Отчёт об оценке рыночной стоимости здания ангара

Из выше описанной  процедуры определим стоимость  объекта оценки затратным подходом, по следующей формуле:

 

ВС=V*C * К₁ * К₈₄* К_тер * К₉₁* К_тек * ПП * НДС, где:

 

ВС – восстановительная стоимость

V – объём здания

С – восстановительная  стоимость 1м² в ценах 1969г. По УПВС

К1 – поправочный коэффициент на изменение конструктивных решений относительно УПВС, принят за единицу ( 1 ).

К84 – Индексы изменения сметной стоимости СМР 1984 год

Ктер – территориальный индекс, принимается равным 1,03 ( Постановление Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.

К91 – Индексы изменения сметной стоимости СМР 1991 год

ПП – коэффициент предпринимательской прибыли

НДС – коэффициент налога на добавленную стоимость

Ктек – коэффициент текущей стоимости равный И₍₂₀₁₂₎5,37 / И_1(2010)4,85*И_2(2012)49,86 = 54,8 , где принимается по расчёту индекс 49,46 и индекс 4,85 на СМР к ТЕР-2001 (без НДС) согласно Письму №1289-СК/08 от 20.01.2010 г. «О рекомендуемых к применению в I квартале 2010 года индексах  изменения сметной стоимости СМР, индексы изменения сметной ст. проектных и изыскательных работ, индексы изменения сметной ст.пр.работ и затрат», скорректированные на показатели Индекс к ТЕР-2001 по видам строительства о РТ 5,37 (Письмо №2836-ИП/12/ГС от 03.12.2012 рекомендуемые к применению в IV квартале 2012 года индексы изменения сметной ст.СМР по видам строительства, изменения сметной ст.проектных и изыскательских работ, изменения сметной ст. пр. работ и затрат).

 

Таблица № 2. Расчёт восстановительной стоимости.

Объект	«V» объём, м3	«С» стоимость 1м3, руб.	К1	«К84» (к ценам 1984г. Отрасле-вой)	«Ктер»	К91	Ктек	ПП	НДС	Рыночная стоимость  замещения, руб.
ангар	1500,0	6,00	1,00	1,18	1,03	1,56	54,80	1,3	1,18	1434473

Определение износа.

Проводим на основании  УПВС сборника 24 таблица 20 - ангары и  укрытия…, с характеристикой зданий, как - фундаменты монолитные бетонные и железобетонные, каркас металлический, стены и кровля из асбестоцементных листов, полы ангара бетонные, стены подсобных помещений кирпичные, покрытие сборно-железобетонное. Ангар оборудован вентиляцией и электроосвещением, подсобные помещения – отоплением, водопроводом, канализацией и электроосвещением. Группа капитальности I.

В сводной таблице, ниже проанализирован удельный вес отдельных конструктивных элементов, на основе которых был получен физический износ.

Определяем  все виды износа. Функциональный и  экономический износ нами не использовались, т.к. они отсутствуют. Для определения  физического износа необходимо определить износ каждого конструктивного элемента, который приведен в таблице № 3.

Ангар находиться в эксплуатации с 1987г., соответственно, срок его службы, на дату оценки составит, 26 лет., таким образом, износ, исходя из полезного срока эксплуатации составит: 26/125*100% = 20,8%, по остальным конструктивным элементам ангара в зависимости от их внешнего состояния, можно определить экспертно от 40% до 50%.

 

Таблица № 3. Определение величины физического износа по удельным весам конструктивных элементов объекта.

№	Наименование конструктивных элементов	Качественная оценка (выявленные дефекты) ангара	Удельный вес конструк-тивных элементов	Физи-чеcкий износ,%	Доля физичес-кого износа элемента от общего,%	Физичес-кий износ, руб.	Цена устранения физичес-кого износа, тыс.руб.
1	- фундамент	Мелкие трещины в  фундаменте, местные нарушения штукатурного слоя.	4	20,8	0,832	11935
2	- стены	Хорошее состояние.	10	20,8	2,08	29837
3	металло-конструкции	Хорошее состояние.	41	20,8	8,528	122332
4	- кровля	Отсутствуют трещины в панелях, имеются пробоины и следы протечек.	5	40	2	28689	14345
5	- полы	Пол находится в хорошем  состоянии. Отдельные мелкие выбоины, трещины в плитке, незначительные повреждения плинтусов.	20	40	8	114758	57379
6	ворота	Заполнение дверных  проемов находится в удовлетворительном состоянии (следы царапин, сколов). Оконные проёмы находятся в хорошем состоянии.	5	50	2,5	35862	17931
7	окна и двери	Отделка стен, потолков, оконных и дверных заполнений  повышенная и находится в хорошем  состоянии	1	50	0,5	7172	3586
8	внутренние сантехнические и электро-технические устройства	Отсутствуют следы протечек в отопительных и канализационных  трубах. Электротехнические устройства в хорошем состоянии.	7	50	3,5	50207	25103
9	- прочие работы	Отмостка и крыльцо  в хорошем состоянии	7	50	3,5	50207	25103
	Физический износ	Итого:	100		31,44	450 998,19	143 447,26

 

Далее, определяем стоимости здания за вычетом из восстановительной  стоимости величину износа, таблица № 4:

 

Таблица № 4. Расчёт рыночной стоимости.

