Отчёт об оценке рыночной стоимости здания ангара

 

Рыночная стоимость  ангара, общей площадью 300м², расположенного в Тукаевском районе - пригорода Набережных Челнов, определённая по сравнительному подходу, равна на дату оценки: 1251651руб (один миллион двести пятьдесят одна тысяча шестьсот пятьдесят один рубль).

 

2.5. Расчёт стоимости объекта оценки доходным подходом.

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении  стоимости будущих доходов от его эксплуатации. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов в соответствии с требованиями инвестора. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, учитывая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др. Определение текущей стоимости всех будущих доходов определялось методом дисконтирования денежных потоков, который подразумевает:

- составление прогноза функционирования объекта в будущем, на протяжении установленного периода владения;

- оценку будущей (реверсивной) стоимости в конце периода владения;

- определение соответствующей ставки дисконта и коэффициента капитализации;

- пересчет потока периодических доходов и реверсивной стоимости в текущую стоимость с использованием процесса дисконтирования.

Расчет стоимости объекта через доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость за текущую стоимость в обмен на право получить будущий доход от сдачи её в аренду и, или последующей продажи.

Измерение всех будущих  доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации  доходов, либо на основе анализа дисконтированных денежных доходов.

Метод дисконтирования  денежных доходов используется в  случае оценки имущества при произвольно  изменяющихся и неравномерно поступающих  денежных доходах в зависимости  от степени риска, связанного с использованием имущества.

Метод прямой капитализации  доходов используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном  учёте возврата капитала и дохода на капитал.

Определение потенциального валового дохода определяется, как  годовой стабильный доход от целиком  сдаваемого в аренду объекта в  обычных рыночных условиях, т.е.:

-доход для оценки  недвижимости измеряется за год;

-учитывается доход от объекта, целиком сданного в аренду, с поправкой на частичную эксплуатацию в прогнозируемый период;

-доход должен соответствовать  типичным условиям рынка в  данном районе.

При определении стоимости  аренды 1м² учитывались сложившиеся на рынке недвижимости г. Набережные Челны цены за аренду административных, производственных, складских помещений, тенденции изменения арендных ставок, местоположение, удобство транспортного сообщения, и т. д. …

На дату оценки по региону арендная ставка помещений составляет: административных от 300 руб./м², торговых от 500 руб./м², складских от 80 руб./м², производственных от 100 руб./ м2. С учётом конструкции помещения ангара и сложившейся стоимости аренды аналогичных помещений минимальная арендная ставка в среднем составляет 110руб./м², следовательно, можно рассчитать потенциальный валовой доход по формуле:

ПВД = Са * S * 12, где:

Са - стоимость аренды помещения 1м²/месяц;

S – площадь (м²) помещения.

Далее, можно в целом свести все основные экономические показатели в таблицу №7, рассчитать и представить стоимость объекта в таблице №8:

 

Таблица №7. Основные экономические  показатели.

№	Наименование показателей	Величина показателей
1	Площадь ангара	м2	300
	Арендная плата в  месяц	руб./м2	110
2	Годовая арендная плата	руб.	396000
3	Валовой доход	руб.	396000
4	Постоянные затраты	руб.	128344
	земельный налог	1,5%	6750
	налог на имущество	2,2%	21636
	коммунальные платежи	20%	79200
	страховые платежи	0,5%	4917
	затраты на управление	4%	15840
5	Эффективный валовой доход	руб.	267656
6	Налог на прибыль	20%	53531
7	Чистый операционный доход	руб.	214125
8	Стоимость ремонта	руб.	143447
9	Инфляция		9%
10	Ставка дисконтирования		13%
11	Коэффициент капитализации		14%
12	Загрузка площадей		1-й г. – 75%, 2-й  г. – 80%, 3-й г. – 85%
13	Продажа объекта		на 4-ом году эксплуатации

 

 

Таблица №8. Расчёт доходности.

