Оценка стоимости складского помещения

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ МОРСКОГО И РЕЧНОГО ФЛОТА

ИМЕНИ АДМИРАЛА С.О. МАКАРОВА»

 

Кафедра экономики и управления

на предприятии промышленности

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Оценка недвижимости»

На тему: «Оценка стоимости складского помещения»

 

Вариант №18

 

Выполнила студентка факультета вечерне-заочного обучения

                                                           группа ЭУПП 5 курс

                                                                     Васильева Е.А.

                                                                                    Проверил преподаватель     Красюк А. Б.

 

Санкт-Петербург

2014

 

Оглавление

 

 

 

Введение

В своей курсовой работе я хочу рассмотреть способы определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Под недвижимостью в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» понимается земля и другие естественные угодья, находящиеся в собственности физических или юридических лиц, так же леса и многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические суда.

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевается научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

Для определения рыночной стоимость недвижимости используется три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов, полученных с применением различных подходов, между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

 

1. Анализ ситуации на рынке  недвижимости

Складские помещения класса "А" - отвечают высоким требованиям логистики. От складов высшего класса они отличаются немногим. Различия в основном заключаются в площади самого помещения и высоте потолков. Играет роль также расположение склада относительно магистралей. Склады класса "А" - это профильные сооружения, призванные обеспечить наилучшие условия хранения любых типов груза.  
      Характеристики складских помещений класса A:  
      Тип здания: помещения складов класса "А" это одноэтажные и однообъемные здания из металлоконструкций или сендвич панелей. Они построены после 1994 года специально для использования в качестве складских помещений. Высота потолков составляет не менее десяти метров, что позволяет организовать многоуровневое хранение грузов.  
      Внутренние конструкции: Шаг колонн составляет не менее девяти метров и расстоянием между пролетами не менее двадцати четырех метров. Площадь застройки не более пятидесяти пяти процентов.  
      Покрытие пола: Ровный бетонный пол имеет антипылевое покрытие. Высота от земли составляет один метр двадцать сантиметров. Полы обеспечивают нагрузку не менее пяти тонн на квадратный метр.  
      Системы вентиляции и кондиционирования: Склады класса "А" оборудуются кондиционерами и вентиляцией, обеспечивающими качественное проветривание всего помещения склада.  
      Температурный режим: температурный режим обеспечивается системой кондиционирования и регулируется в зависимости от требований к условиям хранения того или иного груза.  
      Системы безопасности: складское помещение оборудуется системами охраны и видеонаблюдения. Имеется пульт дежурного сотрудника службы безопасности, куда поступают сигналы о срабатывании сигнализации на том или ином участке и изображение от камер наблюдения. Пожарная безопасность обеспечивается системой предупреждения о пожаре, а также порошковой или спринклерной системой автоматического пожаротушения.  
      Электроснабжение и коммуникации: Склады данного класса оснащены собственной автономной электроподстанцией. Отопление обеспечивается за счет собственного теплового узла. Подведено горячее и холодное водоснабжение и канализация.  
      Разгрузочно-погрузочные конструкции: Склады класса "А" оборудуются воротами докового типа из расчета одни ворота на семьсот квадратных метров площади. Ворота оборудованы docklevelers - погрузочно-разгрузочными площадками c регулируемой высотой подъема.  
      Офисные и подсобные помещения: На территории склада имеются офисные помещения, комнаты отдыха персонала, туалеты, душевые, иные служебные помещения.  
      Телекоммуникации: Передача данных осуществляется по оптоволоконным каналам. Обеспечение телефонной связью осуществляется собственной АТС.  
      Системы контроля и учета: На территории склада действует пропускной режим, система учета и доступа сотрудников. Все движения грузов регистрируются в автоматизированной системе учета грузов.  
      Прилегающая территория: Благоустроенная территория с достаточной степенью освещенности. Территория клада круглосуточно охраняется.  
      Стоянки для автотранспорта: Имеются стоянки и зоны отстоя для большегрузного транспорта. Обеспечено беспрепятственное его маневрирование.  
      Железнодорожное сообщение: Желательно наличие железнодорожной ветки, подходящей непосредственно к складскому помещению.  
      Расположение: Складское помещение располагается вблизи крупных транспортных артерий и имеет подъезд, обеспечивающий движение большегрузного транспорта.