Наименование объектов	Стоимость замещения, руб.	Износ накопленный,%	Износ накопленный,руб	Рыночная стоимость, руб.
ангар	1 434 473	31,44	450 998	983 474
Итого	1 434 473		450 998	983 474

 

Рыночная стоимость  ангара, общей площадью 300м²., расположенного в Тукаевском районе пригорода Набережные Челны, определенная по затратному подходу, равна на дату оценки: 983474руб. (девятьсот восемьдесят три тысячи четыреста семьдесят четыре рубля).

2.4. Расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и  доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, необходимо:

а) сбор данных по объектам анналам путём изучения и обработки информации по объявлениям в СМИ о продаже данных объектов, затем, из них выбрать наиболее подходящие к оцениваемому объекту и провести сравнительный анализ самого объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

б) скорректировать значения сравнений для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения  по выбранным объектам-аналогам.

г) характеристики объектов – аналогов, их исходные, наиболее значимые, данные по сделкам купли-продажи свести в сравнительную таблицу № 5:

 

Таблица № 5. Характеристики аналогов.

№	Наименование	Объекты сравнения
		1	2	3
1	Местоположение	Промкомзона	р-он ЗСК	БСИ
2	Вид помещения	складское	складское	складское
3	Общая площадь, кв. м.	438	464	250
4.	Инженерные коммуникации, в том числе:
4.1	Отопление	есть	есть	есть
4.2	Холодная вода	есть	есть	есть
4.3	Электроснабжение	есть	есть	есть
4.4	Канализация	есть	есть	есть
5	Этажность	1	1	1
6	Год постройки	1975	1982	1997
7	Износ	30,4	24,8	12,8
8	Состояние отделки	хор.	хор.	хор.
9	Подъездные пути	дорога-асфальт	дорога-асфальт	дорога-асфальт
10	Примечание	пригород	центр	пригород
11	Дата продажи	25.02.2013 г.	25.02.2013 г.	25.02.2013 г.
12	Цена, руб.	2 190 000	2 340 000	1 250 000
13	Цена за 1 кв. м., руб.	5 000	5 043	5 000

 

Примечание: по остальным  элементам сравнения существенных различий не выявлено. Основанием внесения поправки на время является изменение цен на рынке недвижимости. Рост цен выявлен в размере 1% в месяц.

Лучшая транспортная доступность может привести к  удорожанию стоимости объекта недвижимости на 3%. Величины поправок были определены на основе анализа рынка недвижимости складского типа.

Пользуясь правилом корректировки, рассчитаем на основе приведенных данных рыночную стоимость объекта оценки с помощью корректировочной таблицы №6:

 

Таблица № 6. Корректировка  цен по характеристикам объектов.

№	Наименование показателя	Ед. изм.	Объект	Сопоставимые объекты
				№1	№2	№3
Характеристика объектов и условий сделки купли продажи
1.1	Общая площадь помещений	м2	300,0	438	464	250
1.2	Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
1.3	Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
1.4	Условия рынка (дата продажи)		25.02.2013	25.02.2013	25.02.2013	25.02.2013
1.5	Месторасположение	%	пригород	-4%	-4%	-4%
1.6	Группа капитальности		1	1	1	1
1.7	Инженерные коммуникаций		все виды	все виды	все виды	все виды
1.8	Физическое состояние (износ)	%	31,44	30,4	24,8	12,8
1.9	Цена продажи	руб.	1251651	2190000	2340000	1250000
1.10	Стоимость 1 м2	руб.	4172	5000	5043	5000
1.11	Предложение	%		5	5	5
1.12	Этажность		1этаж	1этаж	1этаж	1этаж
Корректировка цен продажи
2.1	Корректировка на предложение	руб.		-109500	-117000	-62500
	Скорректированная цена	руб.		2080500	2223000	1187500
2.2	Переданные права собственности	руб.		0	0	0
	Скорректированная цена	руб.		2080500	2223000	1187500
2.3	Условия финансирования	руб.		0	0	0
	Скорректированная цена	руб.		2080500	2223000	1187500
2.4	Условия продажи	руб.		0	0	0
	Скорректированная цена	руб.		2080500	2223000	1187500
2.5	Условия рынка (дата продажи)	руб.		0	0	0
	Скорректированная цена	руб.		2080500	2223000	1187500
2.6	Месторасположение	руб.		-83220	-88920	-47500
	Скорректированная цена	руб.		1997280	2134080	1140000
2.7	Физическое состояние (износ)	руб.		-20772	-141703	-212496
	Скорректированная цена	руб.		1976508	1992377	927504
2.8	Общая площадь помещений	руб.		-622735	-704202	185501
	Скорректированная цена	руб.		1353773	1288175	1113005
3	Абсолютная (валовая) сумма	руб.		836227	1051825	507997
4.	Стоимость объекта	руб.		1251651
4.1	Стоимость м2 объекта	руб.		4172