Развитие ипотечных отношений на современном этапе

Основные  участники и лидеры рынка

 По данным Центробанка на 1.10.06 в России насчитывалось 675 кредитных организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 451 кредитная организация предоставляла ипотечные жилищные кредиты. С начала года число участников ипотечного рынка увеличивалось не так стремительно, как это было годом ранее. Можно сказать, что в большинстве своем кредитные организации определились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный бизнес. Последним из крупных банков на рынок ипотечного кредитования вышел Альфа-банк в сентябре прошлого года.

Объем ипотечного рынка  в 2006 году составил порядка 13, 3 млрд. долларов, это значительный рост по сравнению с 3,9 млрд. долл. в 2005 году. Лидерами по объему выданных кредитов являются Сбербанк, ВТБ 24, Банк Уралсиб, Дельтакредит, КИТ Финанс, Газпромбанк, Росбанк. По темпам роста объемов выдаваемых кредитов в 2006 году лидируют КИТ Финанс, МБРР, Транскредитбанк. На рынке успешно работают специализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Московское ипотечное агентство, банки с иностранным капиталом.

Важная тенденция - широкое распространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2006 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества.

Условия и параметры  предоставления ипотечных кредитов так же претерпели изменения по сравнению с 2005 годом. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в редких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2005 году на 1-2% в среднем. Значительно изменился сам процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать  в виде доли в объеме ВВП и как  отношение ипотечных сделок к  общему количеству сделок купли-продажи  жилой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в ВВП составил всего  порядка 1-2%, таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы. С одной стороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой – становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий.

Согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.

Существенной проблемой  развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллионерах на конец 2006 года составила 1390 $/кв. м.

Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов. Тенденция стабилизации цен в текущем году внушает некоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты.

В декабре 2006 года была осуществлен  первый выпуск ипотечных ценных бумаг по российскому законодательству. Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием является ОАО «ИСО ГПБ-Ипотека» – ипотечная специализированная организация (ипотечный агент), созданная в мае 2006 года исключительно для целей осуществления данного выпуска облигаций с ипотечным покрытием. Облигации «ГПБ-Ипотеки были выпущены объемом 3 млрд. рублей, с фиксированной ставкой купона 8% годовых.

На отечественном фондовом рынке и рефинансирования ипотечных кредитов одним из инструментов инвестирования являются закрытые паевые инвестиционные фонды с ипотечным покрытием. Однако с момента даты окончания формирования первого такого фонда в России прошло менее двух лет. Появление подобного инструмента коллективных инвестиций стало возможным после принятия соответствующих нормативно-правовых изменений.

Рефинансирующие организации. В 2005 году на рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей. На сегодняшний день на этом рынке работают следующие организации: АИЖК, Совфинтрейд (дочерняя компания Газпромбанка), ВТБ, Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), АТТА Ипотека, КИТ Финанс.

Ипотечные брокеры. Рынок ипотечных брокеров появился в России в 2004 году. Развитие этого бизнеса обусловлено возникновением и постоянным увеличением спроса на данные услуги. На сегодняшний день в стране существуют различные виды брокеров: создаваемые банками и работающие в их интересах, а также брокеры крупных риэлтерских компаний и независимые ипотечные брокеры, действующие в интересах клиента. Отдельного закона об ипотечном брокере пока не существует, но деятельность регламентируется законом об ипотеке и ГК РФ. В России работа ипотечного брокера включает в себя не только консультирование клиента и подбор банка, который выдаст ипотечный кредит с учетом его доходов, расходов, социального статуса и положения, но и сопровождение при получении такого кредита: помощь при сборе документов, минимизация временных затрат, а также при желании оформление сделки купли-продажи. На сегодняшний день в России действует порядка 40 брокеров.

3.2. Проблемы и перспективы развития ипотечного  
кредитования

В настоящее время  жилищная проблема в России приобрела  статус приоритетного национального проекта "доступное и комфортное жилье - гражданам России", к реализации которого правительство приступило в конце прошлого года.

На сегодняшний день главная проблема, возникшая при реализации Национального проекта, - активное стимулирование спроса без достаточного обеспечения предложения, что ведет к повышению цен. Увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, не подкрепленное ростом объемов возводимого жилья, вызывает удорожание недвижимости и сокращение потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует предпринимаемые банками снижение ставок и оптимизацию требований к заемщикам.

Кардинально изменить ситуацию может только рост объема возводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства и снижения административных барьеров на строительном рынке невозможно сделать жилье доступным, иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос [5, c.52].

Даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции ипотека сама по себе не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем.

