Принципы оценки недвижимости

Содержание

 

 

Введение

 

Актуальность темы. Современный этап развития стоимостной оценки собственности характеризуется более глубоким осмыслением теории и методологии определения ее рыночной стоимости, закреплением фундаментальных принципов в разрабатываемых стандартах оценки, а также распространением новейших методик в практике.

Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца. Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.

Принципы стоимостной оценки объединены в четыре группы, различающиеся источниками и видом зависимости стоимости объекта оценки от характеристик и взаимосвязей компонентов в составе этого объекта, от взаимосвязей объекта с рыночной средой, от особенностей интересов пользователей этого объекта:

1) принципы, основанные на представлениях пользователя;

2) принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

3) принципы, связанные с рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все рассматриваемые принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Целью курсовой работы – изучить принципы оценки недвижимости.

Для достижения цели в работе были поставлены задача –рассмотреть все принципы оценки недвижимости;

Объектом исследования является принципы оценки недвижимости.

Предметом исследования является методический инструментарий практической реализации принципа оценки недвижимости.

Теоретической основой являются выводы, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных авторов по теории стоимостной оценки, в частности по оценке стоимости недвижимого имущества.

 

  1. Принципы, основанные на представлениях пользователя

 

Принципы оценки недвижимости – методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу:

Оценка недвижимости это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с недвижимостью с ее объектом в условиях рынка.

Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:

· принципы, основанные на представлениях пользователя,

· принципы, связанные с объектами недвижимости,

· принципы, связанные с рыночной средой.

Наконец, особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой (рис. 1).

Рис. 1. Взаимосвязь принципов оценки [10]

 

Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов.

Принципы основанные на представлениях пользователя включают в себя: принципы полезности, замещения и ожидания.

1. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр.

Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

2. Принцип замещения. Максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

С точки зрения затратного подхода принцип замещения формулируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизиться к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке. Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект. Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, как поток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается.

3. Принцип ожидания определяется величиной выгод и дохода, ожидаемого собственником, в результате использования недвижимости в течение определенного срока и ее последующей реализации. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.

Важное значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.

Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость, предвидя увеличение ее стоимости. Современная история многих стран показывает, что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и ограниченности предложения. Ожидание роста цен и спроса «делает погоду» не только на рынке жилья и коммерческой недвижимости. Столь же значимо оно для рынка земли, в том числе сельскохозяйственной. Этому росту способствуют серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью и своевременная оценка будущих доходов.

В отдельных случаях, когда в каком-либо регионе депрессивное состояние хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь негативный результат. Другими негативными факторами могут быть высокая стоимость кредита, законодательные ограничения, вводящие избыточные требования для инвесторов-строителей, а также высокие налоги на владение недвижимостью.

Примеры принципа ожидания [14]:

1. Покупатель рассчитывает получить выгоду за достаточно продолжительный период времени в будущем. И цена, которую он готов сегодня уплатить за недвижимость, – это плата за право получения этих выгод, соотносимая с их ожидаемым объемом. Продавец же, определяя цену, которую он готов получить в обмен на продаваемую недвижимость, соизмеряет ее с ожидаемым объемом утрачиваемых им будущих выгод.
2. При оценке жилого фонда в перспективном районе покупатели готовы платить цену, которая в соотношении с сегодняшним уровнем удобств в районе достаточна высока. Эти действия продиктованы надеждами на то, что через некоторое время этот район благодаря застройке достигнет желаемого высокого уровня развития и престижности.
3. Оценка недвижимости, предназначенной для размещения промышленного предприятия, должна учитывать ожидания, связанные с будущим транспортной и промышленной инфраструктуры, динамикой рынков ресурсов и сбыта готовой продукции.
4. Ожидаемое повышение цен на недвижимость определенного типа может подхлестнуть спекулятивный спрос и повысить сегодняшние стоимости таких недвижимостей.

 

 

 

2. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения)

 

Принципы, связанные с объектами недвижимости включают в себя: принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

1. Принцип остаточной продуктивности (или производительности) при оценке играет важную роль, так как чем выше остаточная продуктивность, тем выше стоимость объекта. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

В основе данного принципа лежит классическая теория распределения. Согласно данной теории любой вид экономической деятельности возможен при наличии следующих четырех факторов производства [15]:

– труда;

– капитала;

– предпринимательских способностей;

– земли.

Создаваемый в результате экономической деятельности доход идет на оплату привлекаемых факторов производства. Относимая к каждому из факторов производства часть дохода представляет собой его цену.

Для труда такой является заработная плата, для капитала – проценты, для предпринимательских способностей – прибыль, для земли – рента. Поскольку земля физически недвижима, то остальные факторы производства привлекаются к ней. Поэтому сначала оплачивается труд, капитал и предпринимательские способности, а затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента.

2. Принцип вклада имеет для объекта недвижимости определяющее значение в изменении его стоимости. Например, евроремонт квартиры повышает ее стоимость значительно больше, нежели затраты на сам ремонт, и наоборот, запущенность и неухоженность объекта недвижимости может существенно снизить его стоимость.

Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства.

Основой данного принципа является теория предельной производительности. Согласно данной теории доход, получаемый владельцами факторов производства, при прочих равных условиях, равен их придельному вкладу в общий доход, создаваемый в результате экономической деятельности.

3. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности. Суть данного принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости.

В основе данного принципа лежит закон изменяющихся пропорций. Данный закон гласит, что, начиная с определенного момента, последовательное присоединение единиц переменного ресурса к фиксированному ресурсу дает уменьшающийся предельный продукт в расчете на каждую последующую единицу переменного ресурса.

4. Принцип сбалансированности. Согласно этому принципу любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Как было сказано выше, согласно закону изменяющихся пропорций, используемые для экономической деятельности ресурсы обладают свойством убывающей отдачи. На этом свойстве основывается правило использования ресурсов фирмы, стремящейся к максимизации прибыли. Данное правило является схожим с принципом сбалансированности.

Согласно этому правилу фирма будет привлекать дополнительные ресурсы до тех пор, пока издержки на привлечение дополнительной единицы ресурса не сравняются с доходами от ее использования. Такое использование ресурсов будет эффективным, а их сумма – оптимальна.

5. Принцип оптимальной экономической величины. При сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.

6. Принцип экономического разделения. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимое имущество могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом [21]:

1) Физическое разделение – разделение объекта на части: подвал, этажи, мансарды и др. Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра.

2) Разделение по времени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права.

3) Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения срочного или бессрочного пользования, распоряжения пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4) Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

5) Разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.