Рынок земли, проблемы его формирования в современной России

Монополист земельной собственности  прекрасно осведомлен о качестве принадлежащей ему земли. Поэтому разностная прибыль достается ему в виде дифференциальной ренты. Такая рента бывает двух видов.

Собственник земли получает дифференциальную ренту I (первого вида) с наилучших участков, отличающихся бо'льшим естественным — не зависящим от человека — плодородием и более благоприятным месторасположением. Сдавая землю в аренду, он в арендном договоре предусматривает такую арендную плату, которая изымает в его пользу соответствующую разность сверхприбыли.

Дифференциальная рента II (второго вида) образуется в результате того, что землепользователь повышает экономическое плодородие земли. Он вносит удобрения, осуществляет мелиорацию и иные агротехнические мероприятия. В таком случае проводится интенсификация сельскохозяйственного производства. Она означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков, путем улучшения использования средств производства и рабочей силы. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая продукцию по установившейся рыночной цене, соответствующей условиям производства на худших землях, фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась вследствие интенсификации хозяйства на арендованном участке.

Вторая дифференциальная сверхприбыль с самого начала достается предпринимателю, чьи капитальные затраты оказались более эффективными. Это побуждает арендатора улучшать землепользование и увеличивать продуктивность сельского хозяйства. Эту сверхприбыль арендатор может получить до истечения срока арендного договора. Когда же собственник земли заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, то он учитывает результаты капиталовложений в улучшение земли, произведенные без всякого его участия, и назначает более высокую арендную плату. В результате новая сверхприбыль превращается в дифференциальную ренту II. Интересы фермера, стремящегося получить выгоду от своих нововведений, и собственника земли, желающего воспользоваться плодами чужого труда, естественно, сталкиваются. Предприниматель стремится получить землю на возможно более длительный срок аренды. А собственник земельного  участка стремится сократить этот срок, чтобы быстрее получить дифференциальную ренту.⁴

 

Глава 2 Особенности формирования  и состояние земельного рынка в России

2.1 Особенности формирования рынка земли

Радикальные изменения в  экономике России, произошедшие в  начале 90-х гг. прошлого века, привели  к отказу от монопольной государственной  собственности на землю и принципиально  изменили систему правоотношений. Принятие многочисленных нормативно-правовых актов, работа по созданию соответствующих  институциональных структур, разработка земельного кадастра - все это было направлено на формирование земельного рынка. Как результат, в последние  годы в этой сфере произошли значительные изменения: земли перераспределились между хозяйствующими субъектами; увеличилось  число лиц, вовлеченных в земельные  отношения; выросли поступления  в бюджеты различных уровней  от использования земли (выкуп земельных  участков приватизированными предприятиями, аренда, земельный налог и т.д.); земля стала объектом пристального внимания инвесторов. В итоге произошло  повышение значимости земельного фактора  в развитии экономики и изменение  механизмов привлечения инвестиций в использование земельных ресурсов как федерального, так и регионального уровня.

В то же время в процессе земельных реформ стало очевидным: рыночные отношения не смогли реализовать  в полной мере потенциальные возможности  использования этого ресурса.

На сегодня в России сложилась ситуация, когда, с одной  стороны, востребована земля, приносящая рентный доход для узкого ограниченного круга инвесторов: так, свободных земельных участков в крупных городах и их пригородах уже не хватает под строительство. С другой стороны, земля (в первую очередь, сельскохозяйственного назначения) не используется по назначению или используется неэффективно – сокращаются площади земель, находящихся в обработке. Земельные участки в населенных пунктах, требующие дополнительных и, как правило, долгосрочных инфраструктурных вложений, не привлекают потенциальных инвесторов и не служат источником пополнения местных бюджетов. Земельные участки, на которых расположены предприятия, не стали для них активом, что ограничивает залоговые операции и привлечение дополнительных инвестиций в реальный сектор экономики.

