Недвижимость как экономический актив

Очевидно, что конкурентная среда в этих случаях будет  различна: на финансовом рынке недвижимость будет конкурировать с другими видами финансовых активов за инвестора, на потребительском — данный объект будет конкурировать с другим за потребителя.

Недвижимое имущество  в силу двойственности его природы  как экономического актива вынуждено  одновременно конкурировать и на рынке финансовых активов, и на рынке реальных активов.

Итак, недвижимое имущество  как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают  существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и деятельности рыночных механизмов на этом рынке.

Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности

1. Жизненный цикл недвижимости  и его этапы

Жизненный цикл — это  законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. На продолжительность цикла влияюn периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:

♦  формирование —  строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и  др.) земельного участка;

♦  эксплуатация —  функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

♦ смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;

♦  прекращение существования  — снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая  стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с  точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный  субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены,, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Смена собственников имущественных комплексов предприятия в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровождается существенными, а порою и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

2. Развитие, обращение и использование  недвижимости

Одной из важнейших особенностей функционирования рынка недвижимости является то, что единственным способом обращения объектов недвижимости на рынке является передача (переход) прав на эти объекты. К рынку недвижимости, соответственно, относятся все те операции и сделки, предметом которых является переход прав на недвижимое имущество.

Определяемый таким  образом рынок недвижимости включает в себя целый ряд отношений, возникающих  на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости:

—   в процессе создания объектов недвижимости (развития недвижимости) - между инвесторами, застройщиками и пользователями недвижимости;

—   в процессе обращения  объектов недвижимости как товаров - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

—   в процессе использования (эксплуатации) объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и арендаторами и пр.

Выделение перехода прав как критериального признака рынка  недвижимости позволяет достаточно строго отделить отношения, возникающие по поводу объектов недвижимости, от отношений, возникающими на смежных рынках. Например, отношения застройщика и инвестора являются отношениями рынка недвижимости, так как они возникают, в частности, по поводу прав на недвижимость. Отношения же застройщика и подрядчика не относятся к данному рынку, поскольку их предметом является выполнение работ, а не передача каких-либо прав на недвижимость. (В качестве возражений здесь могут быть высказаны соображения о том, например, что довольно часто в российской практике подрядчик получает оплату «натурой» - квартирами, в частности. Это так, но в таком случае мы фактически имеем дело с ситуацией, когда подрядчик фактически становится инвестором, получая в качестве вознаграждения за свой вклад долю в созданном объекте недвижимости.)

В целом, структура рынка  недвижимости может быть представлена следующим образом:

Рис.3. Структура рынка недвижимости

Исходя из сказанного, может быть предложено следующее  определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости - это  система рыночных механизмов, обеспечивающая переход прав на объекты недвижимости и наиболее эффективное использование последних в течение всего жизненного цикла недвижимости.

Отношения, относящиеся  к рынку недвижимости, существенно  отличаются по своему содержанию друг от друга, обеспечивая создание объектов недвижимости, их использование и  т.д. но все они объединены, во-первых, одним общим предметом - объектом недвижимости, а, во-вторых, тем, что все эти операции связаны с полным или частичным переходом права собственности на объекты недвижимости.

Характерной и все  усиливающийся тенденцией для современного рынка недвижимости является переход от доминирования сделок, предполагающих переход полного права собственности, к сделкам, предметом которых являются отдельные правомочия, входящие в право собственности (частичное отчуждение).

3. Право собственности на недвижимость

Под термином “недвижимость” в общем случае можно понимать землю с находящимися на ней постройками, то есть совершенно определенный физический объект, который можно “потрогать”. Но, с другой стороны, товаром на рынке недвижимости являются не физические объекты, а различные права на эти объекты. Каждое право дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в виде денежных потоков, престижа, чувства собственного удовлетворения, условий для ведения бизнеса, качества жилья и т. д. Таким образом, для полной характеристики объекта недвижимости необходимо рассматривать в комплексе характеристики его как физического объекта, так и права на него.

Центральный правовой институт в рыночной экономике – право собственности. Это право дает лицу юридическую  власть над вещью и называется вещным правом. Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти; к вещным правам относятся также: право пожизненного наследуемого владения имуществом; право постоянного (бессрочного) пользования имуществом; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.

Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса  Российской Федерации. Собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:

1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно.
2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.
3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.

Под полным правом собственности  понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности  обладает наивысшей стоимостью.

Экономически собственность реализуется тогда, когда начинает приносить доход, т. е. в процессе присвоения и отчуждение земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов – дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный – частный и совместный – общий, публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и общественную (государственную и муниципальную).

Субъекты права собственности на недвижимое имущество – это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

1. Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;
2. граждане, объединения людей, семьи, социальная группа, в том числе иностранные граждане;
3. юридические лица – коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

В современном цивилизованном мире уже давно не существует “священной и неприкасаемой” собственности. Полномочия, предоставляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований. В соответствии с действующей Конституцией России (ст.36, ч.2) и Гражданским кодексом РФ (ст.209, ч.3) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия.

В России, как и во многих развитых странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная  собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениями.

Постоянные ограничения  права собственности на объекты  недвижимости, обусловленные их ограниченностью  и незаменимостью в предпринимательской  деятельности, включают:

• систему зонирования;
• рациональное использование и охрану земель;
• контроль окружающей среды;
• защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;
• учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;
• ограничения прав пользования или распоряжения памятниками истории, культуры, охранными зонами, сельскохозяйственными землями и др.;
• др.

Для собственника недвижимого  имущества законом могут быть установлены определенные временные  ограничения (обременения), которые  стесняют его права при осуществлении прав собственности. Ограничения прав собственности:

• сервитуты;
• ипотека;
• доверительное управление;
• аренда, лизинг.

Собственник недвижимого  имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего участка, а  в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком – сервитута. Различают сервитуты положительные и отрицательные. Положительные сервитуты – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним можно отнести право прохода или проезда через “служащий” земельный участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами, прокладки линий передачи, связи и трубопроводов и т. п. Отрицательные сервитуты – это право требовать, чтобы собственник примыкающего к “господствующему” “служащего” участка воздерживался от тех или иных видов его использования. Например, право требования о невозведении зданий или сооружений либо возведения таких, которые не могут препятствовать доступу на “господствующий” участок света и воздуха (сервитут света и воздуха) или портить вид (сервитут вида). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другая недвижимость, ограниченное пользование которой необходимо вне связи с пользованием земельным участком.