Отчёт об оценке рыночной стоимости здания ангара

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

Университет управления «ТИСБИ»

Набережночелнинский филиал

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

 

по дисциплине: «Формирование отчёта об оценке стоимости имущества, особенности юридического оформления»

на тему: «Отчёт об оценке рыночной стоимости здания ангара»

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:

……………..

 

 

Руководитель:

..……………

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Набережные Челны 

2013

 

Содержание

 

Введение………………………………………………………………….………….3

 

Глава 1. Основные положения об оценке объекта……….………...7

1.1. Основные факты и выводы………………………………………………….…….7

1.2. Задание на оценку…………………………………………………….……………7

1.3. Последовательность определения стоимости объекта………………………….8

1.4. Термины и определения…………………………………………………………..8

1.5. Анализ местоположения объекта оценки и рынка недвижимости региона….12

 

Глава 2. Расчёт стоимости объекта оценки…………………………15

2.1. Описание процедуры оценки…………………………………………………….15

2.2. Количественные и качественные характеристики объекта оценки……...……16

2.3. Расчёт стоимости объекта оценки затратным подходом…………...………….17

2.4. Расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом……...…………21

2.5 Расчёт стоимости объекта оценки доходным подходом……………………….25

 

Заключение…………………….………………………………………………….27

Согласование результатов, определение рыночной стоимости объекта оценки....27

 

Список  литературы, источники…………………………………………..29

 

Введение

 

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество  играет особую роль в экономической  и социально-культурной жизни, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса, где осуществляется любая хозяйственная деятельность.

По сравнению с жилым  фондом, количество объектов коммерческой недвижимости не велико. Тем не менее, с развитием бизнеса, востребованность в коммерческой недвижимости увеличивается, так как нежилые помещения – это одни из самых рентабельных активов. В данной работе речь пойдет об оценке ангара. Где рассмотрим основные, методы оценки рыночной стоимости и ситуации, когда такая процедура чаще всего бывает востребована.

В не далёком прошлом  ангары были предназначены исключительно  для стоянки и технического обслуживания самолетов, вертолетов, дирижаблей и  прочих летательных аппаратов. В  наши дни ангаром называют любое  промышленное помещение арочного или шатрового типа. Сейчас ангары имеют очень широкий диапазон применения, начиная от складов и заканчивая офисами.

Чаще всего необходимость  в оценке возникает в ситуациях:

1. При заключении сделок по купле-продаже. В подобных случаях прямой необходимости в оценке рыночной стоимости нет. То есть данная процедура не является обязательной. Однако такую оценку к проведению рекомендуется, так как она поможет правильно назначить цену за объект. Кроме того, большинство покупателей лояльнее относятся к предложениям, если они подкреплены отчётом о независимой оценке. Нередко сами покупатели инициируют проведение оценки, тогда, как заказать её, с одной стороны может, по логике вещей, только собственник объекта - продавец. Несмотря на результаты оценки, в любом случае, последнее слово о цене всегда остаётся за продавцом. Экспертная оценка может определить лишь адекватную стоимость объекта сделки, и продавец может прислушаться к мнению независимой оценки, но имеет право этого и не делать.

2. При страховании. В отличие от предыдущей ситуации, оценка имущества будет обязательной процедурой. Такие условия выдвигаются и самой страховой компанией, которой необходимо установить размер ежемесячных платежей и компенсационных выплат. Сделать это без заключения эксперта о рыночной стоимости объекта не представляется возможным. Конечно, у страховой компании чаще всего есть и свои оценщики, способные установить цену, но не всегда их мнению можно полностью доверять, так как они могут быть заинтересованы в преувеличении или преуменьшении стоимости. Лучше всего обратиться в независимую компанию, которая гарантированно не будет иметь никаких личных мотивов.

3. При разделе имущества. Часто при разделе собственности владельцы не могут мирно поделить совместное имущество. В таких случаях дело нередко доходит до суда. В подобной ситуации, как правило, необходимо прибегнуть к процедуре независимой оценки. Имея все необходимые данные, суд сможет в процентном соотношении поделить имущество между собственниками, а затем указать, как это соотношение фактически может быть распределено.

4. При распределении наследства. В первую очередь оценка необходима, чтобы правильно разделить имущество между наследниками. Кроме того, она понадобится, чтобы определить размер вознаграждения нотариуса.

5. Если имущество выступает в качестве залогового обеспечения для банка.

Данная процедура является необходимой, и в первую очередь требуется банку для определения суммы кредита, которую банк может выдать клиенту, без риска финансовых потерь. Теоретически, у каждого банка есть собственные оценщики, способные определить рыночную стоимость, но их мнению, также, может быть предвзятым, по объективным причинам, независимая же оценочная компания, гарантированно не будет иметь личных мотивов.

