Недвижимость как экономический актив

Решение называется рациональным (оптимальным), если оно обеспечивает субъекту предпринимательской деятельности требуемый экстремум (максимум или минимум). Работать реальная система может в области допустимых значений (зона допуска).

Обобщенной характеристикой  принятия решения является его эффективность (например, интегральный показатель экономической надежности, уровень рентабельности и др.). Эта характеристика включает результат решения, определяющий степень достижения целей, отнесенный к затратам на их достижение. Решения тем эффективнее, чем больше степень достижения целей и меньше затраты на их реализацию.

Для субъекта предпринимательской  деятельности в системе сервейинга задача принятия решений записывается в виде:

< Zj, Т, Q | Z, А, В, N, К, F, N*, R, Э" > 

где слева от вертикальной черты расположены обозначения, описывающие известные элементы задачи, а справа — неизвестные:

zj	Начало жизненного цикла объекта недвижимости — товара;
T	Время для принятия решения;
Q	Определение необходимых ресурсов для принятия решения;
Z=(Zi..Zn)	Поиск и подбор альтернативных ситуаций, доопределяющих общую проблемную ситуацию;
A=A1+A2+A3	Первый уровень иерархии целей (A1 — стоимостные, А2 — потребительские, А3 — социальные цели);
B=(B1,…Bn)	Множество ограничений;
N=(N1,…Nn)	Второй уровень иерархии. Оценка альтернативных вариантов решения по степени достижения ими важнейших целей (ценность капитала, сроки и стоимость строительства, изменения занятости, возможность расширения строительного производства и т. д.);
F	Функция предпочтения субъекта предпринимательской деятельности;
K	Критерий выбора наилучшего решения;
N*	Оптимальное (наилучшее) решение;
R	Проведение (реализация) в жизнь вариантной альтернативы;
Э”	Определение результатов (эффекта) реализации.

 

Содержание  задачи и процесс принятия решения

Более подробно рассмотрим элементы процесса принятия решений. Решения, принимаемые в условиях определенности, исходят из существования в будущем конкретной ситуации с учетом факторов внешней среды. Причем эффект той или иной альтернативы решения может определяться через однозначный уровень достижения одной главной цели. Оптимальным решением в этом случае будет альтернатива, которая приводит к максимизации уровня достижения экстремально заданной цели при соблюдении установленных ограничений.

Если принимаемые решения  исходят не из одной определенной ситуации во внешней среде, а из нескольких возможных ситуаций, то говорят о  принятии решения или планировании в условиях риска и некоторой неопределенности внешней среды. Сумма оценок вероятности наступления ситуаций должна быть постоянно равна 1. В этом случае предлагается отбирать альтернативы по правилам нахождения оптимального решения, используя известные правила, например, критерий пессимизма или правило наименьшего риска (по Сэведжу), критерий максимума среднего выигрыша или критерий пессимизма-оптимизма Гурвица и др.

Вероятность события  означает возможность получения  определенного результата. Вероятность представляет собой трудную для формулировки концепцию, так как она может зависеть и от самой природы неопределенных событий, и от получения предполагаемых доходов.

Ожидаемое значение, связанное  с неопределенной ситуацией, является средневзвешенным всех возможных результатов, где вероятность каждого результата используется в качестве частоты или веса соответствующего значения. В более общем виде, если два возможных результата имеют значения Х1 и Х2, а вероятности каждого результата Р1 и Р2 ожидаемое значение будет

V(X)=P1X1 + P2X2

Или

V(Х) =

(1.30)

Где

Р1	вероятность того, что i-й результат будет иметь место;
Х1	результат i-го варианта;
n	номер вероятного результата.

Из формулы 1.30 видно, что  величина риска определяется как  произведение величины события на меру возможности его наступления. При анализе и оценке риска прежде всего исключают все нерациональные варианты Vn, так как в отдельных случаях может быть получен результат в виде единственного рационального решения. В общем случае необходимо из оставшихся рациональных вариантов выбрать наилучший V(x).

На практике, рассматривая стратегические проблемы, решения всегда принимают в условиях неопределенности и риска при соблюдении соответствующих  ограничений.

Задачи принятия решений в условиях неопределенности непосредственно связаны с управленческими решениями. Для этих задач характерна большая трудность в получении достоверной информации, многообразие и сложность определения рисков на макро- и мезоуровнях. Принятие управленческих решений в системе Сервейинга соответствует условиям неопределенности и риска, поэтому излагаемый материал посвящен задачам именно этого класса.

Основные виды управленческой деятельности субъекта предпринимательской деятельности могут быть представлены как блоки или этапы операций единого процесса управления.

Конкретное содержание отдельных видов управленческой деятельности ученые-экономисты и практики определяют по-разному. Для системы сервейинга в процессе принятия решений выделяют четыре этапа: постановка проблемы, подготовка и формирование решений, выбор решения, выполнение решения.

На этапе постановки проблемы выполняются следующие  процедуры:

— формирование и описание проблемной ситуации;

— определение времени, необходимого для принятия решения;

— определение необходимых ресурсов.

Этап постановки проблемы должен дать ответы на вопросы: какую  проблему и в каких условиях нужно  решать? когда нужно ее решать? какими силами и средствами будет решаться проблема? для кого эта проблема решается? чьи интересы найдут отражение в решаемой проблеме?

На этапе подготовки и формирования решений выполняются:

— анализ проблемной ситуации;

— поиск и подбор альтернативных ситуаций;

— формирование и выбор  альтернатив, подлежащих детальному изучению;

— формирование целей — стоимостных, потребительских, социальных;

— определение ограничений;

— оценка альтернатив  по степени достижения ими важнейших  целей. На этапе выбора решений выполняются  следующие процедуры:

— определение допустимых (приемлемых) решений;

— формирование критериев выбора решения;

— определение эффективных  решений;

— определение единственного  решения исходя из теории экономической надежности.

 

 

 

¹ Сергей Николаевич Максимов «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости» - СПб: Питер, 2000