Отчёт об оценке рыночной стоимости здания ангара

Доходный  подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Метод сравнительной стоимости единицы  имущества - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества.

Наиболее эффективное  использование объекта оценки – физически возможное, законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной стоимости на рынке.

Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие, имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Недвижимое  имущество, недвижимость. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Примечание:

- износ определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

- существуют три вида износа - физический, функциональный, внешний.

- по характеру состояния износ разделяют на устранимый и неустранимый.

Физический  износ – снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

Функциональный  износ – снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.

Внешний экономический  износ – уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (законодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изменения внешнего окружения объекта.

Устранимый  износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый  износ имущества - износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Объект  сравнения имущества - аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества.

Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Метод прямой капитализации - оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость воспроизводства – затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки с учётом износа.

Стоимость замещения – затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов с учётом износа.

 

1.5. Анализ местоположения объекта оценки

и рынка недвижимости региона.

Набережные Челны —  город Российской Федерации, Республики Татарстан, город - автогиганта КАМАЗ. Один из крупнейших экономических, промышленных, научных, финансовых, торговых, культурных и спортивных центров России. По данным на 1 января 2010 второй по величине город Татарстана, тридцатый по численности населения в России. Площадь города 171 км²; по обоим берегам Камы расположена обширная пригородная зона. Берега реки соединены плотиной, по которой проходят автомобильная и железная дороги, имеется промышленный порт, и ряд организованных причалов по левому берегу реки, вблизи платины и её шлюзов.

По данным специалистов отдела оценки Минземимущества РТ, анализ динамики цен на коммерческую недвижимость выявил следующую тенденцию: спросом пользуется коммерческая недвижимость, находящаяся вблизи крупных магистралей, обеспеченная необходимым количеством парковочных мест. Не вся коммерческая недвижимость пользуется сейчас одинаковым спросом, так как инвесторов в качестве приобретений для последующей сдачи в аренду интересуют главным образом помещения, имеющие отдельный вход и расположенные на первых линиях оживленных магистралей. Преимуществом пользуются первые этажи.

В городе и пригороде  продолжается уплотнение существующих и строительство новых "спальных" микрорайонов массовой жилой застройки.

В целом по республике наблюдается оживление рынка недвижимости. По мониторингу цен Министерства земельных и имущественных отношений РТ отмечается, что в связи с улучшением общей экономической ситуации в стране с 2010 года наблюдается оживление рынка недвижимости, а также активизация ипотечного кредитования, о чём свидетельствует увеличение числа регистрационных действий с недвижимостью. Зафиксирован рост арендных ставок и цен продаж, что в целом свидетельствует об активизации участников сделок с недвижимостью. Увеличившийся спрос на аренду помещений привел к сокращению уровня вакантных площадей.

В среднем, на дату оценки по городу арендная ставка помещений составила: административных: от 300 руб./м², торговых от 500 руб./м², складских от 80 руб./м², производственных от 100 руб./ м². Средняя доходность коммерческой недвижимости по региону составляет 14%, доля пустующих торговых помещений до 20%. При этом максимальная ставка аренды может достигать до 20000руб./м² в год. Средняя цена на торговые площади, с февраля прошлого года, выросла почти на 11%. Вероятнее всего, в ближайшие месяцы цены на недвижимость останутся на достигнутом уровне. Возможны конъюнктурные колебания в пределах нескольких процентов. То есть цена на одни объекты недвижимости по региону, будут повышаться, стремясь достичь докризисного уровня, другие же - незначительно терять в цене, либо останутся на прежнем уровне цен. Можно предположить, что в течение ближайших месяцев произойдёт стабилизация цен недвижимости на новом, послекризисном уровне. Активизируется спрос на жилую и коммерческую недвижимости, как следствие увеличится количество сделок.

