Проблемы формирования и изъятия земельной ренты в современном агропромышленном комплексе

     В своем анализе  мы до сих пор исходили из  предложения об одинаковом качестве  земли. На практике такого не  бывает. Различные земельные участки  значительно отличаются по производительности. При равных затратах труда  и капитала выход продукции  с единицы земельной площади  будет неодинаков. Разница в продуктивности  земель происходит главным образом  из-за различий в плодородности  почвы и таких климатических  факторов, как осадки и температура. 

     Различаются лучшие (I), средние (II) и худшие (III) участки  земли. Рассмотрим это на примере  (Таблица 1).

Таблица 1. Условия образования дифференциальной ренты     

Рис.2. Дифференциальная рента

     С лучшего земельного  участка получено 6 тонн пшеницы  и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При  урожае в 5 тонн индивидуальная  цена производства 1 тонны со второго  участка равна 24 доллара. Самая  дорогая пшеница получена на  худшем участке - 30 долларов за  тонну. Возникает вопрос, по какой  цене будет продаваться пшеница  на рынке? Если бы это касалось  какого-либо промышленного изделия,  то механизм конкуренции привел  бы к установлению усредненной  рыночной цены. Предприниматель,  занятый на третьем предприятии  потерпел бы банкротство. 

     Сельскохозяйственных  продуктов с одних только лучших  и средних по качеству земель  недостаточно для удовлетворения  общественных потребностей в  них. В результате возникают  особые условия образования цен  на зерно и другую продукцию:  общественная цена производства  за единицу складывается по  условиям ее производства на  худших землях. Поэтому предприниматели,  при условии получения обычной  (средней) прибыли, берут в аренду  и самые худшие земельные участки.  А поскольку фермеры продают  продукцию по единым рыночным  ценам, то ведение хозяйства  на лучших и средних землях  обеспечивает получение дополнительной (к средней) прибыли, или сверхприбыли. Эта разница между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на более лучших по качеству землях.

     Точно также сверхприбыль  возникает и из-за различий  в расположении земель. Одни земельные  участки стратегически выгодно  расположены по отношению к  рынкам сбыта, к транспортным  средствам, к наличию рабочей  силы и потребителям продукции.  Другие отдалены от всего этого,  поэтому себестоимость продукции  у них будет выше. Рыночная, общественная  цена (опять-таки в силу ограниченности  лучших земель) будет включать  в себя затраты по доставке  продукции к потребителю с  отдаленных участков, вследствие  чего выгодно расположенные участки  будут обеспечивать дополнительную  прибыль. 

     Таким образом ограниченность, неэластичность предложения земли  является важнейшей причиной  особенностей ценообразования в  сельском хозяйстве. А дифференциальная  рента - это доход, полученный  в результате использования ресурсов (с неэластичным предложением), более  высокой производительности в  ситуации ранжирования этих ресурсов  по плодородию и местоположению.

     Земельные собственники  прекрасно осведомлены о качестве  принадлежащих им земель. Поэтому  вся сверхприбыль (над средней  прибылью арендатора) достается  им в виде дифференциальной  ренты. В арендном договоре  сразу же предусматривается соответствующая  арендная плата. 

     Арендатор в течение  установленного срока аренды  стремится повысить экономическое  плодородие земли: применяет новые  технологии, вносит удобрения, проводит  мелиорацию и другие агротехнические  мероприятия. Такие меры (интенсификация  производства) увеличивают выход  продукции с единицы площади  и повышают эффективность дополнительных  капитальных затрат. Продавая продукцию  по рыночной цене, фермер также  получает сверхприбыль, вытекающую из более высокой производительности добавочных вложений капитала в землю. Эта сверхприбыль до окончания срока аренды присваивается арендатором и служит для него стимулом для нововведений. При перезаключении договора аренды на новый срок землевладелец учтет, что его земля "облагорожена" дополнительными капиталовложениями, стала более продуктивной и повысит ставку арендной платы на величину дополнительной сверхприбыли. Таким образом, дифференциальная рента бывает двух видов.

