Повышение эффективности инновационного предпринимательства в ООО «СП Механика-Брянск»

Схема продаж в общем виде выглядит следующим образом. В ходе строительства осуществляется привлечение средств физических и/или юридических лиц по предварительному договору о приобретении жилья. По вводу в эксплуатацию каждый объект проходит государственную регистрацию права собственности, распределяющуюся в соотношении 50% за Заказчиком-застройщиком и 50% за Инвестором. После государственной регистрации объекта физические и/или юридические лица заключают с Инвестором договор купли-продажи жилых помещений взамен предварительного договора либо осуществляют покупку готового жилья (см. раздел «Маркетинговый план Инвестора»). Сделка и переход права регистрируется в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном порядке. В случае использования приобретателями недвижимости для оплаты части ее стоимости кредитных ресурсов дополнительно регистрируется и обременение (ипотека).

Организация продаж будет осуществляться в рамках сложившейся организационной структуры инвестора и заказчика-застройщика. Кроме того, Инвестором проведены предварительные переговоры с такими риэлторскими компаниями, как ООО «32 регион», ООО «Квартал», агентство недвижимости «Ваш выбор» - достаточно известными на рынке жилья города Брянска.

В настоящее время три работника отдела повышают свою квалификацию и получают дополнительные знания по практике аналогичных продаж. Затрат на дополнительный набор персонала не потребуется.

Маркетинговый план Инвестора.

Перспективы предприятия на рынке определены на основе проведенного SWOT-анализа, который позволяет выявить и структурировать сильные и слабые стороны проекта, а также потенциальные возможности и угрозы.

Исходя из существующего положения дел на предприятии и результатов SWOT-анализа (Приложение 2, таблица 1), можно сформулировать основные задачи предприятия:

                  освоение первичного рынка г. Брянска;

                  повышение собственных лоббистских возможностей;

                  обеспечение конкурентных преимуществ по качеству за счет проектных решений и внедрения современных технологий строительства при жестком соблюдении сроков строительства.

Реализация инвестиционных мероприятий настоящего проекта позволит решить эти задачи. Проект послужит началом активного освоения Инвестором первичного рынка недвижимости г. Брянска.

Выделим маркетинговые стратегии предприятия.

Состояние и тенденции рынка, на котором оперирует компания, формируют предпосылки для выбора в качестве основной стратегии предприятия - стратегии роста.

Производственная стратегия заключается в построении эффективной системы управления, внедрении проектного управления и обеспечения конкурентоспособности по качеству.

В целях реализации производственной стратегии предлагается использовать:

                  разработку заданий на проектирование с учетом потребительских предпочтений и применения современных технологий строительства;

                  оптимизацию расчетов с поставщиками;

                  подбор подрядных организаций на конкурсной основе;

                  оптимизацию внепроизводственных затрат;

                  внедрение принципов проектного управления.

Стратегия управления персоналом направлена на обеспечение предприятия высококвалифицированными специалистами по всем направлениям деятельности и эффективное его использование для выполнения производственных задач.

При реализации стратегии и построении системы управления персоналом необходимо руководствоваться следующими принципами:

                  соответствие штатной структуры решаемым производственным задачам и требованиям конкурентоспособности;

                  соответствие численности сотрудников объему выполняемых работ;

                  эффективность использования рабочего времени;

                  применение гибкой системы мотивации;

                  формирование корпоративной культуры.

Маркетинговая стратегия разрабатывается на основе анализа рынка и направлена на создание конкурентных преимуществ, максимального использования потенциала предприятия и возможностей внешней среды. Составляющей частью маркетинговой стратегии является конкурентная (рыночная) стратегия Инвестора.

Складывающаяся ситуация на рынке и в конкурентной среде обуславливают целесообразность реализации предприятием в целом и по каждому направлению деятельности стратегии дифференциации.

Стратегия дифференциации заключается в придании предлагаемым продуктам уникальных свойств. Главный акцент делается на потребительские качества квартир: планировку, площадь, используемые материалы, ассортимент квартир по типам и площади, привлекательность района, развитую инфраструктуру, благополучную экологическую обстановку.

В отношении конкурентов - применение стратегии выделяемых отличий, т.е. предложение квартир с отличительными свойствами и способами реализации (принцип «заплатил - въехал» - никакого мошенничества, возможно - за счет предоставления банком ипотечных займов на длительный срок).

Риски и меры по их предупреждению представлены в таблице 2 Приложения 2.

Обоснование доходов проекта.

Обоснование доходов проекта основывается на проведенном анализе рынка, общей ценовой ситуации и качественном уровне предложения, а также оценке спроса на первичном рынке жилых площадей.

Доходы (поступления) проекта будут формироваться за счет платежей граждан по предварительным договорам приобретения жилья.

Причем, следует отметить, что предварительные договора будут заключаться на заключительном этапе строительства каждой позиции:

                  позиция 1 – 9-этажный жилой дом – предварительные договора заключаются в период март 2011 года – июнь 2011 года (планируемое окончание строительства – конец мая 2011 года плюс месяц на оформление документов);

                  позиция 2 – 12-этажный жилой дом – предварительные договора заключаются в период май 2011 года – сентябрь 2011 года (планируемое окончание строительства – конец августа 2011 года плюс месяц на оформление документов);

                  позиция 9 – 12-этажный жилой дом – предварительные договора заключаются в период июнь 2011 года – октябрь 2011 года (планируемое окончание строительства – конец сентября 2011 года плюс месяц на оформление документов);

                  позиция 7 – 12-этажный жилой дом – предварительные договора заключаются в период октябрь 2011 года – февраль 2012 года (планируемое окончание строительства – январь 2011 года плюс месяц на оформление документов).

Размер платежей зависит от стоимости жилья по предварительному договору о приобретении недвижимости, которая, в свою очередь, зависит от текущей цены на момент заключения договора и площади приобретаемых помещений.

                  После государственной регистрации каждого объекта осуществляется продажа готовых квартир, принадлежащих Инвестору (помимо реализованных по предварительным договорам).

Следует отметить, что стоимость уже квартир после государственной регистрации поднимается на 10-15%, однако для минимизации рисков, будет использоваться текущая цена месяца.

Обоснование доходов проекта приведено ниже в таблице 1 Приложения 3.

3.2 Анализ показателей эффективности инноваций на примере ООО «СП Механика-Брянск»

Начало реализации проекта относится к 2009 году. Финансовое планирование в рамках настоящего бизнес-плана включает этапы реализации проекта и относящиеся к ним фактические затраты, понесенные Инвестором в связи с реализацией проекта. Продолжительность интервала планирования составляет 1 месяц. Горизонт финансового планирования ограничен периодом полной реализации построенного объекта - февраль 2012 года. Для оценки эффективности проекта нулевым периодом планирования признается февраль 2010 года.

Расчеты проведены в тысячах рублей с округлением до целого.

Ставка дисконтирования (ставка сравнения) принята в размере 13% годовых.

Инвестор будет использовать общую систему налогообложения и в соответствии с действующим налоговым законодательством платить налоги по следующим ставкам:

      Налог на прибыль - 24 %;

      Налог на добавленную стоимость (НДС) -18%;

      Единый социальный налог (ЕСН) - 26 %;

      Налог на имущество – 2,2%.

Инвестиционные затраты.

На настоящий момент (апрель 2010 года) рассчитаны все производственные затраты по реализации всего проекта. По разделам они указаны ниже в таблице 7.

Таблица 7

Производственные затраты по застройке

Прогнозируемая стоимость затрат на первую очередь жилой застройки представлена в таблице 8.

Таблица 8

Затраты по первой очереди жилой застройки, руб.