Сущность и экономическое значение арендных отношений

В аренду могут быть сданы здания, сооружения, помещения, объекты, оборудование, транспортные средства, земельные участки  и другое имущество, которое в  процессе использования не теряют своих  натуральных свойств (т.е. так называемые непотребляемые вещи).

Суть арендных отношений заключается  в том, что арендодатель предоставляет  арендатору во временное владение и  использование за определенную плату  имущество, которое является собственностью арендодателя как на протяжении своего срока действия договора аренды, так  до и после его действия.

В Российском законодательстве различается  два основных вида аренды:     

 Краткосрочная, предполагающая возврат арендатором арендодателю арендованного имущества через определенный период времени;·     

 Долгосрочный или финансовая  аренда (лизинг).·

В практике западных фирм краткосрочная  аренда (renting) производится на срок от одного дня до одного и представляет собой аренду машин, транспортных средств и других видов техники без прав их последующего приобретения арендатором. Среднесрочная аренда имущества производится на срок от одного года до трех лет и более.

Наконец, долгосрочная аренда имущества  или лизинг представляется партнерами на срок от трех и более. Вместе с  тем приведенные сроки представляют скорее элемент классического подхода  к временному аспекту, характеризующим  арендные отношения. На практике они  во многом определяются содержанием  и формой непосредственно самого договора, экономическими и правовыми  условиями, в рамках которых действуют  участники  арендных отношений.

Как отмечается в Гражданском Кодексе (гл. 34), в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество  переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или  до его истечения при условии  внесения последним всей обусловленной  договором выкупной цены.

Договором предусмотрены обязанности  сторон по содержанию арендованного  имущества. Так, арендодатель обязан производить  за свой счет капитальный ремонт преданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено  договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы  на содержание имущества. При этом арендатор, надлежащим образом исполняющий  свои обязанности, по истечении срока  договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими  лицами право на заключении договора аренды на новый срок. При прекращении  договора аренды арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество  в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Законодательством предусмотрены  нормы, регулирующие возможность досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон. Так, по требованию арендодателя договор аренды может  быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)    пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;

2)    существенно ухудшает имущество;

3)    более двух раз подрят по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)    не производит капитального ремонта в установленные договором сроки (в тех случаях когда в соответствии с договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора).

Отношения аренды являются двухсторонними, поэтому, любые изменения в стоимости  предмета аренды должны отразиться на балансе обоих предприятий.

ГК называет конкретные основания  для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, так и  арендатора. Как правило, указанные  основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия  «существенное нарушение договора»  применительно к арендным отношениям.

Положения о способах, основаниях и порядке расторжении (изменении) договора в равной степени относятся  к договору аренды; ст. 619 ГК лишь несколько  конкретизирует основания расторжения  договора  по требованию одной из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды.

 

1.3.СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.

СРОК АРЕНДЫ 

 

В современном юридической литературе не редко можно встретить суждение о том, что существенным условие  договора аренды является лишь его  предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Приведем пример на этот счет, например, в одной из работ указывается: «… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора».

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1 ст.432 ГК названо условие о  предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе  не сводится к имуществу, передаваемому  в аренду. Предмет договора, а  вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействия), которые должна совершить обязанная  сторона (или, соответственно, воздерживаться от их совершения). Как отмечал Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…».

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению  его надлежащего использования  последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его  по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а так  же возврату арендованного имущества  по окончанию срока аренды.

Предметом договора аренды включает в себя два рода объектов. Объект первого рода должен служить соответствующие  действия обязанных лиц. Роль объекта  второго рода играет имущество, которое  втаких действий предоставляет во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон    действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся   объектом  аренды.

Вторая группа существенных условий, указание на  которые  содержится   непосредственно в тексте ГК  (п.1  ст.432), включает в себя условия,   необходимые для договора данного вида. Исходя из буквального   прочтения  нормы,  содержащейся   в  п.1  ст. 432  ГК,  к   существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

В круг условий договора, названных  в законе или иных правовых актах  как необходимые для договоров  данного вида, в первую очередь  должны быть включены те условия, которые  представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия  о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия  соответствующего вида договора.

