Методология обобщения результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

 

 Этих баллов достаточно для построения матрицы 4×4. В расчете  необходимо перемножить баллы и  возвести в степень ¼ (количество критериев = 4). Расчет представлен в табл. 4. 

Таблица  4 

Вычисление весов  критериев

Критерий	К1	К2	К3	К4	Расчет	Вес критерия
К1	1	5	7	3	(1·5·7·3)1/4  = 3,2	3,2/5,27 = 0,61
К2	1/5	1	5	3	(1/5·1·5·3)1/4  = 1,3	1,3/5,27 = 0,25
К3	1/7	1/5	1	3	(1/7·1/5·1·3)1/4  = 0,31	0,31/5,27 = 0,06
К4	1/3	1/3	1/3	1	(1/3·1/3·1/3·1)1/4  = 0,44	0,44/5,27 = 0,08
Сумма					5,27	1

 

 Для каждого из критериев строится отдельная таблица, размерностью 3×3 по количеству используемых подходов (табл. 5-7). 

Таблица 5

Сравнение оценочных  подходов по критерию К1 

Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	1	3	(1·1·3)1/3 = 1,44	1,44/3,36 = 0,43
Сравнительный	1	1	3	(1·1·3)1/3 = 1,44	1,44/3,36 = 0,43
Доходный	1/3	1/3	1	(1/3·1/3·1)1/3 = 0,48	0,48/3,36 = 0,14
				1,44+1,44+0,48 = 3,36	0,43+0,43+0,14 = 1

Таблица 6 

Сравнение оценочных  подходов по критерию К2

Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	5	7	(1·5·7)1/3 = 3,27	3,27/4,58 = 0,71
Сравнительный	1/5	1	5	(1/5·1·5)1/3 = 1,00	1,00/4,58 = 0,22
Доходный	1/7	1/5	1	(1/7·1/5·1)1/3  = 0,31	0,31/4,58 = 0,07
				3,27+1+0,31 = 4,58	0,71+0,22+0,07 = 1

 

 Таблица 7 

Сравнение оценочных  подходов по критерию К3

Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	7	9	(1·7·9)1/3 = 3,98	3,98/5 = 0,8
Сравнительный	1/7	1	1/2	(1/7·1·1/2)1/3 = 0,41	0,41/5 = 0,08
Доходный	1/9	2	1	(1/9·2·1)1/3 = 0,61	0,61/5 = 0,12
				3,98+41+0,61 = 5	0,8+0,08+0,12 = 1

 

 После получения удельного  веса критериев для каждого подхода  рассчитываются итоговые удельные веса подходов в табл. 8. 

Таблица 8

Расчет итоговых удельных весов 

Подход	К1 (0,61)	К2 (0,25)	К3 (0,06)	К4 (0,08)	Расчет	Итоговый вес подхода
Затратный	0,43	0,71	0,80	0,39	0,61·0,43+0,25·0,71+ 0,06·0,8+0,08·0,39 =  0,519	0,50
Сравнительный	0,43	0,22	0,08	0,28	0,43·0,61+0,22·0,25+0,08·0,06+0,28·0,09 =  0,3445	0,35
Доходный	0,14	0,07	0,12	0,33	0,61·0,14+0,25·0,07++0,12·0,06+0,33·0,08 =  0,1365	0,15
Сумма	1	1	1	1		1

Таким образом, в  соответствии с расчетом затратному подходу целесообразно присвоить  удельный вес 0,5, сравнительному – 0,35, доходному – 0,15.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать выводы.

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный подход  отражает ту цену, которая может  возникнуть на рынке с учетом  всех тенденций рынка и предпочтений  покупателей.

3. Подход с точки зрения  доходности отражает ту предельную  стоимость, больше которой не  будет платить потенциальный  инвестор, рассчитывающий на типичное  использование объекта и принятые  ставки доходности.  
В связи с этим решения типичных инвесторов для данного типа объектов опираются, в основном, на стремление получения высоких доходов.

С учетом вышеизложенного  для каждого конкретного объекта  недвижимости можно назначить объективные  удельные веса (весовые коэффициенты) в определении итоговой стоимости.

Стоимость объекта определяется по формуле                                 

,                                   

где V – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.; V1, V2, V3 – стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного, доходного подходов соответственно, руб.; Q1, Q2, Q3 – средневзвешанное значение достоверности каждого из подходов соответственно.

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость  объекта.

