Оценка недвижимого имущества

Полис страхования гражданской  ответственности оценщика ОСАО "Ингосстрах" № 43-003039/03.

 

С уважением,

Кузьмина Н. Ф., ген. директор ООО “Кузьмина Н. Ф.” 

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Общие сведения                                                                                                 11

1.1. Постановка задания  на оценку                                                                      11

1.2. Результаты оценки  и заключения                                                                 12

1.3. Заявление (сертификат) о качестве оценки                                                  12

1.4. Сделанные допущения  и ограничивающие условия                                   14

1.5. Квалификация оценщиков                                                                             15

1.6. Назначение оценки                                                                                         16

2. Используемая терминология  и процесс оценки                                             17

2.1 оцениваемые права                                                                                          20

2.2. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих  количественные и качественные характеристики объекта оценки                 20

2.3 последовательность определения  стоимости объекта оценки                    20

2.4. Обзор общепринятых  подходов оценки                                                       21

3. Анализ объекта оценки  и его окружения                                                        26

3.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Якутска.                             26

3.2. Описание района объекта  оценки                                                                 33

3.3. Описание объекта                                                                                           33

4. Анализ наилучшего и  наиболее эффективного использования                    35

5. Оценка стоимости недвижимости                                                                    36

5.1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным)

подходом                                                                                                                36

5.2. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом                           40

5.3. Оценка стоимости недвижимости  доходным подходом                            42

6. Согласование результатов  оценки, полученных тремя подходами              45

Заключение                                                                                                             49

Список используемой литературы                                                                       50

 

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Заказчик	ООО «Ремстрой» в лице директора Цой Т. В.
Реквизиты Заказчика	100000, Якутск, ул. Октябрьская, д. 26, корп. Б  ИНН 77000000, р/с 0000000000 в Сбербанке г. Якутск , БИК 044000000
Объект оценки	Здания общей площадью 240 кв. м. по адресу: ул. Курашова, д.4.
Месторасположение объектов:	Якутск, ул. Курашова, д.4.
Назначение оценки:	Определение рыночной стоимости  объекта для продажи
Дата составления  отчета:	01 ноября 2012 г.
Применяемые стандарты	Работа выполнена в  соответствии с Законом «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., Государственными Стандартами в области оценки, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года №519, стандартами профессиональной деятельности в области оценки Российского Общества Оценщиков и “Международными стандартами оценки” Международного комитета по стандартам оценки имущества МСО-1 – МСО-4 (IVSC, русский перевод РОО, Москва, 2000).
Форма отчета	Письменная, полный отчет
График проведения оценки	с 01 ноября по 10 ноября 2012 г.

1.1. Постановка  задания на оценку

 

На основании договора № ОН-023 от 29.10.2012 г. ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости здания общей площадью 240 кв. м. по адресу: ул. Курашова, д.4.

Описание и технические  характеристики объекта оценки приведены  в соответствующих разделах отчета.

Арестов и ограничений  по использованию вышеперечисленного имущества г. Якутск нет.

Применяемые стандарты оценки: Работа выполнена в соответствии со "Стандартами оценки, обязательными для применения субъектами оценочной деятельности", утвержденными постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 г., стандартами профессиональной деятельности в области оценки Российского Общества Оценщиков.

Дата оценки: Оценка объекта  проведена по состоянию на 01 ноября 2012 года, что совпадает с датой осмотра. Под датой оценки подразумевается оценка состояния зданий и сооружений на вышеуказанную дату.

Сроки проведения оценки: с 01 ноября по 10 ноября 2012 г.

 

1.2. Результаты  оценки и заключения

Наиболее эффективное  использование объекта:	В текущем состоянии объект эксплуатируется, как магазин. Наиболее эффективное использование объекта, с нашей точки зрения, – текущее использование.
Результаты расчетов рыночной стоимости по трем подходам: Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход	3 059 300 руб. с учетом НДС 3 793 140 руб. с учетом НДС 4 721 380 руб. с учетом НДС
Итоговая величина рыночной стоимости на 01.11.2012 г.	3 858 992 (три миллиона восемьсот пятьдесят восемь тысяч девятьсот девяносто два) руб. с учетом НДС.

 

1.3. Заявление  (сертификат) о качестве оценки

Подписавшие данный отчет  надлежащие оценщики (далее Оценщики) настоящим заявляют, что в соответствии с имеющимися у них данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены, верны и соответствуют действительности.

2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами предположениями и существующими ограничительными условиями и допущениями, являющихся частью настоящего отчета, и представляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки.

3. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщики не имеют никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоят в родстве, не имеют никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

4. Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижимостью.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии со "Стандартами оценки, обязательными для применения субъектами оценочной деятельности", утвержденными постановлением Правительства РФ №519 от 06 июля 2001 г., стандартов РФ "Единая система оценки имущества" ГОСТ Р51195.0.02-98, стандартами профессиональной деятельности в области оценки Российского Общества Оценщиков.

6. Оценщики лично произвели наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества.

7. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщикам, подписавшим настоящий отчет.

 

 

 

1.4. Сделанные допущения  и ограничивающие условия

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

1. В процессе подготовки настоящего отчета, мы исходили из достоверности имеющихся документов, полученных от Заказчика.

2. Оценщики не несут ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого резюмируется со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. Чертежи и схемы, приведенные в отчете, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе и не должны использоваться в каких-либо других целях. Оценщики не производили обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком.

4. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как официального вызова суда.

5. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

6. Исходные данные, использованные оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.

7. Ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

8. Все оценки, выполненные при условии окончания строительства, реконструкции или ремонта, действительны только в случае успешного завершения подобных работ.
9. Мнение оценщиков относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.
10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.
11. Собранная информация о последних предложениях и сделках сдачи помещений в аренду, а также куплю-продажу нежилых помещений в районах, близлежащих к оцениваемому объекту представляют собой объекты, представленные в виде публичной оферты и опубликованные в печатных изданиях. Перевод к стоимости сделок осуществляется на основании средних скидок, опубликованных в аналитических материалах на Интернет – сайте nedv.ykt.ru.

 

1.5. Квалификация  оценщиков

Все участники составления  Отчета имеют базовое профессиональное образование в области оценки недвижимости. Ниже приведен список оценщиков, участвовавших в выполнении работ:

 

Кузьмина Ньургуйана Федоровна

Генеральный директор ООО  “Кузьмина Н. Ф.”, кандидат физико-математических наук, Профессиональный оценщик недвижимости второго уровня №00097/ОС-2 (решение аттестационной комиссии №7-66-03/01-Р Общественного Совета Оценщиков Москвы при правительстве Москвы), член Правления Московского регионального отделения РОО, действительный член РОО.

Образовательные и профессиональные сертификаты участников работ, а  также лицензия приведены в Приложениях.

 

1.6. Назначение  оценки

Основываясь на информации, полученной от Заказчика, нам стало  известно, что он намерен использовать результаты настоящего Отчета об оценке для продажи объекта оценки.

 

2. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ  ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации  от 6 июля 2001г. №519 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ  СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ" применяются  следующие термины и определения:

1. Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;