Сущность и экономическое значение арендных отношений

2.3. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ  ИЛИ СООРУЖЕНИЯ

Гражданский кодекс в качестве отдельных  видов договора аренды выделяет аренду зданий, сооружений и аренду предприятий. Аренда иного недвижимого имущества  регулируется общими положениями об аренде, а также специальными нормами, посвященными аренде отдельных видов недвижимости.

Договор аренды здания, сооружения —  это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование  или во временное пользование  арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату.

Квалифицирующим признаком данного  договора является его предмет —  здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей, являются недвижимым имуществом. Поэтому арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Здания, а также находящиеся  в них помещения в зависимости  от их назначения делятся на жилые и нежилые. Арендаторами нежилых зданий (помещений) могут быть как юридические лица, так и граждане, в то время как по договору аренды жилые дома (помещения) могут быть переданы в пользование только юридическим лицам, поскольку в отношении граждан предусмотрен самостоятельный договор найма жилого помещения.

Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия  договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Так же как и в договоре продажи  недвижимости, арендная плата, предусмотренная  в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или  передаваемой вместе с ним соответствующей  частью участка), если иное не установлено  законом или договором.

Форма договора — письменная. Он заключается  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды на срок не менее  года подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его  арендатором производится по передаточному  акту или иному документу о  передаче, подписанному сторонами.

2.4. ДОГОВОР АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ

Договор аренды предприятия  — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, а арендатор обязуется вносить арендную плату.

В составе предприятия  в обязательном порядке передаются основные средства — земельные участки, здания, сооружения, оборудование.

Оборотные средства предприятия, например запасы сырья, топлива, материалов, права пользования землей, водой, зданиями, сооружениями и оборудованием, принадлежащими другим лицам, иные имущественные  права арендодателя, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Кроме того, арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Форма договора — письменная в виде одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  независимо от его срока и считается  заключенным с момента такой  регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Передача предприятия  арендатору производится по передаточному акту. Подготовить предприятие к передаче, составить и представить на подпись этот акт обязан арендодатель за свой счет, если иное не установлено договором аренды.

Поскольку в состав предприятия  входят долги, необходимо письменное уведомление  кредиторов по обязательствам, включенным в состав передаваемого предприятия.

2.5. ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ  АРЕНДЫ (ЛИЗИНГА)

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором  имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное  владение и пользование для предпринимательских  целей. В данном случае арендодатель не несет ответственности за выбор  предмета аренды и продавца.

Данный вид договора аренды регулируется не только ГК РФ, но и Федеральным  законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»

Договор лизинга является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.

Лизингодатель (арендодатель) – физическое или юридическое  лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств  приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество  и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю  за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование  с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности  на предмет лизинга.

Лизингополучатель (арендатор) – физическое или юридическое  лицо, которое в соответствии с  договором лизинга обязано принять  предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и  пользование.

Лизингополучатель владеет  и пользуется предметом лизинга  в предпринимательских целях.

Продавец (поставщик) – физическое или юридическое лицо, которое  в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает ему в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга.

Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю  или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Закон выделяет следующие  формы лизинга:

1. Внутренний;
2. Международный;

При внутреннем лизинге лизингодатель, лизингополучатель и продавец являются резидентами РФ. Лизинг носит международный  характер, если одна из сторон договора лизинга является нерезидентом РФ.

Форма договора лизинга независимо от срока – письменная. В названии договора лизинга определяются его  форма, тип и вид.

Предметом договора лизинга  являются непотребляемые движимые и недвижимые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы.

Предметом лизинга не могут  быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено  для свободного обращения или  для которого установлен особый порядок  обращения, за исключением продукции  военного назначения, лизинг которой  осуществляется в соответствии с  международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом  от 19 июля 1998 г. № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Участники лизинговой сделки должны точно описать предмет  лизинга, определить место и порядок  его передачи.

Договор лизинга должен содержать  следующие существенные положения:

1. О передаваемых лизингополучателю правомочиях собственника;
2. Перечень, объем и стоимость дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем;
3. Обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и имущественному расчету, а также процедура изъятия (возврата) предмета лизинга;

В императивной форме законодательство определяет следующие основные права  и обязанности участников лизинга.

Лизингодатель обязан:

1. Приобрести имущество у продавца, указанного лизингополучателем;
2. Уведомить продавца о том, что приобретаемое имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу;
3. Предоставить имущество во временное владение и пользование лизингополучателю;

По отношению к лизингодателю  лизингополучатель обязан:

1. Использовать лизинговое имущество только в предпринимательских целях в соответствии с его назначением и требованиями договора лизинга;
2. В порядке и сроки, установленные договором, производить лизинговые платежи;

Под лизинговыми платежами  понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входит возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя.

В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором  лизинга предусмотрен переход права  собственности на предмет лизинга  к лизингополучателю.

В случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей.

Бесспорное списание денежных средств может быть оспорено лизингополучателем в суде. Арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами  продавца.

2.6. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО  НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

Объектом договора социального  найма может быть только жилое  помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных  жилищным законодательством.

Предпосылкой для заключения договора социального найма является выдача уполномоченным государственным или  муниципальным органом ордера на жилое помещение.

Предметом договора социального найма  может быть только жилое помещение  государственного жилищного фонда  или муниципального жилищного фонда, соответственно наймодателями выступают государство или муниципальное образование в лице своих органов или управомоченное ими лицо.

Нанимателями могут быть только граждане РФ. Договор социального  найма заключается на основании  решения о предоставлении жилого помещения по договору социального  найма.

Жилые помещения предоставляются  по договору социального найма ограниченному  кругу субъектов:

1. Гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма;
2. Отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения, например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры;

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального  найма необходимо, чтобы он был  принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Жилые помещения  предоставляются в порядке очередности  исходя из времени принятия таких  граждан на учет.

Кроме того, часть 2 статьи 57 ЖК РФ устанавливает  внеочередное предоставление жилых  помещений. В отличие от договора коммерческого найма договор  коммерческого найма жилого помещения  заключается без установления срока  его действия.

2.7. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА  ЖИЛЬЯ

Договор найма жилого помещения  – это соглашение сторон, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения  заключается в письменной форме, при котором стороны договора – наймодатель и наниматель, а объектом договора найма является жилое помещение.

Наймодатель – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, нанимателем может быть только гражданин, цель договора найма – обеспечение права гражданина на жилище.

Юридическое лицо не может  быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности  приобретения таким лицом права  владения и пользования им, но на основе иного договора.

Фактическое пользование  арендованным юридическим лицом  жилым помещением может осуществлять только гражданин, договор коммерческого  найма полностью регулируется гражданским  законодательством.

Объектом договора найма  жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно  к условиям данного населенного  пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.