Организация системы долгосрочного кредитования

В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2005 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2006 г. – уже 296 тыс. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан. Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. На 1 января 2007 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5-7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95% [27].

Однако это все в будущем. В настоящее же время в РФ существует ряд проблем, возникших при реализации национального проекта "Доступное  и комфортное жилье – гражданам России", к реализации которого Правительство РФ приступило в конце 2005 года. Главная из проблем, отмечаемая президентом Европейского трастового банка Андреем Крысином, – активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья [17]. Этого же мнения придерживается и президент Ассоциации региональных банков России Александр Мурычев, который в статье "Проблемы и перспективы развития ипотеки в России" приводит статистику, что в среднем за год должен быть прирост жилья для России 145 млн. кв. м в год, однако это примерно в 3,5 раза выше существующих объемов строительства жилья [8].

Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться  программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов. В среднем  в РФ ставки по ипотечным кредитам колеблются в размере от 12 до 15% годовых  в рублях и от 10 до 11% в валюте [3]. Однако на самом деле на сегодняшний день величина кредитной ставки в банках составляет около 35%, тогда как в рекламных сообщениях указываются другие проценты: остальные вычеты либо не указываются, либо прописываются очень мелким шрифтом. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль. Процентная ставка в промышленно развитых странах пока значительно ниже, чем в России: так, в США она составляет около 6% годовых, в Польше – 6,7, Англии – 5,75, Италии – около 5%. Но с каждым годом разница между ипотечными процентами в России и зарубежных банках плавно уменьшается [20].

В то же время следует помнить: непродуманное  и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может вызвать ряд проблем. Примером здесь может служить опыт США, где в свое время началось беспрецедентное снижение учетной ставки, которая к 2004 году достигла уровня 1%. В условиях, когда инфляция составляла 2-3%, деньги оказались почти "бесплатными", что привело к изменению поведения банков. Уже не клиенты убеждали в необходимости получения кредита, а сами банки принялись гоняться за людьми, навязывая им деньги. Конечно же, население приняло эту игру с увлечением. В итоге ипотечный долг в США достиг суммы в $7,8 трлн. Это, в свою очередь, привело на рынке недвижимости к мощному росту, как количества строившихся домов, так и цен на них. На этом фоне в США стала развиваться инфляция. Для ее удержания стали поднимать ставку рефинансирования (сейчас она составляет 5,25%), что соответствует удорожанию денег. А так как проценты по большинству выданных ипотечных кредитов были привязаны к размеру ставки рефинансирования, то платежи по кредитам сильно возросли, что и обусловило возрастание количества дефолтов [13].

Существенно сдерживали развитие ипотечного кредитования в РФ и действовавшие  до 2006 г. жесткие стандарты АИЖК. В настоящее время стандарты несколько ослаблены: снижен первоначальный взнос заемщиков с 30 до 10% от стоимости жилья, процентная ставка стала дифференцированной (зависит от суммы первоначального взноса собственными средствами и срока кредитования), увеличился срок кредитования до 30 лет, а срок окончания выплат по возрасту – до 75 лет [22].

Ипотека, по мнению президента РФ В.В. Путина, должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами, и к 2010 г. минимум треть граждан должны получить возможность приобретать жилье, отвечающее современным требованиям, как за счет собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов[23]. В связи актуальностью этой проблемы в данной главе была показана сущность ипотечного кредитования, основные субъекты, предмет, объект ипотеки, рассмотрены ее основные виды, а также показаны особенности ипотеки в Российской Федерации. В настоящее время с уверенностью можно сказать, что популярность ипотечного кредитования в нашей стране набирает обороты и все больше российских потребителей стремятся воспользоваться этим финансовым инструментом для повышения своего качества жизни и расширения жизненного пространства.

2 ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПРАКТИКЕ СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ

Проблема правового регулирования  залоговых отношений, и в частности  ипотеки, постоянно привлекает к  себе внимание специалистов в России и за рубежом. Основной задачей государства  в становлении системы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное  регулирование процесса с целью  снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья  для граждан.

Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с  недвижимостью.

Ипотечное жилищное кредитование стало  приобретать законодательно урегулированные  черты с принятием в 2000 году Концепции  развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Этот документ стал основополагающим для создания в России системы долгосрочного  ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими  банками и иными кредиторами  гражданам-заемщикам для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное  жилье, так и жилье на вторичном  рынке [12, c.48]

В настоящее время ипотека в  России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а  также:

- Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке  (залоге недвижимости)" (в редакции  от 5 февраля 2004 г.);

- Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных  ценных бумагах" (в редакции  от 29 декабря 2004 г.);

- Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним" (в редакции от 9 июня 2003 г.);

- постановлением Правительства  РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об  Агентстве по ипотечному жилищному  кредитованию";

- постановлением Правительства  РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О  мерах по развитию системы  ипотечного жилищного кредитования  в Российской Федерации";

- постановлением Правительства  РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об  утверждении правил предоставления  государственных гарантий Российской  Федерации по заимствованиям  открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию";

- рядом положений Правительства  г. Москвы, положений и инструкций  Банка России [9, c.487-488].

Основы ипотечного кредитования в  России изложены в первых двух Федеральных  законах. Остановимся поподробнее  на них.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" – закон, регулирующий отношения, возникающие в связи  с залогом недвижимости – ипотеки.