Таким образом, на основании  имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик  оценки, можно сделать следующее  заключение: 

Рыночная  стоимость объекта оценки _________ (наименование), расположенного по адресу __________ (адрес), по состоянию на _______ (дата оценки), с учетом округления составляет _____________________руб.  

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может  использоваться в качестве отправной  точки в ходе переговоров с  партнерами при определении условий  реализации имущественных прав, получения  кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел  в суде по разделу имущества и  т. п. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Итоговая стоимость объекта  оценки должна быть выражена в рублях в форме единой величины, если договором (или иным основанием оценки) не предусмотрено  иное. Стоит отметить, что объективно рыночная стоимость практически  всегда выражена в диапазоне величин. Рыночная среда всегда носит элемент  неопределенности, поэтому интервальное понимание стоимости является более  корректным. Однако интервальную стоимость  потребителям услуг оценщика сложно применять, поэтому итоговая стоимость, выраженная в форме единой величины, наиболее распространена в российских отчетах об оценке.

 

3. Влияние различных факторов на определение итоговой стоимости объекта оценки на примере НМА

Рассмотрим влияние различных  факторов на определение итоговой стоимости  объекта оценки на примере расчета  итоговой стоимости нематериального  актива или интеллектуальной собственности 

Зависимость достоверности  и применимости подходов от вида стоимости

Фактор «вид стоимости» значительно  влияет на достоверность расчетов методами в рамках того или иного подхода. Например, для расчета «стоимости замещения объекта оценки» единственным наиболее применимым и достоверным подходом является затратный подход, т. к. в ПП РФ № 519 прописано, что стоимость замещения это сумма затрат на создание объекта. А для расчета «инвестиционной стоимости объекта оценки» — наиболее применим и достоверен «доходный подход», т. к. потенциального инвестора больше волнуют не затраты, а поток будущих доходов.

Таким образом, проанализировав  все законодательно утвержденные виды стоимости, было выявлено в ходе практической деятельности, что достоверность и соответствие подходов тем или иным видам стоимости распределилось, как показано в таблице 1.

Таблица 1. Процентное значение соответствия и достоверности подходов в зависимости от вида оцениваемой стоимости

Вид стоимости	Значение соответствия и  достоверности подхода, %			Сумма, %
	Доходный	Сравнительный	Затратный
Рыночная стоимость	40	50	10	100
Стоимость с ограниченным рынком	30	30	40	100
Стоимость замещения	0	0	100	100
Стоимость воспроизводства	0	0	100	100
Стоимость при  существующем использовании	70	0	30	100
Инвестиционная стоимость	100	0	0	100
Стоимость для налогообложения	0	0	100	100
Ликвидационная стоимость	20	60	20	100
Утилизационная стоимость	0	10	90	100
Специальная стоимость	33,333	33,333	33,333	100

Распределение весовых долей, соответственно вышеприведенной таблице, отображено в таблице 2.

Таблица 2. Значение соответствия и достоверности подходов в зависимости от вида оцениваемой стоимости в весовых долях

Вид стоимости	Весовая доля подхода
	Доходный	Сравнительный	Затратный
Рыночная стоимость	0,4	0,5	0,1
Стоимость с ограниченным рынком	0,3	0,3	0,4
Стоимость замещения	0,0	0,0	1,0
Стоимость воспроизводства	0,0	0,0	1,0
Стоимость при существующем использовании	0,7	0,0	0,3
Инвестиционная стоимость	1,0	0,0	0,0
Стоимость для налогообложения	0,0	0,0	1,0
Ликвидационная стоимость	0,2	0,6	0,2
Утилизационная стоимость	0,0	0,1	0,9
Специальная стоимость	0,33333	0,33333	0,33333

Зависимость достоверности  и применимости подходов от характеристик оцениваемого объекта

Первой характеристикой (фактором), влияющей на соответствие и достоверность расчетов, является применимость подходов к различным видам неосязаемых активов. 
Достоверность расчетов при использовании методов того или иного подхода зависит от предпочтительности. Данная зависимость отображена наглядно в таблице 3.

Таблица 3. Процентное и в долях значение соответствия и достоверности подходов в зависимости от вида оцениваемого объекта

	Применимость  подхода в зависимости от вида оцениваемого объекта			Сумма
Применимость	В первую  очередь	Во вторую  очередь	Слабо  применим
Значение, %	50%	35%	15%	100%
Весовая доля	0,5	0,35	0,15	1,0