Принципы оценки недвижимости

 

3. Принципы, связанные с рыночной средой

 

Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя: принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

1. Принцип спроса и предложения. Спрос на объекты недвижимости – это реальная потребность на них. Предложение – это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

Для жилых помещений соотношение спроса и предложения зависит от демографического состава населения, уровня цен на объекты недвижимости и потребительские товары, интенсивности рекламной кампании, новых законодательных актов и нормативных документов, стоимости кредитов, налогообложения имущества, экологической ситуации в данной местности и других факторов. [16]

Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финансирования сделки, мотивов (или условий) сделки, информированности и уровня компетенции в данном вопросе участников сделки и других причин.

2. Принцип конкуренции позволяет на конкурентном рынке выравнивать доходность инвестиций в разных сегментах недвижимости за счет открытой конкуренции продавцов и покупателей. Уровень доходности на рынке недвижимости привлекает инвесторов, что усиливает конкуренцию. Конкуренция регулирует спрос и предложение, повышает качество объектов и услуг и снижает их стоимость.

При оценке недвижимости необходимо также учитывать уровень риска капиталовложений.

3. Принцип изменения. Данный принцип гласит, что стоимость объекта недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые жизненные циклы.

Типичный жизненный цикл состоит из четырех основных этапов:

1) Этап выведения объекта на рынок (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр.);

2) Этап роста (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.);

3) Этап зрелости, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.);

4) Этап упадка (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).

С учетом жизненных циклов необходимо анализировать и прогнозировать законодательные, демографические, международные, научно-технические, градостроительные, социальные и экологические процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.

То есть все природные и социально-экономические условия меняются, любая собственность испытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимое имущество подвержено таким рыночным изменениям, как доступность ипотечного кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение эффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительских товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие, как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природные явления, могут нанести материальный урон.

4. Принцип зависимости означает, что  изменения факторов внешней среды  способны приводить  к изменению  стоимости объекта оценки. Изменения  параметров внешней среды в зависимости от характера связей между ними и объектом оценки могут приводить как к увеличению стоимости, так и к ее уменьшению.

 

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

 

Рассмотренные выше принципы оценки направлены на определение стоимости недвижимости с позиций совершенного, конкурентного рынка, т.е. такого рынка, который обеспечивает наилучшее и наиболее эффективное (оптимальное) использование недвижимости. Поэтому резюмирующим принципом, выделенным в особую группу и вбирающим в себя принципы всех трех групп, является основополагающий оценочный принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (далее – НЭИ). Принцип НЭИ позволяет определить такое использование предприятия, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту собственности на дату оценки. Но это не полная его формулировка. Об этом забывают те, кто утверждает, что принцип НЭИ вообще не нужен, поскольку иначе вместо детских садов и школ везде будут строиться казино и заводы алкогольной продукции. В действительности принцип НЭИ утверждает, что наиболее эффективное использование — это использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно 1) технически (физически) осуществимо; 2) юридически допустимо; 3) финансово обоснованно и 4) приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости (что относится и к земельному участку), на котором находятся улучшения.

Принцип наиболее эффективного использования, подразумевает, что величина рыночной стоимости объекта оценки формируется его уникальными характеристиками при условии варианта оптимального использования, обеспечивающего удовлетворение общественных и производственных потребностей, максимизацию прибыли его владельца и, как следствие, наибольшую стоимость объекта оценки.

В соответствии с принципом НЭИ: потребность в оптимальном использовании любого объекта собственности, возможном лишь при совокупном взаимодействии трех первых перечисленных групп принципов стоимостной оценки, выражается в существовании принципа НЭИ, синтезирующего и агрегирующего остальные положения оценки рыночной стоимости.

Принцип НЭИ максимально реализуется в оценке недвижимости, что обусловлено ее особенными природными характеристиками. В основе стоимости каждого объекта недвижимого имущества лежит стоимость земельного участка. Любые улучшения земельного участка, относящиеся к объектам недвижимого имущества вследствие их прочной связи с землей и невозможности перемещения без нанесения несоразмерного ущерба, тем не менее могут быть демонтированы, снесены, реконструированы или перепрофилированы под варианты, отвечающие текущим потребностям рынка. В этом проявляется так называемая «двойственность» объектов недвижимости: «Недвижимость всегда двухкомпонентна. Высказывая мнение о ее стоимости, нужно понимать, что она всегда состоит из двух частей: с одной стороны, это постоянная составляющая, имеющая неизменную топографическую привязку, форму и площадь, а с другой стороны – то, что мы деликатно называем «улучшениями», понимая, что нечто, возведенное на участке земной поверхности, не всегда соответствует видению рынка, сложившемуся на дату оценки» [17].

Таким образом, оценка рыночной стоимости недвижимости предполагает выявление варианта НЭИ земельного участка, независимо от того, имеются ли на нем улучшения, в целях определения рыночной стоимости с учетом варианта использования, максимально реализующего его стоимостной потенциал.

Обязательность учета принципа НЭИ в оценке рыночной стоимости недвижимости, заложенная в международных стандартах оценки, закреплена в принятом в сентябре 2014 г. федеральном стандарте «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Принцип НЭИ и его обязательный анализ были закреплены во многих стандартах саморегулируемых организаций (далее – СРО), которые также обязательны к применению в пределах Российской Федерации, например в:

– Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»  (РОО) [6],

– НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» (СМАО) [7];

– НП «Саморегулируемая организация Ассоциации российский магистров оценки» (АРМО).  [8]

Наряду с федеральными стандартами оценки и стандартами СРО, в РФ разрабатываются и действуют отраслевые стандарты и методические рекомендации по оценке отдельных типов имущества для различных целей.

