Недвижимость как экономический актив

 

Рис. 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Рис. 2. Ситус объекта  недвижимости

3. Классификация объектов недвижимости

Объекты недвижимости классифицируются с использованием фасетного метода следующим образом.

По типу недвижимости:

• земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);
• коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т. п.);
• промышленная недвижимость (производственно-складская);
• жилая недвижимость.

По функциональному  назначению:

• производственные объекты недвижимости (прямо или косвенно участвуют в создании товара);
• непроизводственные объекты недвижимости (обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

По происхождению:

• воспроизводимые объекты недвижимости (здания, сооружения, многолетние насаждения);
• невоспроизводимые объекты недвижимости (земля, природные месторождения, природные водные бассейны).

По степени готовности к эксплуатации:

• объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию;
• объекты недвижимости, находящиеся в незавершенном строительстве.

По форме собственности:

• объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности;
• объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности;
• объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности;
• объекты недвижимости, находящиеся в собственности общественных организаций;
• др.

4. Недвижимость как товар и  капитал

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновременно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использовать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

В экономической теории традиционно принято деление  всех активов (вещей, ценностей) на два  крупных класса: реальные активы (зданий, сооружения, оборудование, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход приносит их производительное использование. Вторые являются отражением определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия в производстве приносят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными активами.) В последнее время, как известно, в составе реальных активов уже с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.

Недвижимое имущество  одновременно выступает для разных лиц как разновидность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования. (С известной долей упрощения можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал.)

Нужно заметить, что в  современной отечественной литературе вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно, а подчас даже диаметрально противоположно. Так, И. Т. Балабанов утверждает: «Недвижимость является финансовым активом» (Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996, с. 13); Волочков Н. Г., напротив, пишет о том, что «недвижимость относится к категории товаров» (Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М., 1996, с. 17). На взгляд автора¹, это тот самый случай, когда оба правы.

Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.

Если недвижимость приобретается  для получения дохода через сдачу  в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации как часть реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, — «инвестиционная» недвижимость.

Очевидно, что один и  тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.

Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

• как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);
• как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).

Если недвижимость рассматривается  с точки зрения ее использования  как части активов предприятия, то очевидно, что на первый план выходят следующие вопросы.

• Какая недвижимость необходима предприятию для успешного осуществления его деятельности?
• Где должна быть расположена недвижимость предприятия?
• Насколько эффективно используется недвижимость с точки зрения эффективности предприятия в целом?
• Каков должен быть правовой статус используемых предприятием объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны быть разделены правомочия различных уровней управления и подразделений по отношению к недвижимости?
• Каким образом должно быть организовано управление недвижимостью?

При выборе недвижимости как объекта инвестирования возникают  иные вопросы.

• Следует ли предпочесть инвестирование в недвижимость другим направлениям инвестиций?
• Может ли недвижимость рассматриваться рациональным инвестором как актив, который должен занимать место среди иных активов?
• Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?

Ясно, что для ответа на эти вопросы необходимо понять, чем же отличается недвижимость от иных финансовых активов, в чем ее основные характеристики как источника дохода.

Коротко говоря, эти характеристики могут быть сведены к следующему.

1. Формы доходов  от недвижимости

Доход от недвижимости может  выступать в различных формах:

• в виде будущих потоков денежной наличности;
• в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости;
• в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

2. Особенности  доходов от недвижимости

• Стабильность дохода.

В большинстве случаев  доход, который приносит недвижимость, выступает в норме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны — от 3-х до 10—15 и более лет. Отсюда — большая стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

• Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в  таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. (Например, достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного здания и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.).

• Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие  от иных активов в большей степени  нуждается в управлении для получения  дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода.

1. Для большинства  инвесторов недвижимость как  объект инвестирования представляет  довольно сложный актив.

2. Для инвесторов, обладающих  достаточными знаниями в сфере  управления недвижимостью, недвижимость  может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

• Неоднородность.

Недвижимость — неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам  офисных здания, то как минимум по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости — фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

• Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость — актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

• Высокие трансакционные издержки.

Недвижимость — актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой они существенно выше и могут быть до 10 % от цены объекта.

• Низкая ликвидность.

Недвижимость — актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90—120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

Существенно, что при  общем высоком уровне цен и  позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс реализации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное снижение может не дать эффекта.

• Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

• Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке  являются прямым следствием последних  сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

• Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет  инвестору больше гарантий сохранности  инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции.

В то же время обеспечение  сохранности имущества может  требовать дополнительных усилий (страхования, например).

• Сложность финансовых потоков.

В большинстве случаев  инвестиции в недвижимость связаны  с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости — в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими  видами активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход.

Двойственность недвижимости как экономического актива создает многообразие мотивов и источников для финансирования недвижимости.

 Например, средства в жилищное строительство могут вкладываться как инвесторами, заинтересованными в извлечении дохода от последующей продажи или сдачи в аренду недвижимости, так и будущими потребителями, заинтересованными в улучшении своих жилищных условий. Очевидно, что требования со стороны тех и других к объекту будут различны. Для инвестора важно, какова будет доходность инвестиций, для потребителя — каковы будут потребительские качества объекта, насколько они будут отвечать его потребностям. Финансовая сторона будет его интересовать прежде всего как фактор, ограничивающий его возможности.