Развитие ипотечных отношений на современном этапе

Широкое использование  ипотечного кредита является необходимым  условием нормального функционирования экономики любого государства и основой надежного рынка жилья, который на современном этапе в России еще только начинает свое существование в полной мере.

2.2. Международный  опыт жилищного  
ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.

Существует ряд мнений в отношении моделей ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой. Ниже рассмотрены несколько моделей ипотечного кредитования, наиболее часто встречающихся за рубежом.

"Усеченно-открытая" модель ипотечного кредитования.

Наиболее простой и  одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать "усеченно-открытой". Эта модель в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Данная модель реализуется при минимальном числе специализированных действующих лиц — "усеченной структуре ипотеки". Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками,  имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой  этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов банка, за счет средств клиентов, находящихся на депозитах, за счет межбанковских кредитов и т.п. Соответственно каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой.

Второй характерной чертой данной модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Указанная зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Важно также отметить, что, изыскивая  и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах.

"Расширенная  открытая" модель ипотечного кредитования.

Такой моделью следует  считать модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Данная модель предполагает следующую модель взаимоотношений участников

• Клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти учреждения создают "первичный рынок закладных".
• Кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их другим инвесторам, которые создают "вторичный рынок закладных".
• Покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов.
• Эмиссионно-финансовая компания также может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле,  альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладных.
• Далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизированные   на вторичном рынке.

Реализация расширенной  открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфрастуктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Расширенная открытая модель в определенной мере является более  стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленную доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию на нее общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Поэтому не случайно, что наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в своем развитии в США. По этой причине часто расширенную открытую модель называют "американской моделью ипотеки" [13, c. 32].

Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть стоимости наличными, а всю оставшуюся — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо под залог недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет.

Условия предоставления ипотечного кредита по американской модели ипотеки: процент за кредит — 7—9% годовых; ипотечный кредит равен 70—75% цены жилья; единовременный стартовый вклад — 20—25%; срок кредита — 15—30 лет.

"Сбалансированная  автономная" (немецкая) модель.

Ключевым отличительным  признаком такой модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом фондовом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений, будущих заемщиков по принципу кассы до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья, после чего заемщики получают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10—15 лет.

Благодаря аккумулированию  на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Таким образом, так называемая "немецкая" модель стройсбережений значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Важным достоинством немецкой системы стройсбережений является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые стройсбережений, и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной системы является ее замкнутость, т. е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережений. Банки, использующие данную схему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных.

Активную деятельность в банковском секторе осуществляют частные сберегательные кассы и банки, занимающиеся финансированием индивидуального строительства. В них потенциальные заемщики осуществляют накопления первоначального взноса, необходимого для получения кредита в ипотечном банке. По договору вкладчики — участники этой системы обязуются сделать взносы в общую кассу, из которой им по определенной схеме выплачивают общую сумму, установленную в договоре (выплата). В общую сберегательную сумму входят сумма сбережений вкладчика (40% или 50% общей суммы) и ссуда (разница между общей суммой, необходимой для строительства или покупки жилья, и суммой сбережений вкладчика, увеличенной на сумму государственной безвозмездной субсидии). Идентичность вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой этого вида стройсбережения. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему ссуды со стороны стройсберкассы он становится должником.

Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной и вне конкуренции низкой: от 2,5% до 6,5%, в зависимости от размера тарифа сроки и действия ссуды колеблются между 6,5 и 18 годами и не зависят от ситуации на рынке капитала. При системе стройсбережения не применяются скользящие или переменные процентные ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая основа калькуляции. Накопительный период занимает 5—7 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 1,5—3,5% в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды [8, c.42].

Ссуда предоставляется  при следующих условиях: вкладчику  необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 40% до 50% общей сберсуммы и зависеть от имеющихся в распоряжении банка общих средств. В рамках этого метода распределения, который основывается на принципе "время — деньги", выплачивается общая сберсумма, то есть сумма, состоящая из собственных сбережений и ссуды. После распределения ссуды погашается вкладчиком в установленный срок.

Глава 3. Текущее состояние ипотечного кредитования в России

3.1. Рынок ипотеки в России

Поворотным моментом развития ипотеки в России явилось принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие розничного кредитования, формирование соответствующей культуры у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объемы рынка достигли по различным оценкам 200 млрд. рублей и составили до 5% от ВВП страны.

К настоящему времени создана необходимая инфраструктура рынка, стали понятны взаимоотношения между субъектами, определились основные участники этого рынка. Стремительно развивается рынок консалтинговых и посреднических услуг в области ипотечного кредитования. Совершенствуется законодательная база: основные нормативные акты уже приняты, в стадии разработки находится законопроект, направленный на повышение эффективности механизма секьюритизации активов в России. Далее мы подробнее рассмотрим деятельность основных участников рынка, состояние законодательной базы, систему рефинансирования ипотечных кредитов.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано  в 1997 году Правительством РФ. Агентство  является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

В настоящее время  общефедеральная система рефинансирования по стандартам агентства действует  на всей территории России. Агентством рефинансировано 76114 ипотечных кредитов на общую сумму 47 168 млн. рублей. С 1 октября 2006 года АИЖК снизило процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса процентная ставка по ипотечному кредиту составляет от 11% до 14% годовых в рублях.

До конца 2007 года Агентство  планирует разместить два выпуска  облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации, на общую сумму 16 млрд. рублей. Планируемые выпуски являются долгосрочными и будут иметь амортизационную структуру. Кроме того, в настоящее время Агентство заканчивает подготовку первого выпуска ипотечных ценных бумаг на сумму около 3 млрд. рублей. Этот выпуск будет осуществлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об ипотечных ценных бумагах.