Методология обобщения результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Оглавление 

Введение ……………………………………………………………….3

1. Основные положения о расчете итоговой величины стоимости объекта оценки ………………………………………………………………4
2. Методология обобщения результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки ………………………………………8
3. Влияние различных факторов на определение итоговой стоимости объекта оценки на примере НМА ……………………………..15

Выводы ………………………………………………………………..29

Список использованной литературы

 

 

 

 

Введение 

Выявление итоговой величины стоимости объекта оценки является очень важным этапом процесса оценки, так как полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т. п.

Актуальность данной работы заключается в том, что грамотное, профессиональное определение итоговой величины стоимости объекта оценки просто необходимо в условиях рыночной экономики. Что, в свою очередь, требует тщательного изучения данного этапа оценки. На оценочной стадии оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.

Объектом исследования представленной работы является расчет итоговой стоимости объекта оценки.

Предметом исследования работы – методологические основы расчета итоговой стоимости объекта оценки.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей  цели исследовать основные теоретические  аспекты определение итоговой стоимости объекта оценки. В соответствии с определенной целью в представленной контрольной работе были поставлены и решены следующие задачи:

• рассмотрение теоретических и методических основ расчета величины итоговой стоимости объекта оценки;
• рассмотрение факторов, влияющих на формирование итоговой стоимости объекта оценки, на примере нематериальных активов.

 

 

1. Основные положения о расчете итоговой величины стоимости объекта оценки

 

В целях реализации положений  Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно п. 16 указанного Стандарта проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к  оценке, включая выбор методов  оценки и осуществление необходимых  расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к  оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

 

В результате оценки стоимости  методами затратного, сравнительного и доходного подхода, оценщик получает три результата:

1. стоимость объекта оценки, полученную в результате расчетов методами затратного подхода;
2. стоимость объекта оценки, рассчитанную методами сравнительного подхода;
3. стоимость объекта оценки, рассчитанную в результате использования методов доходного подхода.

Согласно Закону «об оценочной деятельности» и Постановлению Правительства «об утверждении стандартов оценки» результатом оценки должна быть итоговая величина стоимости, т. е. единая или, другими словами, согласованная, на основании трёх различных стоимостей, полученных в рамках трех подходов.

«Итоговая величина стоимости  объекта оценки» — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

«Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное».

Таким образом, согласно законодательству, оценщику необходимо обоснованно обобщить полученные результаты расчетов стоимости.

«Оценщик при определении расчетной величины стоимости должен представить обоснование использованных методов оценки и продемонстрировать определенный способ взвешивания с относительными вероятностями при согласовании разницы в результатах. Окончательная величина стоимости будет зависеть от следующих факторов:

• принятой базы оценки;
• всей имеющейся информации на дату оценки;
• использованных методов оценки»

В практике оценочной деятельности обобщение (иными словами — согласование) стоимости, осуществляется в основном экспертным путем, что позволяет, по желанию заказчика оценки или самого оценщика, произвольно менять итоговую (согласованную) стоимость.

Вышесказанное подтверждается следующей цитатой: «Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика».

Получается, что с одной стороны многие авторы пишут о необходимости достоверного и обоснованного согласования итоговой величины стоимости объекта оценки, а с другой стороны говорят, что согласование основывается на субъективном мнении и профессиональном опыте оценщика.

Для того, что бы максимально минимизировать субъективность процесса итогового согласования стоимости необходимо проанализировать факторы, обосновывающие достоверность расчетов, и, следовательно, достоверность стоимости, полученной в результате расчетов методами в рамках того или иного подхода.

В результате проведенных  исследований в ходе практической деятельности были выявлены следующие основные факторы, влияющие на достоверность расчетов стоимости и соответствие подходов:

• вид оцениваемой стоимости;
• цель оценки;
• исходная информация;
• характеристики объекта оценки.

Проанализировав вышеперечисленные  факторы, влияющие на соответствие подхода и достоверность подсчета, были получены следующие более подробные критерии (факторы), влияющие на стоимость:

• вид стоимости (согласно постановлению «об утверждении стандартов оценки):
• рыночная стоимость объекта оценки;
• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
• стоимость замещения объекта оценки;
• стоимость воспроизводства объекта оценки;
• стоимость объекта оценки при существующем использовании;
• инвестиционная стоимость объекта оценки;
• стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
• ликвидационная стоимость объекта оценки;
• утилизационная стоимость объекта оценки;
• специальная стоимость объекта оценки.
• характеристики оцениваемого объекта:
• применимость подходов к различным видам неосязаемых активов;
• применимость подходов на различных стадиях жизненного цикла.
• цель оценки (многообразие возможных целей оценки не позволило проанализировать и выявить зависимость);
• исходная информация:
• полнота исходной информации, необходимой для достоверного расчета стоимости (информации достаточно для расчетов — расчет достоверен);
• достоверность (надежность) источников исходной информации (надежный источник информации — достоверность расчета высокая);
• актуальность исходной информации (соответствие информации дате оценки — повышает достоверность расчетов).