6. При сдаче в аренду. Как и в ситуации с продажей, оценка рыночной стоимости не является обязательной процедурой, но рекомендуемой собственнику в определении чётких условий аренды и ответственности сторон.

На рыночную стоимость любого недвижимого имущества наиболее сильное влияние оказывают такие факторы, как:

1. Общая площадь. Чем  больше, которая, тем, соответственно, выше его рыночная цена.

2. Район расположения объекта, в зависимости от которого, стоимость аналогов может значительно отличаться.

3. Состояние помещение. Новизна и качество ремонта, также могут сказаться при определении рыночной стоимости.

4. Имеющиеся коммуникации.

5. Инфраструктура района. На рыночной стоимости может сильно сказываться удаленность остановок общественного транспорта, и т.д.

Целью данной работы является определение рыночной стоимости не жилого помещения - объекта недвижимости сельскохозяйственного назначения ангарного типа без учёта стоимости земельного участка, на котором он располагается. В качестве объекта недвижимости выступает ангар, с общей площадью 300м², высотой 5м, находящегося в Тукаевском районе, пригорода Набережных Челнов.

Основные задачи курсовой работы:

- изучение количественных и качественных характеристик объекта;

- собор и обработка информации технических и эксплуатационных характеристик;

- применение методов  оценки в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов;

- осуществление необходимых  расчётов и обобщение полученных результатов;

- определение итоговой  величины стоимости объекта.

В первом разделе определено задание на оценку, приведены допущения и ограничения, сделанные в процессе работы, последовательность в определении стоимости объекта, также приводиться пояснение профессиональных терминов, анализ собранной информации по внешним и внутренним источникам, дано описание и характеристика объекта оценки, приведён анализ рынка и местоположения объекта оценки.

Второй раздел посвящён, непосредственно определению рыночной стоимости объекта.

Исходя из целей оценки, все расчеты были проведены в  соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральными стандартами оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №4).

Определение стоимости  осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих, как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

 

 

Глава 1.

Основные положения об оценке объекта

 

1.1. Основные факты и выводы.

В данной работе рыночная стоимость объекта оценки определена на основе трёх подходов (сравнительного, доходного и затратного).

Содержание  и расчёты данных подходов изложены во второй главе курсовой работы. Полученные результаты оценки, отражены в сравнительной таблице №1:

 

Таблица №1. Результаты оценки.

Объект оценки	Здание ангара, общей  площадью 300м2
Стоимость, полученная затратным  подходом	983474руб.
Стоимость, полученная сравнительным  подходом	1251651руб.
Стоимость, полученная доходным подходом	1744773руб.
Итоговая стоимость	1348981руб.

 

По результатам проведённых  исследований итоговая величина рыночной стоимости ангара общей площадью 300м², расположенного в Тукаевском районе, определенная по трём подходам, с учётом всех ограничительных условий и сделанных допущений, на 25 февраля 2013 года, составила: 1348981рублей (один миллион триста сорок восемь тысяч девятьсот восемьдесят один рубль).

 

1.2. Задание на оценку.

Составление задания  на оценку является неотъемлемой процедурой при заключении договора на проведение оценки (п.16 ФСО №1). В соответствии с п.17 ФСО №1 должно содержать  следующую информацию:

1. Объект оценки: здание ангара, общей площадью 300м², расположенное в Тукаевском районе, пригороде г.Набережные Челны.
2. Имущественные права на объект оценки: полное право собственности.
3. Цель оценки: определение рыночной стоимости здания без учёта стоимости земельного участка, на котором рассоложен ангар.
4. Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения: для целей купли-продажи.
5. Вид стоимости: рыночная.
6. Дата оценки: 25.02.2013г.
7. Срок проведения оценки: 23.02.2013 – 25.02.2013г.
8. Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка: настоящий отчёт достоверен в полном объеме лишь в указанных настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и данные заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения. Местоположение объекта оценки, его особенности и состояние документировались на месте в присутствии заказчика.

 

1.3. Последовательность определения стоимости объекта.

Состоит из следующих  этапов:

1. Установление количественных и качественных характеристик объекта, в том числе сбор и обработка информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта, в том числе и иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта с целью определения его стоимости.

2. Осуществление необходимых расчётов по трём методам;

3. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта;

 

1.4. Термины и определения.

Объект оценки – материальные (вещи) и иные объекты, а также права собственности и иные имущественные права на эти объекты.

Подход к  оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке.
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта.
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.
4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Примечание:

- затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

- при осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки - сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.

Подход  сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа сравнительных продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.