Оценка недвижимого имущества

Оцениваемый объект находится в  рабочем состоянии.

4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Наилучшее и наиболее эффективное  использование определяется как  наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки.

Оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования  выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный  вид использования конкретного  объекта собственности.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость  земельного участка. Расположенные  на нем здания и сооружения могут  быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного  участка зависит от эффективности  его использования. Инвестор, выбирая  земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в  стоимости различных участков объясняется  их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с  параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод  о наиболее эффективном использовании  может быть сделан только после расчета  стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное  использование объекта недвижимости представляет вариант использования  свободного или застроенного участка  земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами  и дает максимальную стоимость.

Таблица1.

Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб/м²

По предполагаемой доходности и основным характеристикам объекта  оценки, указанных в п.2 курсовой работы, можно сделать вывод, что  объект оценки рациональней всего использовать под магазин, так как его площадь 240 м² и он расположен в центре.

5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом

Сравнительный подход заключается  в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравнительными объектами, связанные  с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей  корректировки данных.

На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные  цены, то есть 9 вариантов стоимости  оцениваемого объекта. Так как оцениваемый  объект отличается от аналогов, то в  цену аналогов должны быть внесены  поправки. Поправки вводят так, чтобы  приблизить характеристики аналога  к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов следует записать в табл. 2 с точностью до сотых.

Таблица 2.

Расчет скорректированных  цен объектов недвижимости