Оценка недвижимого имущества

 Основные этапы процедуры  оценки при данном подходе:

1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналитических объектов. Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.
2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.
3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой прибылью предприятия.
4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результате получается чистая прибыль.
5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.
6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.
7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.
8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта недвижимости.

Определение итогового значения рыночной стоимости  объекта.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных  ценовых характеристик объектов. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных  оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого  подхода, определяет, насколько существенно  они отражают объективное состояние  рынка. Сравнительный анализ позволяет  взвесить достоинства и недостатки каждого из используемых подходов и  установить окончательную оценку объекта  собственности на основании данных того подхода или подходов, которые  расценены как наиболее надежные. Процесс сведения оценок приводит к  установлению окончательной стоимости  объекта, чем достигается цель оценки.

 

3. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ

3.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Якутска.

Рынок коммерческой недвижимости г.Якутск находится  на начальном этапе развития – в городе ведется строительство современных торговых объектов, тем не менее рынок коммерческой недвижимости г.Якутск в основном представлен объектами старой постройки, встроено-пристроенными комплексами к жилым домам, а также помещениями рыночного формата и формата street-retail с непродуманной навигацией, неэффективными планировками, отсутствием паркинга. В городе функционирует несколько новых, качественных бизнес-центров.

Местами основного сосредоточения коммерческой и деловой активности г.Якутск является центр города, а также крупные магистрали города – пр.Ленина, ул.Дзержинского, ул.Лермонтова, ул.Ойунского, ул.Хабарова.

Являясь административным центром  республики, г. Якутск нуждается в современных высококлассных объектах коммерческой недвижимости, которые будут востребованы на рынке, соответствуя требованиям арендаторов и потребителей, а также будут оказывать благоприятное влияние на имидж города, привлекая инвесторов и дополнительные финансовые потоки.

Рынок торговой недвижимости

На конец первого полугодия 2012 г. в городе насчитывается 6 современных торговых комплексов суммарной площадью 22 400 кв.м., все они сосредоточены в центральной части г. Якутск в зонах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком.

Объекты торговой недвижимости г.Якутск условно можно разделить на три категории:

- объекты старого фонда,  отдельно стоящие устаревшие  здания, встроенные торговые помещениями,  универмаги, дома быта и рынки

- комплексы новой постройки  высотой 1-2 этажа, отдельно стоящие,  встроенные или пристроенные  к жилым домам. Для таких  объектов характерны бессистемный  набор арендаторов, неэффективные  планировки, низкие потолки, узкие  коридоры, недостаточное количество  парковочных мест или их отсутствие, непродуманная навигация, отсутствие  эскалаторов и лифтов.

- современные торговые  комплексы – существующие и  строящиеся. Данные объекты представляют  собой отдельно стоящие комплексы  площадью от 2 000 кв. м, чаще всего с выделенной парковкой на несколько машиномест, высотой от 2 этажей.

Арендаторами торговых комплексов в подавляющем большинстве являются локальные частные и индивидуальные предприниматели, реализующие товары широкого потребления, а также ограниченное количество региональных и федеральных  сетевых операторов.

Уровень арендных ставок

По сравнению с другими  аналогичными городами России г.Якутск занимает среднюю позицию по величине арендных ставок на торговые помещения. Данный показатель составляет в среднем 1 650 руб./кв. м/месяц, включая НДС и не включая расходы на коммунальные услуги.

Диапазон уровня арендных ставок на торговые площади в г.Якутск колеблется от 700 до 2 000 руб./кв.м, включая НДС.

Средняя стоимость продажи 1 кв. м торговой недвижимости составляет 50 – 200 тыс. руб./кв. м.

Основными торговыми объектами  г. Якутск являются ТК «Гранд Сити», ТРК «Аквариум», ТК «Апельсин», ТК «Этажи», ТРК «Туймаада», ТРК «Айсберг».