Кроме того, из тех же данных Минземимущества РТ, в динамике цен на коммерческую недвижимость прослеживается тенденция роста арендных ставок к центру города офисной недвижимости, не так стремительно, как в периферии, окрестностях пригородных зонах. То есть деловая активность смещена за город, и рост арендных ставок за городом на сегодня несколько превышает темпы инфляции. Так, арендные ставки офисных помещений, расположенных по первой дороге и Сармановскому тракту, составляют от 500 до 1000 рублей за квадратный метр, и, зачастую, превышают арендные ставки офисов данной категории, находящихся в центральной части города.

В частности, офис можно арендовать значительно дешевле, особенно если нет острой необходимости в расположении его на 1 этаже и непосредственной близости к автомагистралям. По городу за офисные помещения наиболее распространенны расценки в районе 350-450 рублей за квадратный метр. В других городах и населенных пунктах Татарстана цены заметно ниже, в г.Казани, наоборот существенно выше, в силу проводимой Универсиады, прихода зарубежных инвесторов, и как следствия увеличения спроса на помещения под офисы.

 

Глава 2.

Расчёт стоимости объекта оценки

 

2.1. Описание процедуры оценки.

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

1. Сбор информации. Осуществляется сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Изучаются количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирается информация, существенная для определения стоимости объекта оценки.

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Согласно ФСО №1п.10 при определении наибольшего эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. В специальной литературе под принципом наилучшего наибольшего использования подразумевается юридический законный, физически возможный, достаточно обоснованный и финансово осуществляемый вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определённую на конкретную дату оценки и приведёт к наивысшей стоимости.

3. Использование подходов. При определении рыночной стоимости объекта оценки были использованы три подхода: сравнительный, доходный и затратный. В затратном подходе был использован – базисно – индексный метод. В сравнительном – метод сравнения продаж. В доходном – метод кумулятивного построения и метод расчета ставки дисконтирования.

4. Согласование результатов. Для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляется согласование (обобщение) результатов расчёта стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке. Если в рамках применения какого-либо подхода использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения этих подходов. При согласовании результатов, расчёта стоимости объекта оценки, должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения самого эксперта проводимого оценку о качестве результатов, о результатах, полученных в рамках примененных подходов.

 

2.2. Количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Общая площадь ангара 300м².

Высота строения (ангара) 5м.

Объём конструкции (ангара) 1500м³.

Фундаменты – ленточные  монолитные из бетона.

Балки – сборные железобетонные.

Покрытие – плиты  сборные железобетонные.

Стены – металлические  утеплённые (сэндвич панели).

Кровля – рулонная 3-х слойная с утеплителем.

Полы – бетон, цемент, керамическая плитка.

Окна – пластиковые.

Двери – металлические.

Степень огнестойкости  – вторая.

Водоснабжение – от наружных сетей хозяйственно-питьевого производственно-противопожарного водопровода.

Канализация – бытовая  и производственная в наружные сети.

Отопление – водяное  от наружных сетей.

Вентиляция – электромеханическая.

Горячее водоснабжение – централизованное.

Электроснабжение –  от внешних сетей напряжением 380/220В.

Устройство связи –  автоматическая пожарная сигнализация.

Вид права – полное право собственности без ограничений и обременений.

Группа капитальности  – I.

Год ввода в эксплуатацию – 1987г.

Балансовая стоимость  – (сведения не предоставлены).

Сведения по земле – (не предоставлены).

 

2.3. Расчёт стоимости объекта оценки затратным подходом.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который  либо является точной копией объекта  оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревании.

1)Расчёт стоимости  возведения нового объекта, т.е. получения восстановительной стоимости;

2)Определение всех  видов износа;

3)Уменьшение восстановительной  стоимости здания на величину  накопленного (совокупного) износа, т.е. получение реальной стоимости  здания.

Определение стоимости  основано на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости определённой в базисном уровне. Приведение в уровень текущих цен производится путём умножения базисной стоимости по строкам сметы и каждому из элементов на соответствующий отраслевой индекс, территории, виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа.