Оценка стоимости складского помещения

5. Осуществляется пересчет прямых  и косвенных издержек в текущий  уровень цен, т.е. определяется полная  восстановительная стоимость объекта-оценки  в ценах на текущую дату:

ВСД.о. = {(ПП+КИ)69 * И84/69 * ИД.о./84 *ККИ * КПП}* (1 + ΣНнал) (4)

ВСД.о. = (141912*1,17*64,9*1,10*1,12)*(1+0,118) = 14 842 334 руб.,

где И84/69- индекс перехода от сметных цен 1969г. К ценам 1984г. (принимаются по исходным данным)

ИД.о./84 - индекс удорожания от цен 1984г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию (опред. в соответствии с прил.6) промышленные здания и сооружения в каркасном исполнении- (63,06+60,82+70,84) /3= 64,89

ΣНнал - сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства (прил. 7)

Приложение 7

№	Наименование налога	ставка
1	На возведение временных зданий и сооружений	2%
2	Зимнее удорожание	3%
3	Отчисления на противопожарную безопасность	0,5%
4	Охрана стройки силами строительной милиции	1,8%
5	Страхование	1,5%
6	Резерв средств на непредвиденные расходы	3%

 

ККИ- коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969г. По условию 10%

КПП- коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя (принимаются по заданию). По условию 12%

3.3. Расчёт накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ ─ это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту окончания строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда. Возможно лишь некоторое замедление его темпов с помощью ремонта. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

Ин = Иу + ( *(ВСД.о. – Иу)) (5)

где Ин- накопленный износ здания

Иу- величина устранимого износа, руб. (прил. 9)

ЭВ- эффективный возраст здания, лет .

ОЭЖ- общая экономическая жизнь здания, лет (прил. 8)

ВСД.о.- восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.

Приложение 9

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за единицу измерения, руб.	Общий объем работы	Общая стоимость работ, руб.
1. Остекление стеклом оконным	100 м2	13260	250 м2	33150
2. Ремонт рулонной кровли	100 м2	28646	600м2	171876
3. заделка трещин и ремонт швов стен зданий	100 м.п.	806	750 м.п.	6045
4. Устройство глухих кирпичных перегородок	100 м2	16142	500 м2	80710
5. Замена стальных оконных переплетов	1т.	22520	3 т	67560
6. ремонт литых асфальтовых полов	100 м2	10540	700м2	73780
7. Окраска водными составами ранее окрашенных фасадов	100 м2	878	300м2	2634
8. Прочистка и промывка радиаторов	100 шт.	5450	75шт	4087,5
9. Окрашивание поверхности трубопроводов	100 м2	1654	600м2	9924
10.демонтаж электропроводки	100 м	64	3,7км (3700м)	2368
11.монтаж и прокладка проводов	100 м	444	5,2км (5200м)	23088
Итого:				475222,5

 

Иу = 528142,5

И = 475222,5+(64/100*(14 842 334 -475222,5))=9670173,9 руб.

ЭФ = 2014 -1970= 44 лет +20 лет (по методичке)= 64 года,

ОЭЖ по заданию 100.

3.4 Стоимость здания с учётом  накопленного износа

Остаточная стоимость здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

С = ВС - И    (6)

С = 14 842 334 - 9670173,9= 5 172 160,1руб.

3.5 Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С = S * Ц (7)

где S - площадь оцениваемого участка земли м ;

S = L * В =30 *12 = 360 м

Ц - показатель удельной стоимости 1м земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб/ м .

Расчёт удельной стоимости приведён в таблице:

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее время
Цена продажи, тыс. руб.	511,2	9600	9000	8700	11700	7800
Площадь, м2	360	8000	5000	6500	7800	8200
Цена продажи за 1 м2, тыс. руб.	1,420	1,200	1,800	1,338	1,500	0,951
Условия рынка, мес.		3	5	2	1	8
Корректировка на условия рынка, %		1,000	1,667	0,667	0,333	2,667
Скорректированная цена продажи		1,212	1,830	1,347	1,505	0,977
Корректировка на местоположение		То же	5%	То же	10%	То же
Скорректированная цена продажи		1,212	1,9215	1,347	1,6555	0,977
Корректировка на транспортную доступность		15%	10%	То же	5%	То же
Скорректированная цена продажи		1,394	1,729	1,347	1,738	0,977
Корректировка на условия зонирования		То же	То же	10%	То же	5%
Итого скорректированная цена		1,394	1,729	1,213	1,738	1,025

С = 360*1420=511 200 руб.

Вывод: получив итого скорректированную цену продажи 5 зданий можно найти удельную стоимость 1м2. Она равна 1420 руб/м2.