Рынок развлечений  досуга г. Якутск

Основными местами проведения досуга для жителей и гостей г. Якутск являются развлекательные центры, кинотеатры, бильярдные клубы и диско-клубы.

Наиболее современными объектами  развлечений г. Якутск являются кинотеатр «Cinema Center», культурно-развлекательный центр «Муус Хайа», торгово-развлекательный центр «Туймаада» и боулинг-центр «Космобол», культурно-досуговой центр «Европа» – все они построены недавно, оснащены современным оборудованием. Развлекательные центры предоставляют как минимум 2-3 вида развлекательных услуг. В многозальном кинотеатре «Cinema Center» установлено современное оборудование, в том числе приспособленное для показа фильмов в формате 3D. Остальные объекты сегмента развлечений и досуга г. Якутск располагаются в зданиях старой постройки.

Следует отметить, что средний  уровень цен на услуги развлекательных  центров г. Якутск отличается от уровня цен в крупных городах лишь на 20-30%, что говорит о востребованности развлекательных услуг населением г.Якутск.

Помимо развлекательных  центров и кинотеатров в городе есть цирк, парк культуры и отдыха –  место проведения городских праздничных  мероприятий, большое число различных  ресторанов, спортивные комплексы и  бассейны.

Рынок офисной  недвижимости г. Якутск

Рынок офисной недвижимости г. Якутск, как и рынок торговой недвижимости, в основном представлен объектами старого фонда, административными зданиями и встроенно-пристроенными помещениями. В течение последних двух лет в городе появились современные высококлассные объекты.

Современными объектами, представленными на офисном рынке  г.Якутск, являются офисный центр «Утум», офисный центр «Бизнес-центр», офисный центр «LG» и бизнес-центр на улице Хабарова.

Остальной объем предложения  офисных площадей в г. Якутск представлен административными зданиями, перепрофилированными в офисные центры или 1-2-этажными пристройками к новым многоэтажным жилым домам.

Уровень заполняемости площадей в деловых центрах города высокий – более 80%, что свидетельствует о высоком спросе местных и федеральных игроков рынка на качественные офисные площади.

Основными арендаторами бизнес-центров в г. Якутск являются отделения банков, страховые компании, организации малого и среднего бизнеса. Зачастую первые этажи арендованы магазинами, салонами красоты, кафе.

Величина арендных ставок на офисные площади в составе  современных бизнес-центров и административных зданий составляет – 1 500 – 2 000 руб./кв. м/месяц с учетом НДС, не включая стоимости коммунальных услуг.

На офисные площади, расположенные  во встроенно-пристроенных помещениях, арендная ставка находится в диапазоне  от 1 000 до 1 500 руб./кв. м/месяц с учетом НДС, не включая стоимости коммунальных услуг.

Цена продажи офисных  площадей в г.Якутск составляет 100 000 – 150 000 руб./кв.м в зависимости от местоположения объекта (в случае продажи офисной площади в составе бизнес-центра – от этажа, на котором располагается помещение).

Рынок гостиничной  недвижимости г. Якутск

Рынок гостиничной недвижимости г. Якутск представлен отелями различной категории – от мини-гостиниц до отелей уровня 5*. Большинство гостиничных комплексов расположены в центральной части города, а также на выезде из города.

Наиболее распространенными  являются мини-гостиницы квартирного типа, а также гостиницы категории 3*-4*. Также в городе представлена одна гостиница класса 5* – «Полярная Звезда» компании ЗАО «Алроса».

Потребителями гостиничных  услуг г. Якутска являются российские и иностранные специалисты, приезжающие в город и республику в подавляющем большинстве случаев с деловыми целями.

Средняя стоимость одноместного номера в гостиницах г.Якутск составляет:

- 700 – 1 700 руб./сутки в  мини-гостиницах и гостиницах  эконом-класса;

- 2 000 – 2 500 руб./сутки в  гостиницах категории 3*-4*;

- 5 700 – 7 000 руб./сутки в  гостиницах категории 5*.