Согласно ст. 131 ГК РФ ипотека подлежит государственной регистрации в  едином государственном реестре  органами, осуществляющими государственную  регистрацию прав на недвижимость и  сделок с ней [1]. В соответствии со ст. 77 №102-ФЗ жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка  или иной кредитной организации  в собственность, считаются находящимися в залоге с момента такой государственной  регистрации. Залогодержателем по данному  залогу является банк или иная кредитная  организация, предоставляющая кредит на приобретение жилого дома или квартиры [2].

Ипотека устанавливается в обеспечение  обязательства по кредитному договору и обеспечивает уплату залогодержателю (кредитору) как всей суммы обязательства, так и процентов за пользование  кредитом. Кроме того, если договором  не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю (кредитору) сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или)  в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки  исполнения или иного ненадлежащего  исполнения обеспеченного ипотекой  обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное  пользование чужими денежными  средствами, предусмотренных обязательствами,  обеспеченными ипотекой либо  федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек  и иных расходов, вызванных обращением  взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по  реализации заложенного имущества  (ст.3 №102-ФЗ) [2].

Договор об ипотеке заключается  с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

- предмет ипотеки, его оценка  и существо;

- размер и срок исполнения  обязательства, обеспечиваемого  ипотекой;

- право, в силу которого имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю;

- наименование органов государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество, зарегистрировавшего  это право, залогодателя [16, c.98].

Согласно ст. 1 по договору об ипотеке  одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [2].

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено создание в стране тесно взаимосвязанных  и взаимообусловленных первичного и вторичного рынка закладных. В  настоящее время работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка-кредитора  и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором  происходит формирование совокупного  кредитного портфеля ипотечной системы  путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения  средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится только в начале своего развития [5, c.315]. В связи с  этим, необходимо остановиться на Федеральном  законе "Об ипотечных ценных бумагах", который посвящен эмиссии и обращению "ипотечных ценных бумаг", под  которыми понимаются названные в  законе облигации с ипотечным  покрытием и ипотечные сертификаты  участия (ст.2 №152-ФЗ) [3]. В действительности предмет закона выходит за пределы  определения особенностей эмиссии  и обращения отдельного типа ценных бумаг. Более правильным будет сказать, что данный закон посвящен механизму, который позволяет за счет размещения ипотечных ценных бумаг и привлечения  от этого денежных средств осуществить  рефинансирование ипотечных кредитов. Данный закон создает логически  завершенный финансовый процесс: сначала  выдают ипотечные кредиты, затем  их объединяют и формируют ипотечное  покрытие, за которые эмитент получает деньги путем размещения облигаций  с ипотечным покрытием или  выдачи ипотечных сертификатов участия. С позиции кредитной организации  получается, что сначала деньги под  залог недвижимости выдают одним  лицам (заемщикам), а затем с использованием требований к этим лицам деньги возвращаются обратно от других лиц (инвесторов фондового  рынка). В этом случае кредитная организация  является в некотором роде посредником  между гражданами и инвесторами  фондового рынка [26, c.65-66].

Однако в законах, регулирующих отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования, присутствуют недочеты, разногласия с другими  нормативно-правовыми актами и законами, которые и не дают развиться ипотеке  в нашей стране на должном уровне. Среди факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России, следует назвать отсутствие должной  защиты прав кредиторов, выдающих ипотечные  кредиты на приобретение жилья. Наиболее актуальными представляются следующие  аспекты.

В соответствии с законодательством  РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими  кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору  реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым  иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.

Необходимо внести изменения в  Гражданский процессуальный кодекс, позволяющие ипотечному кредитору  подавать в суд заявление об освобождении предмета ипотеки от арестов иных кредиторов, и изменения в Закон "Об исполнительном производстве", позволяющие судебному приставу своим постановлением освобождать  предмет ипотеки от арестов прочих кредиторов по заявлению ипотечного кредитора.

Также в законодательстве РФ отсутствует  надлежащее регулирование порядка  реализации предмета ипотеки, на который  обращено взыскание. Судебный пристав, получивший исполнительный лист от ипотечного кредитора, должен привлечь специализированную организацию для подготовки публичных  торгов. Такими организациями в настоящее  время являются органы Российского  фонда федерального имущества (РФФИ) или его представители. Представителями  РФФИ могут являться организации, отобранные в порядке, установленном РФФИ, и  уполномоченные договором и доверенностью  РФФИ. Как правило, таковыми выступают  обычные коммерческие общества (ООО  или ЗАО).

Порядок отбора таких организаций  далеко не прозрачен и позволяет  отдельным компаниям монополизировать данный рынок.

Ведомственное же регулирование процедуры  реализации заложенного имущества  затягивает реализацию предмета ипотеки  и способствует целому ряду нарушений  законных прав и интересов ипотечного кредитора.

В частности, нормативно-правовыми  актами РФФИ на реализацию предмета ипотеки  отведено 2 месяца с момента получения  всех необходимых документов от судебного  пристава. Всем понятно, что этот срок невозможно выдержать, поскольку провести за это время первичные и вторичные  торги с обязательным извещением о торгах (с соответствующей публикацией) за 30 дней нельзя.