     На пути второго  вида дохода есть определенные  преграды. Человек может воздействовать  на плодородие земли, но подобное  воздействие не безгранично. Рано  или поздно наступает время,  когда дополнительная отдача, получаемая  от дополнительного приложения  труда и капитала к земле,  сократится настолько, что перестанет  вознаграждать человека за его  прилежание. Применительно к земле  действует закон убывающей отдачи  или убывающей доходности. Этот  закон можно сформулировать следующим  образом: "Каждое приращение капитала  и труда, вкладываемых в обработку  земли, порождает в общем пропорционально  меньшее увеличение количества  получаемого продукта, если только  указанное приращение не совпало  по времени с усовершенствованием  агротехники. 

     Выше рассматривалась  ситуация, когда землевладение и  землепользование разъединены и  рентные отношения строятся между  землевладельцем и арендатором.  В мире широко распространена  практика, когда фермер сам является  собственником земли. Справедливо  ли в этом случае присвоение  фермером-собственником ренты? Он  не создавал земельного участка,  не приложил усилий для появления  на свет этого фактора производства, а присваивает ренту как "божий  дар". На самом деле рента  как экономическая категория  не "растет из земли", она  есть результат функционирования  системы экономических отношений  рыночного хозяйства. Точно также,  как владелец капитала присваивает  процент, фермер-собственник имеет доход с имущества (земли), вовлеченного в хозяйственную деятельность.

     Принцип установления  ренты, или арендной платы как  уравновешивающей цены таков  же, как и в случае других  факторов производства.

     Неэластичность предложения  - это одна из проблем, которая  исследуется при определении  уровня ренты. Другая проблема  заключается в том, что сам  спрос на землю является производным  спросом. Например, если цена на  пшеницу снизилась, то и производный  спрос на землю для выращивания  пшеницы уменьшается. А если  спрос уменьшится, то и ставки  арендной платы будут снижаться

2. Анализ проблем земельного рынка в России и возможные методы их решения. 

2.1 Аграрный сектор и  его регулирование. 

   Сторонники  частной собственности на землю  потерпели поражение в Государственной  думе от ее прокоммунистического  большинства, ставшего преградой   созданию свободного рынка земли.  Одобренный  думой вариант Земельного  кодекса обрекает    частный  аграрный сектор на малоземелье  и, соответственно,  неконкурентоспособность.  Не  лучше относится к фермерам  и  исполнительная власть, напрочь   позабывшая об обещанной поддержке.  Радующим ответом им стали  новаторства ряда субъектов Федерации,  законодательные собрания которых  принимают собственные законы  о земле, разрешающие и регулирующие  ее куплю-продажу.  Однако хаотичное  одобрение подобного рода документов  в республиках, краях и областях  может привести к тому, что  существующие в разных регионах  нормы окажутся столь различными, что мы в результате не получим  единого всероссийского рынка  земли. Он будет жестко разделен  различиями в территориальных  законодательствах. Пока в области  земельного рынка идут непрекращающиеся  споры,  России необходим хоть  какой-нибудь временный  Земельный  кодекс. Причина такой необходимости  ясна. Поскольку Государственная  дума вряд ли примет в обозримом  будущем кодекс, разрешающий торговлю  землей, то образовавшийся правовой  вакуум в данной сфере открывает  широкий простор не только  для инициативы регионов, но и  для произвола местных властей.  Бесспорно, в различных регионах  земля имеет неодинаковую ценность, и диапазон ее стоимости может  быть очень и очень большим.  Это значит, что ценовые особенности  в регулировании аграрных отношений  вполне допустимы и даже необходимы. Но все же сначала должны  быть заложены общефедеральные  основы, и только с их учетом  должны приниматься законы на  местном уровне.

       Возьмем к примеру сельское  хозяйство. Некоторые политики  и экономисты суть реформы  в нем сводят исключительно  к частной  собственности на  землю. Но неограниченный оборот  земли не означает автоматического  появления эффективного собственника. Быть собственником земли важно.  Но не менее важно  распоряжаться  результатами своего труда и  знать, что они будут обществом  востребованы. Очевидно, что в отношении  оборота  сельскохозяйственных  земель необходимо предусмотреть  определенные ограничения:  изменение  их целевого использования, концентрацию  земельных долей в руках одного  собственника и наличие профессионального  опыта у земледельцев.  В отсутствие  Земельного кодекса регионы вынуждены  искать свои подходы. Например  в Белгородской области использование  земель проводится на праве  собственности или на основании  договоров   аренды земельных  паев с выплатой пользователем  арендной платы  в виде фиксированной  доли от произведенной  продукции¹. Если собственника результаты хозяйствования на его земле не удовлетворили, он может сдать ее в аренду  другому хозяйству, что обеспечит переход земли не от бедного к богатому, а от плохого работающего к эффективному  пользователю. При рассмотрении  вопроса купли-продажи земли необходима чисто практическая оценка - что даст тот или иной подход для улучшения финансирования  аграрного сектора и формирования эффективного собственника.

