Сущность и экономическое значение арендных отношений

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих  граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения  договор продолжает действовать  на тех же условиях, а нанимателем  становится один из граждан, постоянно  проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними, если такое согласие не достигнуто, все  граждане, постоянно проживающие  в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное пользование поднанимателю всего  жилого помещения или его части.

Поднаниматель не приобретает  самостоятельного права пользования  жилым помещением, не несет самостоятельной  ответственности перед наймодателем.

Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому  срок договора поднайма не может превышать  срока договора найма, а при досрочном  прекращении договора найма договор  поднайма прекращается одновременно с  ним.

Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной  основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов  являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с  ним граждан, а также предварительное  уведомление наймодателя о таком вселении.

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования  жилым помещением, ответственность  за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны  освободить жилое помещение по истечении  согласованного с ними срока, а если срок не согласован – не позднее  семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым  гражданином, постоянно с ним  проживающим.

В обязанности наймодателя входят передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии, осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма, предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг.

В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание  от использования жилого помещения  для отличных от проживания целей, обеспечение  сохранности и надлежащего состояния  жилого помещения, своевременное внесение платы за него, переустройство и  реконструкция жилого помещения  нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя.

Если постоянно проживающие  в жилом помещении совместно  с нанимателем граждане не указаны  в договоре найма, они приобретают  этот статус в результате их вселения в жилое помещение в установленном  порядке, такие граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию  жилым помещением, однако правовой статус сонанимателя они приобретают лишь в случае, если заключают с нанимателем договор об их солидарной с нанимателем ответственности перед наймодателем.

Условиями вселения в жилое  помещение других граждан в качестве постоянно проживающих в этом жилом помещении являются согласие на такое вселение нанимателя и постоянно  проживающих с ним граждан, а  также соблюдение при вселении нормы  общей площади на одного человека.

По общему правилу, текущий  ремонт сданного внаем жилого помещения  является обязанностью нанимателя, а  капитальный ремонт – обязанностью наймодателя.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное  внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования  жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан вносить  плату за жилое помещение и  коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Наниматель жилого помещения  вправе с согласия других постоянно  проживающих с ним граждан  в любое время расторгнуть  договор найма с письменным предупреждением  наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

1. Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
2. Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
4. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после этого предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Выселение из жилого помещения  проживающих в нем к моменту  расторжения договора найма граждан  допускается только в судебном порядке. 

3. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДНОЙ  ПЛАТЫ

3.1. ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ  АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ 

 

Особенности определения размера  арендной платы и ее внесения могут  устанавливаться для инвесторов, прошедших отбор, осуществленный путем  проведения конкурса на получение субъектами инвестиционной деятельности государственного казенного имущества в аренду, а так же для являющихся арендаторами государственного казенного имущества, пользователей объектов капитальных  вложений по договорам финансовой аренды (лизинга) и кредитных организаций, предоставляющих кредиты инвесторам, получивших государственные гарантии.  

 Государственное казенное имущество  может передаваться в аренду  субъектам инвестиционной деятельности, при условии, что использование  этого имущества необходимо для  реализации ими на территории  инвестиционных проектов. Особенности  определения размера арендной  платы и ее внесения могут  устанавливаться в качестве меры  государственной поддержки субъектов  инвестиционной деятельности  при соблюдении одного или нескольких следующих условий:

1)     арендная плата за пользование государственным казенным имуществом подлежащая уплате инвестором в течение срока реализации инвестиционного проекта, превышает 20 % объема инвестиций, предусмотренного в инвестиционном проекте;

2)     реализация инвестором инвестиционного проекта, в котором предусмотрено вложение средств в объекты инвестиций, находящиеся в государственной собственности в объеме, превышающем сумму арендной  платы за пользование государственным казенным имуществом, подлежащую уплате в течение срока реализации инвестиционного проекта, более чем в десять раз;

3)     арендная плата за пользование государственным казенным имуществом, подлежащая уплате пользованием объекта капитальных вложений по договору финансовой аренды (лизинга) в течение срока действия этого договора, превышает 20 % платы по договору финансовой аренды (лизинга), подлежащей уплате в течение данного срока;

4)     арендная плата за пользование государственным казенным имуществом, подлежащая уплате получившей государственную гарантию кредитной организацией, предоставляющей кредиты инвесторам, в течение срока действия кредитного договора, для обеспечения гражданско-правовых обязательств по которому предоставлена эта государственная гарантия, превышает 20 % суммы процентов, подлежащей уплате кредитной организацией в течение срока действия соответствующего кредитного договора                      

           

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

 

Арендная плата – это вознаграждение, взимаемое арендодателем за сданное  временное пользование имущество, помещение или землю. На федеральном  уровне до настоящего времени не создан механизм государственного регулирования  арендных отношений. Отсутствует единая методика установления базовых размеров арендной платы, находящиеся в государственной  собственности. На практике могут применятся различные варианты моделей установления арендной платы, как на основе анализа рыночных ставок арендной платы, так и на основе прогнозирования ожидаемых доходов арендованного земельного участка.