Перспективы и  тенденции развития рынка коммерческой недвижимости г. Якутск

Согласно данным рейтингового агентства «РИА», Республика Саха (Якутия) обладает благоприятным инвестиционным климатом с высоким уровнем надежности.

С учетом быстрого экономического развития, г. Якутск является перспективным региональным центром с точки зрения развития рынка коммерческой недвижимости.

Так, с учетом растущего  потока игроков рынка и предпринимателей, посещающих город, г. Якутск должен быть обеспечен в полной мере качественной гостиничной недвижимостью, соответствующей международным стандартам и отвечающей требованиям потребителей с любым уровнем дохода.

В силу своего статуса –  административный центр – г. Якутск является местом сосредоточения деловой активности республики. Вследствие этого среди городов республики в г. Якутск самая высокая обеспеченность офисными площадями, а также самый высокий спрос на офисные площади. Учитывая то, что в настоящее время новые объекты не строятся, в течение ближайшего времени можно ожидать дефицит офисных площадей. Он может быть восполнен либо новыми помещениями, появляющимися во встроенных помещениях и административных зданиях, либо новыми бизнес-центрами.

Рынок торговой недвижимости г.Якутск также обладает большим потенциалом развития, строительство новых концептуальных объектов с эффективным пулом арендаторов с обязательным присутствием федеральных сетевых операторов,  а также с сильной развлекательной зоной, поднимет рынок торговой недвижимости города на уровень выше.

 

3.2. Описание района  объекта оценки

Объект оценки расположен на территории Центрального муниципального района г. Якутска по адресу: ул. Курашева, д. 4. Объект оценки расположен рядом с мэрией города.

С точки зрения транспортной доступности объект оценки расположен рядом с остановками, через которые проходит большинство маршрутных автобусов города. Подъезд автотранспорта к зданию затруднен из-за интенсивного движения транспорта по близлежащим улицам. Парковка автомобилей на улице, что существенно ограничивает возможность подъезда к объекту.

 

3.3. Описание объекта

Объект оценки 5-ти этажное, кирпичное здания нежилого назначения (один подъезд), является собственностью ООО «Ремстрой». Год постройки – декабрь 2010 г. Общая площадь здания составляет 240 кв. м. Объект оценки имеет отдельный вход с улицы Курашова.

Высота потолков составляет 3 м.

Объем помещений (расчетный) – 720 куб. м.

Фундаменты – буронабивные ж/б. Наружные стены – кирпичные. Перекрытия – железобетонные. Кровля – стальная по деревянным стропилам. Полы – плитка. Окна – пластиковые. Двери – пластиковые со стеклом.

Имеется центральное отопление, водоснабжение, канализация, слаботочные устройства (радио, телефон).

Описание конструктивных элементов и их технического состояния  приведены в таблице.

Наименование  конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов (материал, конструкция,  отделка)	Техническое состояние (трещины, гниль  и т.п.)
1	2	3
1	2	3
Фундаменты	Буронабивные ж/б	Мелкие трещины
Несущие стены	Кирпичные, оштукатуренные	Отслоение штукатурки.
Перегородки	Кирпичные	Мелкие трещины на поверхности
Перекрытия	Железобетонные	Обследование не проводилось
Кровля	Железная по деревянным стропилам	Обследование не проводилось
Полы	Декоративная половая  плитка	Состояние хорошее
Проемы: оконные Дверные	Пластиковые	Состояние хорошее
	Пластиковые со стеклом	Состояние хорошее
Отделочные работы	Окраска потолков, оклейка и окраска стен	Состояние хорошее
Центральное отопление	Стальные трубы	Состояние удовлетворительное
Холодное   водоснабжение	Стальные трубы	Состояние удовлетворительное
Электрооборудование	Городские сети, скрытая  проводка	Повреждений не обнаружено