Оценка стоимости складского помещения

Острый дефицит площадей особенно сказался на рынке складских помещений класса А. По состоянию на декабрь, по данным Knight Frank, доля свободных площадей здесь составляла около 1%. Следует учитывать, что еще одной тенденцией рынка является укрупнение запрашиваемых площадей. Так, в среднем около 30% клиентов запрашивают площади от 5 тыс. кв. м, говорит Николай Пашков. Подобрать под эти параметры склады класса А в одном объекте сейчас фактически невозможно, добавляет эксперт.

Себестоимость строительства складов класса А неоправданно высока. Это останавливает девелоперскую активность в этом сегменте. Доходность же высококлассных объектов ниже доходности складов более низкого класса. "Себестоимость комплексов класса А практически равна 10-летней окупаемости таких объектов, - рассуждает Михаил Косарев. – При этом их доходность составляет около 10%. А существующие условия финансирования российских банков не стимулируют  девелоперов начинать в этом сегменте новые масштабные проекты, поэтому я не вижу здесь перспективы. В этих условиях мне как девелоперу легче разместить средства на депозит и не заниматься никакой арендой. Экономически привлекательным рынок высококлассной складской недвижимости может быть только для тех компаний, которые могут получить особые условия финансирования строительства в банках, либо для тех, кто планирует зарабатывать на сопутствующих услугах, помимо аренды – например, на ответственном хранении". По мнению эксперта, строительство комплексов класса В может обеспечить более высокую доходность. "Такие объекты проще строить и проще сдать в аренду, - говорит Михаил Косарев. - На два небольших корпуса класса В, которые мы построили в Колпино, мы нашли арендаторов еще на этапе проектирования". По его словам, доходность по таким объектам может достигать 16-17%.

Арендные ставки приближаются к ценовому пику

Дефицит складов класса А вызвал рост арендных ставок.  Средняя ставка по классу А, по оценке Knight Frank, составляет сейчас $120-127 за кв. м в месяц. Показатель практически достиг уровня докризисного 2008 года, когда ставка достигала $130-135. "Ситуация с дефицитом свободных площадей позволяет предполагать, что рост продолжится, - прогнозирует Николай Пашков. – С другой стороны, ввиду отсутствия качественного предложения спрос начинает смещаться в сторону более низкоклассных помещений".

Логистические операторы возвращаются

Среди арендаторов складских помещений начинают преобладать логистические операторы, тогда как в кризисные годы значительную часть арендаторов составляли производственные и торговые компании. В настоящее время на складские площади снова стали заходить логисты – количество заявок и сделок по аренде в уходящем году заметно увеличилось. "Спрос на логистические услуги сильно упал в кризис и заставил игроков рынка либо отказываться от сделок по аренде, либо освобождать занятые площади, либо сдавать их в субаренду. Сейчас отрасль восстанавливается", - поясняет Николай Пашков.

Согласно данным международной консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, в 2013 году в Петербурге введено в эксплуатацию 98 тыс. кв. м качественных складских площадей, что почти в два раза меньше аналогичного показателя 2012-го. Объем ввода спекулятивных площадей за прошедший год составил 60 тыс. кв. м, или 62% годового показателя. Из введенных в 2013 году складских площадей 28% предназначены для оказания логистических услуг, а оставшиеся приходятся на складские объекты, возведенные компаниями для собственных нужд.

В течение года дефицит доступного для аренды спекулятивного предложения усиливался на фоне высокого уровня спроса. И к концу года в аренду предлагалось около 55 тыс. кв. м, причем из них 30 тыс. (около 54%) – площади в складских комплексах, введенных в эксплуатацию в конце четвертого квартала. Дефицит свободных площадей в спекулятивных объектах привел к высокой заполняемости. По данным ASTERA, уровень вакансии в складских комплексах класса A составил 2,09%, класса B – 2,53. «Высокий спрос на качественные площади в современных складских комплексах приводит к тому, что договоры аренды заключаются еще на этапе строительства, и к моменту ввода в эксплуатацию, как правило, вакантные площади в новых складах отсутствуют», – поясняет директор ASTERA в Санкт-Петербурге Людмила Рева.

Как отмечают эксперты Knight Frank, в течение года спрос на качественные складские площади оставался высоким. «Рынок складской недвижимости начал выходить из затяжной стагнации, что подтверждается активностью как девелоперов, постепенно возвращающихся к замороженным ранее проектам, так и арендаторов, которые за прошедший год арендовали около 180 тыс. кв. м», – комментирует  руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин. Кроме того, на рынке проведено несколько крупных сделок купли-продажи общей площадью порядка 80 тыс. кв. м. По словам Михаила Тюнина, спрос сегодня настолько высок, что заявленные к вводу на 2014 год 200 тыс. кв. м спекулятивных площадей рынок с легкостью «проглотит» за 12-18 месяцев.

Руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев подтверждает: «Годовой объем арендованных и купленных складов стал наивысшим результатом посткризисного периода. При этом основная часть сделок –предварительные договоры аренды в еще не введенных складских комплексах».

Наиболее активными арендаторами на складском рынке Петербурга были торговые операторы, отмечают эксперты Jones Lang LaSalle. На их долю приходится 38% в общей структуре сделок за 2013 год. Производственные компании оказались на втором месте с долей 22%. По 19% в годовом объеме сделок принадлежит логистическому и дистрибуторскому секторам.