Складские помещения класса "B" - в полной мере можно считать оптимальным решением для компаний, умеющих считать свои деньги и в то же время пользоваться благами цивилизации без ненужных излишеств. Хранение грузов на складах этой категории выгодно и в то же время надежно. Склады отвечают современным требованиям.  
      Характеристики складских помещений класса B:  
      Тип здания: Складские помещения данной категории были вновь построены или реконструированы для выполнения задач хранения. Они представляют собой, как правило, многоэтажные здания с высотой потолков каждого уровня от четырех до восьми метров. Транспортировка на верхние этажи обеспечивается грузовыми лифтами.  
      Внутренние конструкции: особых требований не предъявляется.  
      Покрытие пола: Полы покрытия не имеют. Полы могут быть как бетонными, так и асфальтными. Расстояние до земли не менее одного метра.  
      Системы вентиляции и кондиционирования: Склады класса "В" могут быть оснащены системой вентиляции, которая должна обеспечивать эффективное проветривание до девяноста процентов помещения.  
      Температурный режим: температура и уровень влажности регулируются с помощью системы отопления. В помещениях этого класса поддерживается постоянная температура хранения и допустимый уровень влажности.  
      Системы безопасности: Безопасность грузов обеспечивается системой сигнализации. Имеется система гидрантного пожаротушения и противопожарная сигнализация  
      Электроснабжение и коммуникации: Помещение склада имеет собственную систему отопления, канализацию и водоснабжение. Электроснабжение обеспечивается за счет общей электросети.  
      Разгрузочно-погрузочные конструкции: Для обеспечения удобства погрузки-выгрузки имеется пандус для большегрузного транспорта. Грузовые лифты располагаются из расчета не менее одного на две тысячи квадратных метров. Грузоподъемность каждого не менее трех тонн.  
      Офисные и подсобные помещения: На территории склада имеются подсобные помещения. Офисные помещения располагаются в непосредственной близости к территории склада.  
      Телекоммуникации: Стационарная телефонная сеть, локальная сеть между рабочими местами.  
      Системы контроля и учета: Контрольно-пропускной режим на территории, автоматизированный учет движения грузов.  
      Прилегающая территория: благоустроенная территория, оборудованная искусственным освещением.  
      Стоянки для автотранспорта: Достаточное количество мест для стоянки большегрузного транспорта как непосредственно у складского помещения, так и вблизи территории.  
      Железнодорожное сообщение: непосредственная близость к железнодорожной грузовой станции.  
      Расположение: Близость к основным транспортным магистралям, удобный подъезд, хорошее состояние дорог.

Складские помещения класса "C" - это, чаще всего, утепленный ангар или капитальное производственное помещение, с высотой потолков не менее четырех метров. Здания могут быть любой этажности. Главное в случае многоэтажных строений - наличие грузовых лифтов в необходимом количестве. Полы - бетонные или из асфальта, покрытие отсутствует. Обязательным условием для складских помещений категории "С" является наличие ворот на нулевом уровне, для обеспечения заезда грузового транспорта внутрь помещения. Климатический и температурный режим поддерживается системой отопления и вентиляцией. Поддерживаемая температура составляет от +8 до +14 градусов по Цельсию. Посещения данной категории имеют, как правило, систему водоснабжения и канализации. Противопожарная безопасность обеспечивается пожарной сигнализацией и системой пожаротушения. Организуется охрана периметра и контрольно-пропускной режим на территории склада. Склады класса "С" находятся на небольшом удалении от основных автомагистралей, к ним ведут качественные дороги-сателлиты, обеспечивающие беспрепятственное движение большегрузного транспорта. Вблизи складских помещений имеются стоянки для грузовых автомобилей и места для их маневрирования. Склады данного класса наиболее распространены на территории России. Стоимость аренды - невысокая, но арендатору зачастую самостоятельно приходиться оплачивать водоснабжение и электричество. 

