Рынок земли, проблемы его формирования в современной России

В-третьих, хозяйственная  деятельность на земле порождает  два вида монополии на землю: монополию  на землю как объект хозяйствования и монополию на землю как объект собственности. Первый вид монополии  обеспечивает абсолютное право распоряжения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид связан с исключительным правом владения землей ее собственником. В первом случае речь идет о том, что человек, взявший земельный  участок в аренду, не ограничен  в правах и возможностях хозяйствования на ней. Он может заняться любым видом сельскохозяйственной деятельности, преследуя цель — получение наилучшего результата от своей хозяйственной деятельности. Это открывает ему путь к получению дополнительного дохода. Во втором случае обеспечивается получение ренты за отдаваемую в аренду землю.

В-четвертых, предложение  земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что  делает ее предложение абсолютно  неэластичным. Однако с развитием  научно-технического и социально-экономического прогресса предложение земли, равно  как и других природных ресурсов, фиксировано относительно, ибо постоянно  происходит их выбытие или вовлечение в хозяйственный оборот. Поэтому  нижеприведенный график предложения  земли относительно условен. В этой связи сомнительно утверждение, что рента не выполняет никакой  побудительной функции для предложения  земли, так как высокие рентные  платежи не могут не стимулировать  передачу земли в аренду ее собственниками.

Наконец, в-пятых, если признается абсолютная неэластичность предложения  земли, то спрос на нее выступает  определяющим фактором формирования ренты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2.2 Спрос и предложение земли

Основными факторами, которые  влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение  земли. Ограниченность земли как  раз и заключается в том, что  имеется в виду земля определенного  качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных  участков хорошего качества с удобным  местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько  увеличено в случае приложения труда  и капитала.

Итак, предложение земли  не меняется при уменьшении или увеличении цен на землю, собственники данного  фактора производства предлагают к  продаже постоянное (фиксированное) количество земельных участков. Значит, эластичность предложения земли  по цене равняется нулю и кривая предложения земли имеет вид  вертикальной прямой (на рисунке линия SY)                           

Правда, в долгосрочной перспективе  линия предложения может отклониться с отрицательным наклоном (пунктирная линия S'), но на очень короткий промежуток времени, после чего снова примет вертикальное положение. Такое временное изменение наклона кривой предложения может быть связано с предложением труда и участием капитала в улучшении качества земельных участков (то есть, фактически расширении земельных площадей удовлетворительного качества в удобном местоположении).

Спрос на землю не является однородным. Он включает в себя две основных составляющих: спрос сельскохозяйственных и несельскохозяйственных потребителей.

Сельскохозяйственные потребители       все, кто использует плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа.

Для сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием  и в меньшей мере ее местоположением, от которого зависят климатические условия и вопрос доставки ресурсов и готовой продукции. Линия сельскохозяйственного спроса имеет отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли (увеличения сельскохозяйственных площадей) в производство ее пользователи будут постепенно переходить от более плодородных земель к менее, но и за меньшие расценки, соответственно. Это явление называется законом уменьшающегося плодородия, который был сформулирован А. Тюрго (1727-1781) и Дж. Андерсоном (1739-1808), а распространение получил благодаря работам Д.Рикардо (1772-1823).

Несельскохозяйственные  потребители - все, кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или других целей, не связанных с использованием плодородия почвы.

Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора формирования цены земли:

1. подготовленность земельного участка к использованию (наличие электричества, газопровода, телефона и т.п.)
2. местоположение земельного участка.

Соответственно, несельскохозяйственные потребители согласны приобретать удачно расположенные земельные участки с развитой инфраструктурой за большие деньги, чем удаленные земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии или близкой электростанции. Мы охотнее приобретем квартиру в центре города, чем в деревне без горячей воды, света и т.п.

Линия несельскохозяйственного  спроса также имеет отрицательный  наклон, так как потребители используют земельные площади не только в  центре, но и на окраинах крупных  городов и индустриальных центров, но уже по более низким ценам.

Совокупный (общий) спрос  на землю определяется суммированием  сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса: 

 

 

 

  

 

 

                        

 

 

 

 

Равновесие на рынке земли  определяется в точке пересечения  линий спроса и предложения и  равновесная цена на землю зависит, прежде всего, от уровня спроса на землю.

Цена на землю тесно  связана с понятием ренты, которая  определяет доход собственника данного  фактора производства и уровень  платы потребителя за его использование.³

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2.3. Цена земли

Цена на землю определяется путем  капитализации ренты. К. Маркс, анализируя рентные отношения в Великобритании, заметил закономерную связь между  ценой земли и арендной платой. Он отметил, что в этой стране покупная цена земли исчисляется по известному числу покупаемых годовых доходов, полученных земельным собственником. Покупается фактически рента, уплаченная на несколько лет вперед. Поэтому цену земли К. Маркс назвал капитализированной рентой. Чем выше рента, тем дороже земля. С другой стороны, цена земли зависит от величины процента, который банк платит по вкладам. Если ежегодная рента меньше, чем платит банк по вкладу, то у предпринимателя пропадает интерес к покупке земли. Гораздо выгоднее положить деньги в банк.

Но когда годовая рента приносит денег больше, чем доход, полученный по вкладам в банк, покупка земли становится выгодной сделкой.

Этот пример показывает, что цена земли находится в зависимости  от величины учетной ставки процента. Чем выше процент, тем меньше спрос  на землю, поэтому ниже и ее цена.

Цена земли  — это сумма денег, с которой бывший собственник земли получал бы банковский процент на вложенный капитал.

По сути, определить цену земли значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Изменение цены земли в зависимости от уровня ссудного процента представляет собой разновидность дисконтирования такого экономического ресурса, каким является земля, се недра, полезные ископаемые, расположенная на ней недвижимость.