Объекты недвижимости, как правило, допускают альтернативные варианты их использования.

Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования называется вариант, удовлетворяющий четырем критериям:

а) соответствие всем правовым требованиям и ограничениям;

б) физическая возможность;

в) максимальная продуктивность, т. е. обеспечение наивысшей стоимости объекта на дату оценки;

г) финансовая обоснованность.

Оценку недвижимости предваряет анализ объекта и необходимых работ по этапам.

1) Постановка задачи:

– идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;

– определяются цель оценки, понимаемой как вид стоимости объекта недвижимости, и тип прав, которые к нему относятся;

– устанавливается дата оценки;

– выбирается вид оценочной деятельности.

2) Составление плана работ:

– делается график работ по оценке;

– определяются источники и способы сбора информации;

– рассчитываются затраты на сбор и обработку информации;

– выбирается оценочная методология.

3) Сбор и обработка данных:

– выполняется правовая, финансовая, санитарно-экологическая, техническая и другие экспертизы;

– производится сбор данных об объекте недвижимости;

– осуществляется проверка полноты и достоверности данных;

– делается отсев излишних и сомнительных данных;

– проводится обработка данных.

4) Поиск варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.

– проверяется соответствие правовым требованиям и ограничениям;

– анализируется физическая возможность (соответствие варианта использования физическим свойствам объекта);

– рассматривается экономическая осуществимость (возможность реализации рассматриваемого варианта в течение разумного времени с получением достаточной отдачи на инвестиции);

– планируется получение максимальной продуктивности (представляемой как максимальный доход от использования недвижимости).

Анализ принципа НЭИ для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями требуется в случае потребности в определении целесообразности последующего использования существующих на участке улучшений:

1. Земельный участок с существующими улучшениями, представляющими собой объекты незавершенного строительства. Возможность и целесообразность использования объекта незавершенного строительства обусловливается, во-первых, степенью готовности здания; во-вторых, величиной накопленного физического износа. Для объектов незавершенного строительства характерна ситуация, когда затраты на достройку здания превышают затраты на снос и новое строительство. В связи с этим любой объект незавершенного строительства требует проведения детального анализа возможности окончания строительства и потенциала изменения функционального использования и сопоставления с эффективностью новой застройки земельного участка.

2. Земельный участок с существующими улучшениями, требующими реконструкции или капитального ремонта (физический износ от 40 до 80%). Согласно существующим шкалам оценки физического состояния, здания с износом более 40% – это здания, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, эксплуатация которых возможна только в случае значительного капитального ремонта или полной замены некоторых конструктивных элементов. Таким образом, восстановление таких зданий до состояния, пригодного к эксплуатации, а также их адаптация к современным требованиям рынка, зачастую неэффективны и более материально затратны, чем их снос и новое строительство. Это обусловливает потребность в проведении анализа как свободного участка, так и участка с существующими улучшениями.

Анализ НЭИ для земельного участка как свободного целесообразно проводить в случае, если участок по состоянию на дату оценки свободен от застройки, либо его улучшения (здания и сооружения) непригодны к эксплуатации. В соответствии с существующими шкалами оценки физического состояния здания с износом более 80% непригодны к последующей эксплуатации.

Конструктивные элементы таких зданий находятся в разрушенном состоянии и не подлежат восстановлению. Таким образом, отсутствует возможность воссоздания улучшений, а проведение анализа земельного участка с существующей застройкой нецелесообразно.

Анализ НЭИ для земельного участка с существующими улучшениями требуется в тех случаях, когда отсутствует потенциальная возможность их сноса ввиду ограниченности правообладания, либо снос существующих строений и рассмотрение участка как условно свободного нецелесообразно, поскольку улучшения представляют собой пригодные к эксплуатации объекты, соответствующие текущим потребностям рынка:

1. Объекты, представляющие собой составную часть неделимой вещи (квартиры, помещения формата «street retail», офисные помещения, помещения в торговом центре). В соответствии с Гражданским кодексом РФ [1] вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. К таким вещам относятся жилые и нежилые помещения. При оценке составной части неделимой вещи отсутствует возможность анализа сноса всего строения, частью которого она является. Следовательно, отсутствует возможность проведения анализа НЭИ для земельного участка как условно свободного. Последнее отражено в ФСО «Оценка недвижимости (ФСО №7)», где говорится, что анализ частей объектов недвижимого имущества проводится с учетом фактического использования других частей данного имущества [5]. Между тем возможно проведение анализа с точки зрения текущего функционального назначения помещения и возможности и эффективности его изменения, что обусловливает потребность в анализе НЭИ земельного участка с существующими улучшениями.

2. Здания жилого и коммерческого назначения, пригодные к эксплуатации: физический износ от 20 до 40%. В соответствии с существующими шкалами оценки физического состояния здания с износом от 20 до 40% это здания в удовлетворительном состоянии, пригодном к эксплуатации. Принимая во внимание тот факт, что снос таких зданий, как правило, дорогостоящая процедура, а текущее физическое состояние здания позволяет продолжать его использование, рассмотрение варианта сноса и нового строительства справедливо только в том случае, если объемы строительства здания или его функциональное назначение наглядно противоречит текущим потребностям рынка. В иных случаях исследование варианта сноса здания нецелесообразно, так как рациональный покупатель будет рассматривать данный объект как функционирующий, и, следовательно, оценка должна опираться на наиболее вероятный вид использования, который в данном случае будет представлять собой текущее назначение здания. Между тем следует рассмотреть возможности изменения функционального назначения существующего строения, которое ввиду длительного срока эксплуатации может отличаться от назначения, отвечающего текущим потребностям рынка. Следовательно, необходимо проводить анализ НЭИ для земельного участка с существующими улучшениями.