К третьей группе существенных условий  относятся условия договора, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров  данного вида. Например, в соответствии с п.4 ст.15 ФЗ «О лизинге» от 29.10.1998 договор  лизинга должен содержать следующие  существенные условия:

·                        Точное описание предмета;

·                        Объем передаваемых прав собственности;

·                        Указание срока действия договора;

·                        Наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга;

·                        Перечень дополнительных услуг и т.д., если иное не предусмотрено договором.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ГК предусматривает, что договор  аренды заключается на срок. Определенным договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены  предельные сроки договора в отношении  отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В  этом случае, независимо от того, указали  ли стороны какой-либо срок аренды в  договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор  аренды будет считаться прекращенным. На мой взгляд, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

По данному запросу следует  рассмотреть разъяснения ВАС  РФ. В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновлении, то он при прочих равных условиях имеет  преимущественное перед другими  лицами право на возобновление договора.

Указанное право арендатора на возобновление  договора аренды должно быть защищено в судебном порядке. Поэтому арбитражным  судам  необходимо принимать и производить дела по искам арендатора о защите их прав на преимущественное другими лицами право на возобновление договора. Если Арбитражный суд установит, что арендодатель уже заключил договор другими лицами право на возобновление договора.

С другим арендатором, следует привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных  истцом требований Арбитражный суд  проводит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в  решении.

Следует также упомянуть о порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ, право  по заключении договора аренды на новый  срок. Лишь при условии письменного  уведомления арендодателя о желании  заключить новый договор аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, арендодатель против этого  не возражает, договор будет считаться  возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно каждая из сторон может потребовать расторжение такого договора, предупредив котрагента не менее чем за три месяца.

2. ВИДЫ ЛОГОВОРОВ АРЕНДЫ

2.1. ДОГОВОР ПРОКАТА

 

Договор проката – это  соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Отличительные признаки договора проката:

1. Арендодателем по данному договору выступает предприниматель (коммерческая организация, индивидуальный предприниматель), для которого сдача имущества в аренду является постоянным видом деятельности. На стороне арендатора может выступать любое лицо;
2. Предметом договора проката может быть только движимое имущество;
3. Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 626 ГК РФ имущество, которое предоставляется по этому договору, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В связи с этим арендаторами по данному договору являются в основном граждане, которые используют имущество для личного, семейного, домашнего использования. К таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей;

Нормы, регулирующие договор  проката, являются в основном императивными. Договор проката – это публичный  договор, арендодатель при наличии  у него возможности предоставить в прокат имущество не имеет права  отказать в заключении договора обратившемуся к нему лицу, установить в нем различные условия для разных арендаторов. Форма договора – письменная.

Договор проката не может  быть заключен на неопределенный срок. Максимальный его срок установлен в  императивном порядке и равен  одному году. Правила о возобновлении  договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к  договору проката не применяются.

Арендатор может отказаться от договора проката в любое время  при условии письменного предупреждения об этом арендодателя не менее чем  за 10 дней.

2.2. ДОГОВОР АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНОГО  СРЕДСТВА

Договор аренды (фрахтования  на время) транспортного средства –  это соглашение, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование  без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (без экипажа) либо оказывает своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (с экипажем)

Квалифицирующим признаком  данного договора является его предмет  – транспортное средство, представляющее собой сложное техническое устройство, предназначенное для передвижения в пространстве (по земле, воде, воздуху). Соответственно выделяют наземный (автомобильный, железнодорожный), водный (речной, морской) и воздушный транспорт.

1. Договор аренды транспортного средства имеет две разновидности:
2. Договор аренды транспортного средства с экипажем, с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;
3. Договор аренды транспортного средства без экипажа;

К договору аренды транспортных средств не применяются общие  правила статьи 621 ГК РФ о возобновлении  договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый  срок.

Договор аренды транспортного  средства заключается в простой  письменной форме независимо от срока, если предметом договора является транспортное средство, отнесенное законом к категории  недвижимых вещей, договор государственной  регистрации не подлежит.

Арендатор вправе сдавать  арендованное транспортное средство в  субаренду без согласия арендодателя, от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат определенным в договоре целям использования  транспортного средства либо его назначению.