И здесь на первый план выступает  необходимость разработки вопросов, связанных с изучением взаимозависимости  между земельным рынком и инвестиционной активностью в регионах России. Не менее значимым является формирование институциональной среды и адекватных ей форм землепользования, а также механизмов вовлечения земли в рыночный оборот.⁵

 

2.2 Состояние земельного рынка в России

По состоянию на 1 января 2011 года земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн. га, в  том числе земли, находящиеся  в государственной и муниципальной  собственности – 1576,4 млн. га, в собственности  граждан и юридических лиц  – 133,4 млн. га.

В 2010 году в России с учетом действующих договоров аренды государственных  и муниципальных земель в обороте  находилось 5 321 798 земельных участков общей площадью 159 061,5 тыс. га (таблица 2.1⁶).

Доля арендованных земельных  участков из учтенных в государственной  и муниципальной собственности  в среднем по России составляет 8,8%, показатель варьируется от 5,8% в Северо-Западном федеральном округе и до 30,8% в  Южном федеральном округе. Из земельных участков, находящихся в частной собственности, в течение 2010 года предметом сделок по России являлось 12,2% (16 316,0 тыс. га), данный показатель варьируется от 4,7% (230,3 тыс. га) в Северо-Западном федеральном округе до 20,7% в Уральском (2043,4 тыс. га) и Северо-Кавказском (962,5 тыс. га) федеральных округах (таблица 2.6).

Таблица 2.6

Характеристика  оборота государственных, муниципальных  и частных земель

в Российской Федерации  в 2010 году

Федеральные округа	Общая площадь  земель (по государственному учету), тыс. га	Земли в государственной  и муниципальной собственности (по государственному учету), тыс. га	из них: переданные в аренду  (форма 3-зем)		Земли в собственности  граждан и юридических лиц (по государственному учету), тыс. га	из них: продано, унаследовано, подарено, заложено в  отчетном году (форма 3-зем)
			тыс. га	%		тыс. га	%
Российская Федерация	1709824,6	1576378,5	138576,7	8,8%	133446,1	16316,0	12,2%
Центральный	65020,5	40438,3	4249,4	10,5%	24582,2	3012,2	12,3%
Северо-Западный	168697,2	163823,4	9457,7	5,8%	4873,8	230,4	4,7%
Южный	42 087,6	22838,1	7025,2	30,8%	19249,5	2737,6	14,2%
Северо-Кавказский	17043,9	12391,6	1691,9	13,7%	4652,3	962,5	20,7%
Приволжский	103697,5	67849,7	7327,0	10,8%	35847,8	3558,6	9,9%
Уральский	181849,7	171975,2	20661,4	12,0%	9874,5	2043,4	20,7%
Сибирский	514495,3	482535,7	46064,4	9,5%	31959,6	3385,9	10,6%
Дальневосточный	616932,9	614526,5	42099,7	6,9%	2406,4	385,4	16,0%

 

Следует учитывать, что не все земли государственной собственности  в соответствии с земельным законодательством  Российской Федерации могут находиться в обороте, и доля их в субъектах  Российской Федерации различна.

Сделки по продаже  муниципальных и государственных  земель

В целом, в 2010 году в Российской Федерации было продано 384 579 участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, площадью 1124,68 тыс. га. В сравнении с 2009 годом количество проданных земельных участков увеличилось на 33 894 участка, а их площадь – на 513,94 тыс. га.

Земельные участки покупались гражданами, в основном, для индивидуального  жилищного строительства, ведения  личного подсобного хозяйства и  садоводства, а также организациями  – для организации промышленного  производства. За 2010 год граждане России выкупили для индивидуального жилищного  и дачного строительства, ведения  личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства 268 736 земельных участков площадью 49,21 тыс. га, в том числе в населенных пунктах – 257 521 участков на площади 45,28 тыс. га. В сравнении с 2009 годом гражданам было продано на 25 736 участков больше, при этом средняя площадь участка, приобретенного в собственность, изменилась с 0,66 га до 0,18 га.