Ипотечное кредитование является одним из динамично развивающихся направлений рынка финансовых услуг на Западе, но в современных российских условиях ипотека – относительно новое понятие. В настоящее время, наиболее перспективным и практически единственным путем решения извечного "квартирного вопроса" специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Рынок ИЖК находится  на пути становления, и в структуре  ипотечных отношений могут произойти еще много изменений, которые помогут достичь более совершенного уровня, поэтому перспективы развития рынка ипотеки очень и очень широки.

Необходимым является стимулирование активности заемщиков в получении ипотечных кредитов для приобретения жилья, что возможно сделать благодаря снижению выплат по кредиту. Его предполагается осуществлять путем выдачи целевых адресных субсидий, финансируемых из бюджета. Субсидирование заемщиков предполагается совершить таким образом, чтобы не затрагивать рыночные механизмы ипотечного жилищного кредитования.

Можно реализовать следующий  механизм субсидирования:

В целях обеспечения  доступности ипотечных жилищных кредитов для трудоспособного населения, имеющего стабильные доходы, однако в  текущий момент не располагающего достаточными накоплениями для оплаты первоначального взноса за квартиру, правительство предполагает осуществлять субсидирование первоначального взноса за квартиру при получении гражданином ипотечного жилищного кредита.

Адресные ипотечные  субсидии предполагается поэтапно распространить на категории граждан, нуждающихся в специальной поддержке. При оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту исходя из документально подтвержденных доходов. Размер кредита устанавливается по примерной общей схеме: выплаты по нему не должны превышать 40% ежемесячного дохода.

Сегодняшнее состояние  экономики России в целом по-прежнему характеризуется определенным уровнем инфляции, дефицитом финансовых ресурсов,  недостаточно развитой банковской системой, низкими доходами значительной части населения. Таким образом, важным элементом системы будет активное привлечение средств населения в дополнение к долгосрочному кредиту. Как показывает опыт других государств, именно такие принципиальные условия организации ипотеки становятся для граждан сильным стимулом при принятии решения о вложении собственных средств в строительство либо приобретение жилья.

Государство в развитии ипотеки призвано осуществлять регулирующую роль посредством:

•   формирования необходимой для развития кредитных отношений законодательной базы;

•   формирования благоприятной  налоговой среды, способствующей развитию рынка ипотечного жилищного кредитования;

•   обеспечения  гарантий инвесторам, вкладывающим свои капиталы в жилищное строительство и развитие ипотеки;

•   обеспечения  защиты прав залогодержателя при  ипотечном жилищном кредитовании;

•   создания механизмов социальной защиты заемщиков при  процедуре выселения из жилья, заложенного в обеспечение кредита, в случае невыполнения заемщиками своих обязательств по кредитному соглашению с банком;

•   повышения регулирующей роли Центрального банка и заинтересованности банковских организаций в предоставлении ипотечных жилищных кредитов.

Роль  регионов в развитии и становлении ипотечного рынка так же не маловажна. Использование средств, выделяемых из регионального бюджета на решение жилищной проблемы должно быть максимально рациональным.

В целях ускорения  темпов решения жилищной проблемы в  регионах и более эффективного использования финансовых ресурсов региональным администрациям целесообразно отказаться от реализации нерыночных программ жилищного кредитования и развивать в своих регионах ипотечное кредитование в рамках федеральной системы ИЖК.

Важнейшая задача государственной  политики — увеличение объемов жилищного строительства. Федеральная система ипотечного кредитования позволяет обеспечить приток дополнительных инвестиций в строительный комплекс из внебюджетных источников и рост объемов вводимого жилья.

Расчеты, проведенные  агентством ИЖК, показали, что к 2009 г. ипотека позволяет увеличить объемы жилищного строительства дополнительно на 10 млн. м². Для этого необходимо обеспечить соответствие объемов строительства жилья, ипотечного кредитования и государственной поддержки. Доля бюджетного финансирования будет постоянного сокращаться по мере развития системы ипотечного кредитования. Следовательно, в сложившихся условиях существенным стимулом для развития рынка жилья в России может стать развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования, которые повысят платежеспособный спрос населения, активизируют денежный рынок и стимулируют инвестиции в ряд отраслей. Это окажет позитивное воздействие на экономическую ситуацию в целом.

Опыт зарубежных стран  нам свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Ипотечное кредитование – один из немногих механизмов, способных вызвать ускоренное развитие не только самой экономики, но и многих смежных с ней отраслей. По мнению председателя Госстроя России, в будущем до 70% населения нашей страны может быть обеспечено жильем за счет целевого долгосрочного кредитования.