 

2. Методология обобщения результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Метод анализа иерархий    

Для решения проблемы придания удельных весов используемым оценочным  подходам при согласовании результатов  оценки, полученных несколькими подходами, можно применять структуированный подход в виде иерархии или сети. Метод основан на декомпозиции проблемы и последовательной обработке суждений эксперта с использованием парного сравнения. Парные сравнения позволяют последовательно выявлять важность критериев и подкритериев. Применение метода анализа иерархий происходит в четыре этапа.    

1. Структурирование  проблемы в иерархическом виде     

Должна быть выявлена цель оценки, которую необходимо достичь, и задачи, решение которых способствует этому. Исчерпывающее решение всех поставленных задач маловероятно, если они не расположены по одной на каждом уровне иерархии. Компоновка решений  задач оптимальным образом, приводит к достижению цели с приемлемым уровнем  точности. В качестве критериев могут  выступать:

– наличие в подходах возможности отражения действительных намерений потенциального инвестора и продавца;

– количество и полнота (качество) данных, которые используются в исследовании объекта оценки;

– наличие в подходах характеристик, зависящих от конъюнктурных колебаний;

– использование в подходах параметров, характеризующих специфические особенности объекта оценки, изменяющих его стоимость;

– другие критерии.

2. Построение расчетной модели значимости критериев

Ситуация моделируется с  использованием двухмерной обратно  симметричной матрицы n/n, где n – количество выявленных критериев. В ячейке на пересечении столбца и строки выставляется соотношение значимости между парой критериев. Матрица помогает ответить на вопрос: какой из сравниваемых критериев наиболее важен, если один важнее другого, то насколько? Одинаковые по значимости критерии имеют значение 1. Абсолютное преимущество выражается максимальным значением 9. Таким образом, в промежутке между этими значениями находятся значения, позволяющие более точно выражать критерии значимости отношений. Данные отношения представлены в табл. 1.

Таблица 1

Шкала значений в  отношениях при использовании метода анализа иерархий

Степень значимости	Определение	Объяснение
1	Одинаковые по значимости	Ни один из критериев не имеет преимуществ перед другим критерием
3	Незначительное преимущество	Имеются недостаточно веские соображения по выражению одного из предпочтений
5	Существенное преимущество	Логически доказуема предпочтительность суждений по поводу одного из критериев перед другим
7	Очевидное преимущество	Один критерий более убедителен по отношению к другому
9	Абсолютное преимущество	Один из критериев безоговорочно  предпочтителен перед другим
2, 4, 6, 8	Промежуточные значения	Доводы одинаково подходят к соседним степеням значимости
Обратные величины	Обратные величины значимости, если другому критерию присвоено  значение 1. . . 9

 

    Аналитик должен сравнить уровень предпочтительности двух объектов по каждому критерию, расположенному на вышестоящем уровне, используя значения 1/9…9 из приведенной таблицы. В расчете значений значимости критерия необходимо перемножить баллы по критериям и возвести в степень 1/q, где q – количество критериев, участвующих в расчете.     

3. Распределение критериев по подходам    

Каждый критерий подлежит использованию в матрице m/m, где m – количество используемых в процессе подходов. Сравниваются альтернативы, полученные отдельно по каждому критерию выбранного уровня. Количество матриц должно соответствовать количеству критериев n.    

4. Выявление  удельных весов для каждого  подхода   

 Необходимо построить  матрицу размерностью «количество  использованных подходов × количество  применимых критериев». В ячейках  указывается удельный вес, полученных  на втором этапе по каждому  критерию для каждой пары подходов. Расчетное значение итоговых  весов производится суммированием  произведений веса критерия и  веса подхода.   

 Пример. Необходимо определить удельные веса оценочных подходов для оценки объекта оценки. Оценщиком принято решение о применении четырех критериев сравнения характеристик, присущих объекту оценки. Критериям присвоены условные обозначения в соответствии с табл. 2.

Таблица 2

Присвоение условных обозначений критериям

Формулировка критерия	Обозначение
Наличие в подходах возможности  отражения действительных намерений  потенциального инвестора и продавца	К1
Количество и полнота  данных, которые используются в исследовании объекта оценки	К2
Наличие в подходах характеристик, зависящих от конъюнктурных колебаний	К3
Использование в подходах параметров, характеризующих специфические  особенности объекта оценки, изменяющих его стоимость	К4

Для выявления степени  превосходства по каждому критерию производится парное сопоставление важности критериев в табл. 3.

Таблица 3

Сопоставление относительной  важности критериев

Критерий	Над критерием	Насколько важнее	Присвоен балл
К1	К2	Существенное преимущество	5
К1	К3	Очевидное преимущество	7
К1	К4	Незначительное  преимущество	3
К2	К3	Существенное преимущество	5
К2	К4	Незначительное  преимущество	3
К3	К4	Незначительное  преимущество	3