При выборе модели арендной платы  необходимо учитывать степень развития рынка земли и недвижимости, в  том числе рынка аренды. Следует  иметь ввиду, что в отличие от западных стран, где сложился рынок аренды, в России можно говорить только о рынке недвижимости. Поэтому принимаемые модели установления арендной платы могут рассматриваться только как некоторое приближение к рыночной модели. Однако, в целом переход к механизму установления арендной платы на основе оценки рыночной стоимости земли позволит в перспективе реализовать рыночным моделям определения арендной платы за, в том числе и для государственных или муниципальных земель.

Серьезной проблемой при выборе адекватной модели арендной платы является наличие достоверной информации о предоставлении земельных участков в аренду, рыночных ставках арендной плат, реальных доходах арендаторов, в том числе при аренде земель, находящихся в частной собственности. Создание автоматизированной системы  ведения государственного земельного кодекса и государственного учета  объектов недвижимости и единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит в ближайшем будущем решить проблему создания единого информационного  пространства для построения рыночных моделей арендной платы.

Основным условием выхода России из кризиса является активизация инвестиционных процессов, переход к устойчивому  росту инвестиций при повышении  эффективности их использования. В  первую очередь для развития инвестиционной сферы надо создать благоприятную  среду, прежде всего, для инвестиций частного сектора экономики. В настоящее  время разработан комплекс нормативных  документов, регулирующих инвестиционную деятельность в условиях рынка. Наряду с правовым регулированием формирования за счет прибыли и амортизационных  отчислений, разрабатываются и внедряются новые подходы к стимулированию инвестиционной деятельности, в частности, лизинг и конкурсное размещение государственных  средств в инвестиционные проекты. Но существенные изменения инвестиционной сфере возможны только на основе комплексного подхода, а не форсированного развития какого-либо одного из факторов активации  инвестиционной деятельности. Однако успешному развитию лизинг в России препятствует ряд обстоятельств:

·                        не хватает стартового капитала для организации лизинговых компаний, поскольку они должны приобрести оборудование (имущество) у производителя за полную стоимость и передать его лизингополучателю;

·                        двойное обложение налогом на добавленную стоимость, который взимается за приобретенное лизингодателем оборудование (имущество). При этом его величина, равна как и выплаты процентов за взятый лизингодателем для покупки оборудования (имущества) кредит, переносится на лизинговые платежи. Согласно существующему порядку налог на добавленную стоимость дополнительно начисляется на лизинговые платежи, т.е. на один и тот же продукт он начисляется дважды (в проекте федерального закона о лизинге предусмотрено единожды);

·                        отсутствие инфраструктуры лизингового рынка, развитой сети лизинговых компаний, консалтинговых фирм, которые обслуживали бы всех участником лизингового рынка;

·                        недостаточное понимание сущности лизинга, его достоинств как у потенциальных лизингодателей, так и предпринимателей потенциальных лизингополучателей;

·                        отсутствие системы информационного обеспечения лизинга, которая обеспечивала бы наличие постоянно восполняемой и доступной информации о предложениях лизинговых услуг;

·                        отсутствие опытных кадров для лизинговых компаний.

Таким образом, система установления арендной платы не отвечает принципу рыночной экономики, в соответствии с которым арендуемый участок  должен приносить собственнику доход  при использовании его надлежащим образом, а применяемый к установлению базовых размеров арендной платы  нормативный подход не позволяет  определять размер арендной платы в  зависимости от изменяющейся конъюнктуры, что и противоречит экономической  сущности арендных отношений. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 

 

1.      Абрютина М.С., Грачев А.В. «Анализ финансово-экономической деятельности предприятия» учебно-практическое пособие. – 5-е издание переработано и дополнено – М.: Издательство «Дело И Сервис», 2005.

2.      Балабанов И.Т. «Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта» - 6-е изд., доп. – М: «Финансы и статистика», 2005.

3.      Брейли Р., Майерс С. Учебник по теории и практики финансов в современной экономике. М.: МОЙ МИР, 2006.

4.      Ермишин П.Г. «Основы экономической теории» ГРИФ М.: 2006.

5.      Егорова Н.Е., Маренный М.А. «Малые предприятия: предпринимательские стратегии и кооперация». СПб: Питер, 2006.

6.      Калачева С. «Арендные сделки» М.: ПРИОР, 2005.