Общая площадь производственных помещений Петербурга на начало 2014 года, по данным Knight Frank, более 27 млн кв. м, или около 30% всего нежилого фонда города. Площадь качественной производственной недвижимости, готовой к эксплуатации, на данный момент составляет около 1 млн 817 тыс. кв. м, однако почти вся она используется для собственных нужд предприятий. Основной объем предложения в индустриальном сегменте формируется за счет проектов формата built-to-suit и через продажу земельных участков на территории индустриальных парков. К сожалению, в большинстве своем девелоперы пока не готовы предложить рынку тот продукт, который необходим арендаторам, – готовые качественные производственные помещения площадью 1-3 тыс. кв. м, констатируют эксперты.

 

 

2.  Исходные  данные для выполнения работы

По складскому помещению.

Год ввода в эксплуатацию - 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение: продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки (1 этажные), железобетонный каркас (2 и 3 этажные).

Основные строительные конструкции:

- фундаменты - сборные железобетонные;

- каркас –  железобетонные колонны, балки и  фермы (2 и 3 этажные);

- стены и  перегородки – кирпичные или  железобетонные панели;

- перекрытия - железобетонные плиты;

- крыша - совмещенная, плоская;

- кровля - рулонная;

- полы - асфальтовые;

- проемы - металлические;

- отделка  внутренняя – простая, наружная  – простая.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ’) составляют 10 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню по данному типу недвижимости, требуется осуществить ремонт:

- заделать  трещины и отремонтировать швы  между стеновыми плитами, на участке  длиной 750 п. м.;

- возвести 8 глухих  кирпичных перегородок, общей площадью 500 м2

- заменить 50 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета  – 60 кг;

- заново застеклить 250 м2 оконных проемов;

- произвести  ремонт полов, на площади 700 м2;

- произвести  ремонт рулонной кровли на 600 м2;

- окрасить  водным составом фасад на площади 300 м2;

- промыть  и прочистить отопительные радиаторы  в количестве 75 шт.;

- окрасить  трубопроводы на площади 600 м2;

- вместо 3,7 км  старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению ДВ+20 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

- налог 2,2% от  стоимости имущества, рассчитанной  по затратному подходу;

- страховые  платежи 3% от стоимости нового  строительства здания на дату  оценки

- прочие $7/м²/год.

Переменные расходы составляют $25/м²/год.

Вариант	Объект оценки	Группа капитальности	Этажность	Размеры здания			отраслевой индекс И69/84	Тер. пояс
				Длина	Ширина	Высота
18	здание склада	3	1	30	12	5	1,17	4

Дополнительные исходные данные

Вариант	Темп роста цен на землю, %	Ставки аренды	Коэффициент капитальности	Коэффициент, учитывающий расходы в резев замещения	Коэффициент учитыв. потери от недобора арендной платы	Коэффициент учитыв. прочие доходы
18	4	180	15	0,05	0,07	1,1

 

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

3.1 Алгоритм реализации затратного подхода

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется  стоимость нового строительства  здания (сооружения), которая может  выступать либо в виде восстановительной  стоимости, либо в виде стоимости  замещения.

2. Оценивается  величина накопленного износа  здания (сооружения).

3. Оценивается  стоимость здания (сооружения) с  учетом накопленного износа (п.1 –  п.2).

4. Отдельно  оценивается рыночная стоимость  земельного участка как свободного  и доступного для максимально  эффективного использования.

5. Выполняется  оценка рыночной стоимости полного  права собственности недвижимости (п.4. + п.3). при этом учитывается  подходящая для данного проекта  величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные  издержки, возникающие в период  с окончания строительства до  текущей даты. Они производятся  для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства – стоимость воспроизводства объекта как нового, т.е без учета износа.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, т.е из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения – стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведенного из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

3.2. Определение  стоимости нового строительства  здания методом сравнительной  стоимости единицы имущества

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым « Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включённые в УПВС, учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

1. Расчетный  объем оцениваемого здания определяется  по формуле:

V = L*B*H, м3 (1)

где L – длина объекта оценки, м;

B – ширина объекта оценки, м;

H – высота объекта оценки, м.

V = 30*12*5 = 1800, м3

2. Определяем единичный укрупнённый показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен ( С , руб/ м ) непосредственно по таблице УПВС, с учётом пояса, в котором находится объект оценки.

Характеристика объекта - аналога

ПОРТОВЫЕ СКЛАДЫ

Склады одноэтажные.

Характеристика зданий и сооружений:

Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Покрытия и перекрытия железобетонные. Полы асфальтовые, дощатые и бетонные, кровля рулонная.

Здания оборудованы электроосвещением.

Группа капитальности 3.

Объем до 10 000 м3.

Территориальный пояс 6.

Стоимость 1 м -7,2 руб

3. Производим корректировку единичного укрупнённого показателя восстановительной стоимости:

, руб/м3 (2)

где К ─ поправочные коэффициенты на следующие признаки:

коэф., учитывающий переход от одной группы капитальности к другой не применяется;

К - 1,03- коэф., учитывающий наличие вентиляции;

так как объём оцениваемого объекта меньше объема объекта-аналога более чем на 20% то поправочный коэффициент 1,02;

С69 = 7,2*1,02*1,03=7,56 руб/ м3,.

4.Оценивается восстановительная  стоимость здания в базисном  уровне цен. То есть определяется  сумма прямых и косвенных издержек  в ценах 1969г. (ВС )

ВС69 = (ПП+КИ)69 = С69*V, руб. (3)

где V ─ расчётный объём здания, м ;

С ─ стоимость единицы объёма в базисном уровне цен с учётом выполненных корректировок руб/ м .

ВС69 = 1800*7,56 = 13608 руб.