Развитие ипотечных отношений на современном этапе

Федеральное агентство  по образованию РФ

Белгородский Государственный  Технологический Университет  
им. В.Г.Шухова

 

 

 

 

Кафедра гуманитарных и  экономических дисциплин

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: «Экономическая теория»

на тему: «Развитие ипотечных отношений на современном  
этапе»

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: ст.гр. ЭК - 13

Романовская Е.Д.

Руководитель: Медведев И.П.

 

 

 

 

 

Белгород 2007

 

Содержание

Введение  3

Глава 1. Понятие и история  ипотечных отношений 5

1.1. Понятие ипотеки 5

1.2. История становления  ипотеки 7

1.3. История ипотечных  отношений в России 10

Глава 2. Теоретические  основы формирования ипотечных отношений 13

2.1. Экономическое содержание  ипотечных отношений 13

2.2. Международный опыт  жилищного ипотечного кредитования 16

Глава 3. Текущее состояние  ипотечного кредитования в России 22

3.1. Рынок ипотеки в России 22

3.2. Проблемы  и перспективы развития  ипотечного кредитования 27

Заключение 31

Список литературы 33 

Введение

В жилищной сфере РФ в  ходе проводимых реформ произошли существенные изменения. Основным источником финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства организаций и учреждений в сочетании с некоторыми формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

В комплексе мер, направленных на решение жилищной проблемы в России, важнейшее место отводится совершенствованию системы долгосрочного ипотечного кредитования, развитие которого призвано обеспечить вовлечение внебюджетных средств и денежных ресурсов населения в строительство жилья с помощью банков и других финансовых институтов. Правительством создаются организационные, финансовые и правовые предпосылки для ускоренного решения жилищных проблем. Становление ипотечного кредитования тесно связано с уровнем развития кредитно-банковской системы. Таким образом, проблемам ипотеки на данном этапе уделяется большое внимание, что подтверждает актуальность выбранной темы.

Для разрешения обозначенных проблем необходимо оценить степень развития ипотечных отношений в современных условиях.

Цель курсовой работы заключается в изучении ипотечных отношений  в теоретическом аспекте,  а также в оценке перспектив развития ипотеки на современном этапе.

Для достижения указанной цели в  курсовой работе необходимо решить следующие задачи:

— дать определение термину «ипотека»;

— изучить историю становления ипотеки, провести систематизацию исторических этапов становления и развития ипотечных отношений;

— раскрыть экономическую сущность ипотечного кредитования и необходимость существования ипотечных отношений на рынке жилья, их развитие в современной России;

— оценить международный опыт жилищного ипотечного кредитования;

— провести анализ рынка ипотеки в России на современном этапе;

— раскрыть основные причины, тормозящие появление и развитие ипотечных отношений на рынке жилья в РФ;

— оценить перспективы развития ипотечных отношений.

Объектом исследования являются экономические  закономерности изменения рынка ипотеки.

Предмет исследования - развитие ипотечных  отношений как решение одной из острейших социально-экономических проблем о доступности  рынка недвижимости.

При написании курсовой работы были изучены публикации и статьи по проблемам ипотечного кредитования на рынке жилья, законодательные акты и нормативные документы РФ. 

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

 

Глава 1. Понятие и история ипотечных отношений

1.1. Понятие  ипотеки

Для наилучшего и более полного понимания  темы необходимо ясно представлять само понятие такого института гражданского права как ипотека.

Ипотека (греч. hypotheke — залог, заклад) — сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту.

Ипотека — это способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Благодаря ипотеке (в странах, где она приобрела устойчивое и авторитетное значение) банковский, государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. Одновременно ипотека служит важным каналом поступления капитальных вложений в различные отрасли экономики.

В литературе нередко  под термином «ипотека» разумеется ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит», но имеет самостоятельное значение.

По своей  сути понятие «ипотека» близко к  понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество.

Ипотека —  это письменный акт о передаче титула и собственности, но не права  на владение, а также права получения платежей по долгу или на реализацию обязательств при условии, что этот акт утрачивает силу после окончательного платежа.

Существование ипотечной системы, позволяющей  достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости.

Термин «Ипотека» в  юридическом обороте охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества  с целью получения ипотечного  кредита. Для ипотеки характерно  оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

2. «Ипотека» (как ценная  бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать  как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Таким образом, в широком  смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле сравнима с математической системой координат.

Исключительным  свойством ипотеки и лучшей гарантией  обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита; ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.

Установив понятие ипотеки  можно сделать вывод о том, что  ипотека сегодня – это именно то, что поможет решить актуальную жилищную проблему, благодаря созданию мощного института ипотечных отношений, подкрепленного хорошей правовой базой.

1.2. История становления ипотеки

Полноценное представление  о предмете ипотеки не представляется возможным получить без знания истории становления такого правового института как ипотека. Залог, как гражданско-правовой институт имеет длинную историю развития. Не меняя своей сущности, как средства обеспечения обязательства, он значительно изменил свои основные элементы. Анализ залогового законодательства показывает, что этот институт возник одновременно с пользованием частной собственности. Возможности передачи в залог общинной, семейной и других видов коллективной собственности были исключены или существенно ограничены. История залога исчисляется многими столетиями.

Термин "ипотека" впервые  появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).

Для этого оформлялись  обязательства, а на границе принадлежащей  заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской  империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Римляне расширяют юридическое  поле ипотеки. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей[11, c.34].

Государство часто оказывало  большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Становление классического  института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество  оставалось во владении должника, а  кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные  ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в  соблюдении прав участников ипотечных  сделок была велика. Достаточно сложные  по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь несколькими веками позже.