Дисконтированный размер ренты  необходим при заключении договоров об использовании этих факторов производства на тот или иной период. Дисконтирование, т.е. исчисление будущего размера дохода в виде ренты, осуществляется следующим образом:

DR = R/r,

где DR — дисконтированный размер ренты; R — годовая рента; r — норма процента.

Цена земли — это бессрочное вложение капитала.

Первоначально земельная рента  была настолько «уважаемой» категорией, что экономисты XVII— XVIII вв. (Д. Норс, Дж.Локк, А.Тюрго) даже ссудный процент оправдывали земельной рентой и выводили по аналогии с ней. Позднее роли поменялись. Политическая экономия XIX в. (Г.И. Кэри и др.) для оправдания земельной ренты проводит аналогию с ссудным процентом. Даже К. Маркс в томе III «Капитала» сначала рассматривает капитал, приносящий проценты, и лишь затем превращение добавочной прибыли в земельную ренту. Такое внимание со стороны политической экономии к аграрной сфере вообще и к земельной ренте в частности объяснялось тем, что 150 лет назад в аграрной сфере передовых стран Западной Европы и Северной Америки создавалось не менее 50% национального дохода, около половины которого присваивалось земельными собственниками. В настоящее время доля национального дохода, создаваемого в аграрной сфере, исчисляется несколькими процентами, а частные земельные собственники получают и тою меньше.

Проблема земельной ренты исследовалась  различными теоретическими школами. Неоклассика часто использует термины «рента» и «арендная плата» как синонимы.

В действительности рента составляет лишь часть суммы, которую арендатор  платит земельному собственнику.

Арендная плата включает кроме ренты амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в составе арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения — рента «разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник стремится учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче по времени контракт, тем  быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществить такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить.

Современная экономическая теория понятие арендной платы относит не только к земле, но и к остальным факторам производства, имея в виду, что каждый фактор используется в определенное время и берется как бы напрокат. В этом значении выступает цена труда как цена использования рабочей силы за определенное время. Цена средств производства рассматривается как своеобразная прокатная оценка. Таким образом, арендная плата имеет в виду ту цену, которую следует платить за пользование любым фактором производства. Такой подход позволяет вычленить чистый доход предпринимателя, который должен подняться над этими величинами, обеспечивая предприятию необходимую конкурентоспособность.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2.4. Понятие земельной ренты, ее виды

Экономическая рента — это доход не только от фактора производства «земля», но и от любого другого фактора, предложение которого ограниченно. Таково определение ренты классической школой.

Слово «рента» в переводе с французского (rente) означает «отданная», т.е. здесь подчеркивается факт передачи части дохода производимая собственнику.

Земельная рента — это частный  случай экономической ренты, ибо  представляет собой доход от использования  земли и других природных ресурсов, предложение которых ограниченно (другими словами, это плата за использование этих ресурсов).

Понятие «экономическая рента» шире понятия «земельная рента». Экономическую  ренту получают не только земельные  собственники и землепользователи, но и звезды эстрады, известные актеры, выдающиеся спортсмены.

Рента — особый вид относительно устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью. В связи с этим различают абсолютную и дифференциальную ренты.

Ренту, которую получают все собственники земли независимо от ее качества, К. Маркс назвал абсолютной, а Н.Г. Чернышевский — праздной.

Собственник земли, обладая монопольным  правом присваивать землю, получает экономическую (абсолютную) ренту — своеобразную дань, собираемую с худших и всех остальных участков земли. Таким образом, монополия частной собственности на землю выступает причиной абсолютной ренты. Поскольку рыночная цена на сельскохозяйственные продукты включает абсолютную ренту, это ведет к их удорожанию. По сути дела, покупая такую продукцию, все общество выплачивает дань земельным собственникам. Поэтому уже в ХIХ в. выдвигались различные предложения для отмены собственности на землю. Так, в «Манифесте Коммунистической партии» К. Маркса и Ф. Энгельса предлагается передача земли в собственность государства («экспроприация земельной собственности») и обращение ренты на покрытие государственных расходов. Генри Джордж в книге «Прогресс и бедность» (1879) считал необходимым ввести 100%-ный налог на земельную ренту. Опыт бывших социалистических стран показал, что национализация земли привела к снижению эффективности ее использования, а государственное регулирование гибельнее, чем провалы рынка.

Принцип установления ренты как  уравновешивающей цены такой же, как  и в случае других факторов производства (рис. 1.5).

На оси абсцисс откладывается  количество земли, а на вертикальной оси — рента. Пересечение кривой спроса D₀ с кривой предложения S определяет равновесие на рынке земли; R₀ означает уровень ежемесячной ренты за единицу площади земли. Площадь 0Q*E₀R₀ представляет собой совокупную ренту за всю используемую в данном обществе землю. Изменение спроса на основной продукт питания (пшеницу) повысит ежемесячную ренту за единицу площади земли с R₀ до R₁. Это приведет и к увеличению чистой экономической (абсолютной) ренты до площади 0Q*E_lR₁. В случае падения спроса на пшеницу ежемесячная земельная рента уменьшится до R₂ и абсолютная рента сократится до 0Q*E₂R₂.

Земля различается («дифференцируется») по качеству (по плодородию и по местоположению — удаленности от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции).

В силу более благоприятных производственных условий на лучших и средних по качеству участках земли себестоимость  единицы продукции ниже, чем на худших участках. Если сложить такую относительно низкую себестоимость единицы продукции с обычной прибылью, то на наилучших участках ее индивидуальная цена производства будет ниже рыночной, общественной цены. Поэтому фермеры, хозяйствующие на лучших участках, получают при продаже продукции по рыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такая дифференциальная сверхприбыль — разница между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших земельных участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на наилучших и средних по качеству землях.