Складские помещения класса "D" - пожалуй, самые непритязательные в плане требований к их оснащению. Под склады данной категории используют подвальные помещения, объекты гражданской обороны, ангары, производственные помещения и прочие нежилые и технические площади. Требования здесь предъявляются минимальные. На таких складах должно быть освещение, обеспечиваться постоянная температура и уровень влажности. Складские помещения должны иметь удобный для грузового автотранспорта подъезд и ворота для осуществления погрузки и выгрузки. Безопасность обеспечивается сигнализацией. Для предупреждения пожаров устанавливается пожарная сигнализация, система и средства пожаротушения. Данные склады используются в основном для непродолжительного хранения небольших партий различных грузов. Плюсом складских помещений категории "D" является небольшая арендная плата. Складские помещения этого класса могут находиться как в городской черте, в промышленных зонах, так и на достаточном удалении от основных магистралей.

По данным АРИН, с начала года в Петербурге и Ленобласти введено лишь 27 тыс. кв. м новых складских площадей. Все новые склады относятся к классу А. По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, по состоянию на начало октября 2013 года общий объем качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 1,7 млн кв. м (без учета складских комплексов, построенных для собственных нужд). В течение третьего квартала 2013-го не введено ни одного складского комплекса. До конца года планируется ввод трех спекулятивных проектов общей площадью более 210 тыс. кв. м. Это вторая очередь «Орион Лоджистикс», вторая очередь Санкт-Петербургского терминального комплекса (СТК) и «Звезда». Однако принимая во внимание частые переносы сроков ввода многих проектов, до конца 2013 года объем введенных площадей может быть меньше заявленного. Подобная тенденция может сохраниться и в 2014 году. Таким образом, ситуация, сложившаяся на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурге, в ближайшие годы не изменится, констатируют в Maris.

Общий объем рынка складской недвижимости (складов разного класса) в Санкт-Петербурге, по данным ГУИОН, – 8,4 млн кв. м. Складские комплексы классов А и В занимают лишь 21% общего объема складского рынка города, на помещения класса С приходится 79%.

Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина говорит, что в сегменте качественных складских помещений преобладают объекты класса А – 74%, доля объектов класса В – 26%.

По данным АРИН, в Пушкинском районе расположено наибольшее количество складов – 35%, во Всеволожском и Выборгском – по 13%, в Невском и Московском – по 11%.

Спрос обгоняет предложение

Стабильно высокий спрос и отсутствие прироста новых площадей на рынке складской недвижимости, а также практика аренды складских помещений на стадии строительства привели к сокращению объема вакантных площадей. Доля свободных площадей в классе А упала до 0,3% из-за повышенного спроса в этом сегменте, а в классе B уменьшилась до 0,5%. «Тенденция к сокращению вакантных площадей наблюдается с 2010 года. Если еще в прошлом году уровень вакансий в складских помещениях класса А составлял 5%, в классе В – 4%, то сегодня свободных площадей не больше 1% в обоих классах», – комментирует Екатерина Лапина.

В июле-сентябре 2013 года в Санкт-Петербурге арендовано и куплено 126 тыс. кв. м складов – это наивысший квартальный показатель в посткризисный период, подсчитали аналитики Jones Lang LaSalle. При этом большинство сделок (80%) являются предварительными договорами аренды – площади раскупают и арендуют прямо на этапе строительства. «Высокая доля строящихся складских комплексов в общем объеме спроса вызвана фактическим отсутствием качественного предложения в действующих объектах», – подтверждает консультант отдела складской недвижимости Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Наталья Затейщикова.