До 2010 года наблюдалось увеличение общей площади земельных участков, приобретенных юридическими лицами для промышленного производства. В 2010 году в целом по России данный показатель в сравнении с 2009 годом  снизился примерно на 13,1%, а по количеству сделок – на 7,2%.

Сведения по продаже государственных  и муниципальных земель приводятся в таблицах 2.1, 2.2, 2.4, 2.7, рисунках 2-1, 2-3.

 

Таблица 2.2

Количество сделок с государственными и муниципальными земельными участками

по федеральным  округам в 2010 году (количество договоров, ед.)

Федеральные округа	Аренда государственных  и муниципальных земель		Продажа прав аренды государственных и муниципальных  земель	Продажа государственных  и муниципальных земель	Итого действующих  сделок с государственными и муниципальными землями
	всего  по действующим  договорам	в т.ч. заключено  в отчетном году			всего	в т.ч. заключено  в отчетном году
Российская Федерация	3403608	463029	27153	384579	3815340	874761
Центральный	676667	92035	4627	82316	763610	178978
Северо-Западный	466993	52374	1872	28094	496959	82340
Южный	275047	32936	4319	35222	314588	72477
Северо-Кавказский	108717	11571	772	18684	128173	31027
Приволжский	829566	84119	3976	88485	922027	176580
Уральский	236046	43940	9021	38135	283202	91096
Сибирский	574976	103529	2267	66883	644126	172679
Дальневосточный	235596	42525	299	26760	262655	69584

       

        В целом по Российской Федерации в сравнении с 2009 годам отмечается снижение цен на участки, предназначенные для индивидуального жилищного и дачного строительства.

Но в некоторых субъектах  Российской Федерации наблюдается  рост цены на земельные участки для  индивидуального жилищного и  дачного строительства.

 

Рис. 2-1. Структура  сделок с государственными и муниципальными земельными участками

в Российской Федерации  в 2010 году

 

 

 

Количество сделок по продаже  земельных участков на торгах в сравнении  с 2009 годом в целом по России уменьшилось  с 41 868 до 25 185 участков, а по площади – с 133 028,02 га до 79 044,77 га. Доля сделок, осуществленных на торгах, от общего объема продаж, составляет по количеству и площади соответственно 6,5% и 7,0% (таблица 2.1). В 2010 году на торгах по приобретению земель зарегистрировано 25,2 тыс. сделок, совершенных гражданами и юридическими лицами.

 

Рис. 2-3. Доля площадей, задействованных в сделках с  государственными

и муниципальными землями в Российской Федерации 2010 году

 

 

 

Наибольший удельный вес  по площади в структуре проданных  на торгах земель, находящихся в  государственной и муниципальной  собственности, как и в предыдущие годы, занимают земли, используемые в  сельскохозяйственном производстве: 34 074,25 га (или 70,0%).

Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц

Ежегодные наблюдения за сделками с землей подтверждают закономерность развития рынка земли вокруг областных  центров. Самые высокие цены на землю  формируются в этих центрах и  прилегающих к ним районах. Цены на незастроенные земельные участки  значительно варьируются в зависимости  от соотношения спроса и предложения, местоположения, целевого использования  и других факторов. Однако информация о ценах на землю, определенная в  договорах купли-продажи земельных  участков, не всегда соответствует  реальным рыночным ценам.

В 2010 году в субъектах  Российской Федерации было заключено  более 917,35 тыс. договоров (4706,82 тыс. га) купли-продажи застроенных и незастроенных земельных участков, заключенных с гражданами и с организациями. Большая часть таких сделок относится к участкам, используемым для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и животноводства (382,57 тыс. сделок или 41,7% от общего их числа) и для индивидуального жилищного и дачного строительства (276,64 тыс. сделок или 30,2%). По купле-продаже юридическими лицами было осуществлено около 114,0 тыс. сделок на площади 2635,11 тыс. га (таблицы 2.3, 2.5 и 2.8, рисунки 2-2, 2-4)