№	Наименование показателя	Ед. изм.	Показатель	Расчетные периоды
				1	2	3	3
1	Стоимость аренды	руб		214125	235537	259091	259091
2	Ожидаемое увеличение стоимости  аренды	% в год			10%	10%
3	Заполняемость	%		75%	80%	85%	85%
4	Потенциальный валовой доход	руб.		160594	188430	220228	220228
5	Затраты на ремонт	руб.		0
6	Чистый поток наличности	руб.		160594	188430	220228	220228
7	Ставка дисконтирования	%	13%
8	Дисконтированные потоки налич.	руб.		142118	147568	152629
9	Текущая стоимость будущих  доходов	руб	442315
10	Ставка возвратной капитализации	%	14%
11	Капитализированная стоимость  объекта	руб.	1545456
12	Текущая стоимость реверсии	руб.	1036306
13	Текущая стоимость потока наличности	руб.	442315
14	Рыночная стоимость	руб.	1478622
15	Рыночная стоимость  с учетом НДС	руб.	1744773

 

Рыночная стоимость  ангара, общей площадью 300м², расположенного в Тукаевском районе - пригорода Набережных Челнов, определённая доходным методом, составила на дату оценки: 1744773руб. (один миллион семьсот сорок четыре тысячи семьсот семьдесят три рубля). 

Заключение

Согласование  результатов, определение рыночной стоимости.

 

Под итоговой величиной  рыночной стоимости объекта оценки понимается величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного обобщения результатов расчётом рыночной стоимости при использовании различных подходов к оценке. В результате применения трех подходов классической теории оценки были получены следующие значения стоимости объектов недвижимости:

Затратным               - 983474 руб.

Сравнительным      - 1251651руб.

Доходным               - 1744773руб.

Далее необходимо определить, в какой степени результат того или иного подхода соответствует данным рынка, на сколько, и в какой степени эти показатели могут противоречить друг другу. Руководствуясь критериями согласования, такими, как: соответствие используемого подхода; цели; назначению оценки; типу оцениваемой недвижимости; точность расчётов; прогнозов; предположений; проведенных в рамках применения каждого подхода; достоверность и актуальность использованной информации, будет и определяться окончательное значение стоимости путём взвешивания результатов, полученных применением различных подходов.

При выборе весовых коэффициентов во внимание принимались следующие факторы:

1. Затратный подход считает менее надёжным в связи с тем, что в основном учитывает стандартные требования, технологии и материалы при строительстве, не учитывая современные возможности при стандарте.

2. Подход сравнительного анализа продаж считается надежным, т.к. рынок продаж аналогичных объектов развит хорошо. Недостаток данного метода в том, что не всегда можно найти достаточно полную и достоверную информацию.

3. Доходный подход  в данном случае считается  надежным подходом в следствии:

- высокой конкуренции  по аренде аналогичных объектов;

- наличия на рынке  аренды аналогичных объектов  с лучшими условиями.

Недостатки доходного подхода в том, что учитываются субъективные предположения, что так же отражено в таблице №9, с учетом удельного веса доли каждого из трёх подходов:

 

Таблица №9. Расчёт итоговой стоимости.

Подходы	Оценка	Удельный вес	Остаточная стоимость	Рыночная стоимость
Сравнительный подход	5	0,417	1251651	521521
Затратный подход	3	0,250	983474	245869
Доходный подход	4	0,333	1744773	581591
Итого	12,000	1,000		1348981

 

Рыночная стоимость ангара, общей площадью 300м², расположенного в Тукаевском районе, определенная по трём подходам, на дату оценки 25 февраля 2013 года, составила: 1348981рублей (один миллион триста сорок восемь тысяч девятьсот восемьдесят один рубль). 

Список литературы, источники

 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. С изменениями.

2. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94.

3. Письмо Госстроя СССР № 14-Д от 6.09.90 г. с Приложением индексов изменений сметной стоимости СМР.

4. Индексы изменения сметной стоимости СМР 1984 год

5. Индексы изменения сметной стоимости СМР 1991 год

6. Правила оценки физического износа зданий ВСН-53-86(р).

7. Сборники №33 - Укрупненные показатели восстановительной стоимости - М.: "Издательство литературы по строительству", 1970г.

8. Письмо № 2836-ИП/12/ГС от 03.12.2012 рекомендованного к применению в IV квартале 2012 года индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ, изменения сметной стоимости прочих работ и затрат,

9. Приложение к письму Минрегиона России от 20 января 2010 г. № 1289-СК/08 по индексам изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов) на I квартал 2010 года.

10. Данные сайта Оценщик.ру ( www.ocenchik.ru/accounts/other/293/)

11. Данные сайта объявлений ИРР (http://nabchelny.irr.ru/)

12. Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных и депозитных ставок Министерства земельных и имущественных отношений

Республики Татарстан.