3.6 Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта.

РС = ВС - И + С (8)

РС = 14 842 334 - 9670173,9+511 200 =5 683 260,1 руб.

 

4. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

4.1. Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм расчёта стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трёх основных шагов:

1. Составляется  отчёт о доходах и расходах  по объекту, с помощью которого  определяется величина чистого  операционного дохода от владения  недвижимостью;

2. Выбираем  метод оценки и, соответственно, коэффициент капитализации или  норма дисконтирования чистого  операционного дохода;

3. Производится  оценка недвижимости на основе  полученных результатов на предыдущих  этапах расчёта.

4.2 Реконструкция отчёта о доходах

 Потенциальный валовой доход от сдачи объекта в аренду

PGI=S *m*0.8*Ар* k (9)

где S - площадь одного этажа, м ;

m- кол-во этажей;

0,8- коэф., учитывающий отличие  площади застройки от площади, сдаваемой в аренду;

Ар- ставка аренды $ м /год;

k - курс рубля к доллару США на 20.03.2014 г. По курсу ЦБРФ;

PGI=360*1*0,8*(180*36)=1 866 240 руб.

Потери от незанятости и при сборе арендной платы

V+L = PGI* + PGI*k (10)

где t - общ. число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1 год);

k -коэф., учитывающий потери при сборе арендной платы ( по заданию=0,07).

V+L= 1 866 240 * 0,2*3/12+1 866 240 *0,07= 93312+130636,8=223948,8 руб.

Прочие доходы

MI= PGI*(k -1) (11)

k коэф. прочих доходов ( по заданию = 1,1)

 MI=1 866 240 *(1,1-1)=186 624 руб.

Действительный валовой доход

EGI= PGI-( V+L)+ MI (12)

EGI = 1 866 240 -223948,8 +186 624 =1 828 915,2 руб.

 Операционные (эксплуатационные) расходы

ОЕ = FE+VE+RR (13)

где FE - постоянные расходы ( по заданию=2,2%-налог от стоимости имущ.

3%- страховые  платежи от нового строительства  здания на дату оценки

Прочие- 7$м /год;)

FE = 2,2%* РС +3% ВС +7$м /год* S *m* k =0,022*5 683 260,1+

+0,03*14842 334+7*360*36*1=125031,72+445270,02+90720=

=661021,7 руб.

 VE - переменные расходы (по заданию = 25$м /год);

 VE = 25$м /год* S * k =25*360*36*1= 324000 руб.

RR- расходы на замещение короткоживущих элементов здания;

RR= kRR*EGI

Где kRR – коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения,по заданию 0,05 .

 RR = 0,05*1 828 915,2 = 91 445,8 руб.

 ОЕ=661021,7+324000+91 445,8=1076477,5 руб.

6. Чистый операционный  доход

NOI=EGI-OE (14)

NOI = 1 828 915,2 -1076477,5 =752 437,7 руб.

 

4.3. Оценка недвижимости методом прямой капитализации

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчёта рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

РС = (15)

где R-коэфф. капитализации по данному типу недвижимости (по заданию = 15%)

РС = 752 437,7 /0,15=5016251,3 руб.

5. Согласование результатов оценки

Как правило, можно увидеть, что расчетные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующей формуле:

-по складскому зданию:

РС0 = РСЗП*0,3+РСДП*0,7 (16)

РС0 = 5 683 260,1 *0,3+5016251,3 *0,7 = 1704978+3511275,9=5216253,9руб.

 

Заключение

В данной курсовой работе была определена рыночная стоимость складского здания с применением двух подходов.

По результатам затратного метода оценочная стоимость здания составляет 5 683 260,1 рублей. По доходному же методу стоимость здания составляет 5 016 251,3 рублей. Затратный метод основан на восстановительной стоимости  и не учитывает доходов, которые способно приносить здание. Так же существуют некоторые различия между объектом оценки и аналогом, которые не были учтены при расчёте восстановительной стоимости здания. Подход показывает каковы издержки при строительстве и эксплуатации строительства.

Доходный подход позволяет произвести оценку объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании. Это оценка наиболее достоверна, она учитывает условия рынка, спрос на данный объект недвижимости. Доходный метод не учитывает стоимость объекта, поэтому средняя стоимость рассчитана с применением коэффициентов и составляет 23 825 999 руб. Данный подход показывает рыночную стоимость объекта.

 

Список литературы:

1. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно – практическое пособие. – М.: ИНФРА – М, 1997. – 320 с.
2. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 424 с.
3. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений по отраслям.
4. http://expert.ru/northwest/2013/47/nenasyitnyij-spros/media/217462/
5. http://glavkomspb.ru/articles/70