Активность спроса на складские помещения находится на достаточно высоком уровне и не снижается. По данным Jones Lang LaSalle, до конца 2013 года к вводу запланированы пять проектов суммарной площадью 110 тыс. кв. м. При условии реализации девелоперами всех заявленных планов годовой объем ввода складов в Петербурге достигнет 164 тыс. кв. м, что является наивысшим показателем с 2009 года. Еще 262 тыс. кв. м заявлено на 2014-й. Но спрос останется неудовлетворенным. «Несмотря на значительное увеличение спекулятивного предложения на рынке складов в последнем квартале этого года и в 2014-м, доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство помещений в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. На сегодняшний день договоры подписаны на 60% площадей в реализуемых проектах», – говорит Наталья Затейщикова.

С начала года арендаторы рассматривают как крупные блоки площадью 3-5 тыс. кв. м, так и блоки меньшей площади – 1-3 тыс. кв. м. При этом в городе сложился дефицит предложения малых и средних помещений.

В АРИН подсчитали, что среди арендаторов больше всего компаний, которые занимаются товарами для дома, – 38%, к сегменту производства относятся 25%. Почти такие же данные сообщают и в Jones Lang LaSalle. По данным аналитиков компании, за девять месяцев 2013 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Петербурга были торговые операторы. Их доля достигла 31% в общей структуре спроса.

Дефицит приводит к росту ставок. Они начали повышаться еще в конце 2012 года в связи с колебаниями курса валют и нехваткой ликвидного предложения на рынке. По данным Maris, максимальные арендные ставки зафиксированы на уровне 130 долларов за 1 кв. м в год (triple net) и дальнейшего роста до конца 2013-го не прогнозируется. По данным АРИН, средние ставки в классе А составляют 450 рублей за 1 кв. м в месяц, в классе В – 400 рублей. По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне 125-135 долларов за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Как правило, ежегодная индексация арендных ставок в размере 3-4% фиксируется в договоре. Операционные расходы в складских комплексах класса А в среднем составляют 35-40 долларов за 1 кв. м в год.

Под заказчика

Высокий спрос и недостаточное предложение на рынке складских площадей привели к повышению популярности направления build-to-suit, отмечают в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. Подобные проекты создаются под конкретного заказчика с учетом его индивидуальных требований и характеризуются большой вовлеченностью в процесс как девелопера, так и заказчика. Строя комплексы  по системе build-to-suit, девелопер избегает большинства рисков, присущих спекулятивным проектам.

«Рынок складской недвижимости становится более привлекательным для девелоперов. В среднесрочной перспективе ожидается появление ряда крупных объектов как в Петербурге, так и в Ленобласти. Вследствие чего можно прогнозировать постепенный медленный рост вакантных площадей», – уверена директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Ольга Шарыгина. Но по мнению Натальи Затейщиковой, девелоперы сегодня опасаются входить в новые проекты: «Существует ряд земельных участков, отведенных под строительство складских комплексов, но девелоперы пока не готовы их осваивать. Из-за неустойчивости экономической ситуации инвесторы ждут появления пула арендаторов или одного якорного, а до этого момента не готовы начинать проекты спекулятивных складов. Это касается как новых проектов, так и строительства следующих очередей уже существующих комплексов. Подобный подход обеспечивает наиболее безопасный путь развития для девелопера с точки зрения заполняемости будущего склада, а значит – его доходности».

С другой стороны, продолжается анонсирование проектов индустриальных парков. Так, на рынок выводится индустриальный парк «ЗМК» на территории ОАО «Завод металлических конструкций». Также статус промышленных земель уже получил участок, предназначенный для строительства индустриального парка «Кола». Кроме того, межведомственная комиссия по размещению производительных сил на территории Ленинградской области одобрила проект индустриального парка общей площадью более 100 га в промышленной зоне поселка имени Морозова во Всеволожском районе. «Все это позволяет надеяться, что ситуация на складском рынке стабилизируется в ближайшие несколько лет», – говорит Екатерина Лапина.