    Базовыми  условиями  привлечения капитала в любую сферу экономики, в том числе и сельское хозяйство,  являются доход на вложенный капитал и гарантии возвратности средств. Однако доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем, который сегодня крайне низок. Поэтому простое декларирование тезиса купли-продажи земли, хотя и создает предпосылки для привлечения капитала  в аграрную сферу, но не решает указанные проблемы. Для того чтобы в сельское хозяйство пришел инвестор и сформировался эффективный собственник, государство должно продемонстрировать реальную заинтересованность в развитии  аграрно-промышленного комплекса, в частности, через государственную поддержку кредитования под залог земли и использованием закладных на землю.

Принципами  использования закладных в российских условиях, по моему мнению, являются гарантии государства, обязательность их приема при расчетах  всеми  организациями и предприятиями  по номинальной стоимости, для приобретения современной (отечественной и импортной) техники и реализации прогрессивных  высокоэффективных технологий. Каждый инвестор, готовый и способный  работать на земле, должен получить от государства закладные на соответствующие  площади сельскохозяйственных земель, на которых он планирует работать. А  рассчитавшись по ним поставками продукции в течение, например, 5 лет, он может стать собственником  земли, уже доказав свою дееспособность. Такой подход позволит обеспечить государственное  регулирование земельных ресурсов и формирование инфраструктуры земельного рынка, создание условий для привлечения  реальных инвестиций в сельское хозяйство, и, в конечном итоге, появление собственника, способного эффективно работать на земле.

Существуют  очень много способов и предложений  по созданию цивилизованного  рынка  земли в России. Ниже мы попытаемся рассмотреть некоторые из них, на мой взгляд, наиболее перспективные.

    Деятельность  Государственной Думы по вопросам  земельной и аграрной политики  может быть условно разделена  на три направления - регулирование  земельных отношений (Земельный  кодекс, Закон "О плате за  землю", частично - Гражданский кодекс  и другие проекты);² развитие нормативной базы для различных организационно-правовых форм в аграрном секторе и формирование системы государственного регулирования АПК (прежде всего, Закон "О федеральном бюджете", Законы "О государственных закупках сельскохозяйственной продукции" и "О государственном регулировании АПК"). 

  Принятый в 1991 г.  закон исходил из отсутствия реального земельного рынка, а значит, и реальной цены земельных участков. Поэтому в основу налогообложения был положен рентный принцип, а на основе налога исчислялась нормативная цена земли. Такой подход может рассматриваться только как неизбежная мера  в условиях отсутствия земельного оборота. Во-первых, ренту может изымать лишь собственник земли, каковым государство уже в большинстве случаев не является. Во-вторых, нормальным было бы исчисление налога на основе стоимости участка, а не наоборот. И наконец, в-третьих, земельный налог как типичный имущественный почти повсеместно в мире служит для аккумулирования средств в местном бюджете и не может иметь рентной природы. Иными словами, размер ставок должен определяться не относительной ценностью земель в том или ином регионе, а местными потребностями, в силу чего налоговые ставки в регионе с более ценными землями могут оказаться ниже, чем в регионе с менее ценными землями. В стране уже начал складываться земельный рынок, и в некоторых регионах существует даже мониторинг земельных цен. Это позволяет говорить об ином подходе к формированию ставок земельного налога. К сожалению, такой мониторинг остается вне рамок деятельности правительственных структур. Возможны и другие "нерентные" подходы к определению цены земли, например, путем оценки своих участков самими землепользователями, а затем использование этих оценок для компенсационных выплат в случае изъятия или при ипотечном кредитовании.

Однако, несмотря на вышесказанное, откладывать принятие данного закона было недопустимо. Так  как к ставке земельного налога привязана  нормативная цена земли, то ее отсутствие тормозит многие процессы в стране, в частности, приватизацию земельных  участков, оборот земельных паев внутри реорганизованных сельхоз. предприятий, выход крестьян из сельхозпредприятий для ведения фермерского хозяйства, компенсацию за изъятие земель и др.