную рискованность

конкретного инвестиционного  проекта по сравнению с инвестированием  в

 среднерыночный пакет  акций (обычно 0 < /3 < 2);

Rm – общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

4.4 Виды обеспечения долгосрочных кредитов

Одним из способов обеспечения  по долгосрочным кредитам может выступать  залог. Кредитор в данном случае имеет  право при неисполнении должником  обеспеченного залогом обязательства  получить удовлетворение из стоимости  заложенного имущества преимущественно  перед другими кредиторами. Залог  сохраняет силу и при переходе права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу. К основным видам долгосрочных кредитов под залог относятся:

• кредит под залог движимых имуществ;
• кредит под залог недвижимостей.

4.5 Расчет процентов по сделкам долгосрочного кредитования

Ссудный процент - это цена кредита. Ставка процента определяется как отношение суммы годового дохода, полученного за кредит к  его сумме. Например, сумма предоставленного кредита равна 100 тыс. руб., а годовой  доход 16 тыс. руб., то процентная ставка по кредиту составит 16% (16 000: 100 000 х 100%). Процентная ставка отражает соотношение  спроса и предложения на рынке  кредитных ресурсов и зависит  от целого ряда факторов.

Процент за кредит, существующий в различных видах, можно классифицировать по:

1. типам банков - Центробанка, банков и небанковских организаций;
2. формам и видам кредита - процент по кредитам Центробанка и межбанковским кредитам, процент по банковскому и коммерческому кредиту, процент по государственному и межгосударственному кредиту, процент по ипотечному и лизинговому кредиту, процент по прямым и портфельным инвестициям;
3. срокам кредита - процент по краткосрочным, среднесрочным и долгосрочным кредитам.

Различают также простые  и сложные проценты.

Простые проценты определяются по следующей формуле:

                                              (4.7)

 

где Оп - объем платежей заемщика по кредиту;

Д - долг;

Ск - срок кредита в годах или отношение периода пользования кредитом в днях к 360 или 365 дням;