Оценка недвижимого имущества

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Одними из видов специальной  стоимости являются полная восстановительная стоимость и восстановительная стоимость (здесь и далее по тексту под полной восстановительной стоимостью и восстановительной стоимостью подразумеваются виды специальной стоимости).

Под полной восстановительной стоимостью понимается сумма затрат в рыночных ценах существующих на дату оценки на создание объекта оценки и идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов  и технологий без учета износа объекта и стоимости земли.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость 1 куб. метра строительного объема здания.

3. Подходы к оценке:

• затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

4. Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

5. Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

6. Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

7. Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

8. Срок экспозиции объекта оценки – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

9. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

10. Экспертиза отчета об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса к недвижимому имуществу относится – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

2.1 Оцениваемые  права

Целью оценки является определение  рыночной стоимости права собственности  на нежилую часть здания и прав долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в пределах площади  застройки, определенной пропорционально  оцениваемому объекту.

Право собственности, согласно Гражданскому Кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования  и распоряжения имуществом. Собственник  вправе по своему усмотрению совершать  в отношении принадлежащего ему  имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и  не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать  свое имущество в собственность  другим лицам; передавать им, оставаясь  собственником права владения, пользования  и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться  им иным образом.

2.2. Перечень  документов, используемых оценщиком  и устанавливающих количественные  и качественные характеристики  объекта оценки.

При составлении отчета были использованы следующие документы, предоставленные Заказчиком:

• Свидетельство о собственности №00000, от 21.11.2002 года;
• Выписка из технического паспорта на здание (строение); 
• Справка БТИ о состоянии здания/помещения;
• Экспликация  и поэтажный план помещений.

2.3 Последовательность  определения стоимости объекта  оценки

Процесс оценки включал в  себя следующие шаги:

• осмотр объекта (внешний вид, состояние, используемые материалы, конструктивные особенности и прочее для отдельных элементов и здания в целом);
• интервью с руководителями и собственниками оцениваемого объекта
• исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в рассматриваемом районе и других схожих по условиям районах г. Москвы;
• подбор и сравнительный анализ аналогов, определение ценопонижающих и ценоповышающих факторов и их удельный вес в общей величине стоимости;
• определение восстановительной стоимости объекта;
• исследование рынка подобных объектов, емкости рынка, уровня расходов на содержание объекта;
• осуществление расчетов для определения величины рыночной стоимости различными подходами;
• анализ и согласование результатов, полученных различными подходами;
• выработка заключения о рыночной стоимости объекта;
• подготовка отчета об оценке.

Форма отчета: развернутый, письменный.

2.4. Обзор  общепринятых подходов оценки

Всего известно три основных подхода  оценки недвижимости:

• затратный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и, исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется  ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без  существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным  результатам, если возможно точно оценить  величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном  условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке  недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость объекта оценки, как  полную восстановительную стоимость  объекта (либо полную стоимость замещения) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Под полной восстановительной  стоимостью понимаются затраты по воссозданию  объекта в первоначальном виде из тех же конструкционных материалов и при той же технологии, включая  в них прибыль строительной (либо продающей – для машин и оборудования) организации и инвестора.

Под накопленным износом  понимается общая потеря стоимости  объектом на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Основные этапы  процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
2. Расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов – получение полной восстановительной стоимости объектов.
3. Определение величины накопленного физического, функционального и внешнего износа объекта недвижимости.
4. Уменьшение полной восстановительной стоимости объекта на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости объекта.
5. Добавление к рассчитанной реальной стоимости объекта стоимости земли.

Последовательное применение принципов оценки в затратном  подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – различные понятия.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход основан  на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь  на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения, то есть, имеет  в своей основе предположение, что  благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму большую, чем та, за которую  можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Согласно сравнительному подходу, стоимость  объекта определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим  характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим цен поправок, компенсирующих отличия между оцениваемым  и сравнимым объектом. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми объектами. Цены на объекты-аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым  объекты отличаются друг от друга. После  корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости  оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры  оценки при данном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

Доходный  подход.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип  утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или  выгод. Иными словами, стоимость  объекта может быть определена как  текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом. Основным при использовании  данного подхода, является определение  потенциального, действительного или  чистого дохода от эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой  для определения стоимости объекта. Для определения стоимости возможно использование метода прямой капитализации, который базируется на стабильных денежных потоках (постоянный доход) и метода дисконтирования денежных потоков, который наиболее приемлем при переменных денежных потоках (первичные инвестиционные вложения, а затем периодические потоки дохода и доход от реверсии – продажи объекта). Использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости предполагает, прежде всего, определение политики эксплуатации оцениваемого объекта, с тем, чтобы точно установить какие направления использования являются доходными и в какой мере возможна реализация этих направлений. Данный подход оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости единственной целью владения которой является получение дохода.