Принципы оценки недвижимости

Таким образом, выделенные ключевые параметры объектов недвижимости позволяют группировать их для целей анализа НЭИ и таким образом дополнить существующие классификации объектов недвижимости новым признаком для целей проведения стоимостной оценки – необходимостью и степенью детальности анализа НЭИ.

Рассмотрим примеры  НЭИ:

Пример 1: Допустим, что оценщик анализирует варианты строительства коттеджа на участке 15 соток. Стоимость одной сотки земли равна 2000 долл.

Рассматривается три варианта строительства:

• 1-й вариант — коттедж с общей площадью 420 м2, себестоимость строительства 250 долл./м2.
• 2-й вариант — коттедж с общей площадью 510 м2, себестоимость строительства 210 долл./ м2.
• 3-й вариант — коттедж с общей площадью 630 м2, себестоимость строительства 190 долл./ м2.

Известна рыночная стоимость каждого варианта коттеджа. 
Результаты определения НЭИ участка представлены в таблице 1.

Таблица 1. Расчет НЭИ участка земли

Параметры	Площадь коттеджа, м2
	420	510	630
Себестоимость строительства(долл./ м2)	250	210	190
Рыночная стоимость	150 000	175 000	180 000
Стоимость строительства	105 000	107 100	119 700
Стоимость земли	30 000	30 000	30 000
Ожидаемая прибыль	15 000	37 900	30 300

 

По результатам видно, что коттедж с общей площадью 510м2 является НЭИ из числа рассматриваемых вариантов. 
Кроме оценки ожидаемой прибыли, аналитик должен определить норму прибыли, так как если выявятся варианты с более высокой нормой прибыли с аналогичным риском, то рассматриваемый вариант не будет НЭИ.

В нашем случае застройщик должен инвестировать 137100 долл., чтобы получить прибыль 37900 долл., следовательно, норма прибыли составит 27,6%.

В рассмотренном примере стоимость земли была задана, что бывает довольно часто. Более сложный случай для расчета возникает, когда необходимо определить стоимость земли или максимальную сумму, которую может инвестировать застройщик в покупку земли, чтобы получить ожидаемую норму прибыли.

В этом случае необходимо проанализировать возможные разрешенные варианты использования участка земли и определить, какой из них приведет к самому большому остаточному доходу. В соответствии с классической экономической теорией этот доход приписывается земле и характеризует ее стоимость.

Пример 2: Оценщику необходимо определить НЭИ участка по заданию застройщика, который планирует строительство на нем малоэтажного многоквартирного дома с целью получения дохода от его эксплуатации. Застройщик хочет иметь доход в 18% годовых в долларах США. Возможно возведение 3-х вариантов многоквартирного дома со следующими характеристиками:

• 1-й вариант: 12-ти квартирный дом с трехкомнатными квартирами общей площадью 95 м2. Квартиры могут быть сданы в аренду с месячной платой 400 долл. в месяц. Затраты на строительство составят 150 долл./ м2.
• 2-й вариант: 6-ти квартирный дом с пятикомнатными квартирами общей площади 150 м2. Арендная плата за такие квартиры составит 750 долл. Затраты на строительство 145 долл./ м2.
• 3-й вариант: 4-х квартирный дом с восьми комнатными квартирами общей площади 210 м2. Арендная плата составит 870 долл. Затраты на строительство — 130 долл./ м2.

Оценщик установил также, что затраты на эксплуатацию зданий подобной серии (операционные расходы) составляют в среднем 40% валового рентного дохода.

Таблица 2. Расчет НЭИ участка земли

Наименование	Стоимость,  долл.США
	12-ти квар. Дом	6-ти квар. дом	4-х квар. дом
Затраты на строительство	12*95*150= 171000	6*150*145= 130500	4*210*130= 109200
Потенциальный валовой доход	400*12*12= 57600	750*12*6= 54000	870*12*4= 41760
Расходы на эксплуатацию здания	-23040	-21600	-16704
Чистый операционный доход	34560	32400	25056
Прибыль застройщика	-30780	-23490	-19656
Доход отнесенный к земле	34560-30780=3780	32400-23490 =8910	25056-19656=5400
Показатели стоимости земли	37800	89100	54000

 

Известно также, что ставка дохода для земли составляет 10% годовых в долларах США. 
Результаты определения НЭИ участка представлены в таблице 2.

Расчет показывает, что НЭИ является строительство 6-ти квартирного дома с пятикомнатными квартирами. 
Из анализа сопоставимых показателей по расходам па строительство, доходу и прибыли в отдельности такой вывод не следует. Он появляется только тогда, когда доход был отнесен к земле, что соответствует классической экономической теории.

Рассмотрим вариант использования НЭИ обустроенного участка земли. Допустим, что владелец дома, рассмотренного в предыдущем примере, то есть 6-ти квартирного с пятикомнатными квартирами, рассматривает варианты строительства пристройки к дому, разрешенной градостроительными нормами. С учетом архитектурных требований возможно 2 варианта пристроек.

Таблица 3 Определение НЭИ обустроенного участка

Наименование	Стоимость, долл. США
	Сущ.вариант 6 квартир	Вариант 1 +6 квартир	Вариант 2 +4 квартиры
Валовой доход :  существующий дом дополнение	54000	54000  54000	54000  41760
Потенциальный валовой доход	54000	108000	95760
Потери рентной платы (5%)	-2700	-5400	-4788
Эффективный валовой доход	51300	102600	90972
Операционные расходы (40%)	-20520	-41040	-36389
ЧОД	30780	61560	54583
Капиталовложения в существующий дом	130500	130500	130500
Капиталовложения в дополнения		120000	100000
Общие инвестиции	130500	250500	230500
Норма прибыли на инвестиции	23,60%	24,60%	23,70%

 

Первый вариант предусматривает в пристройке размещение еще шести дополнительных пятикомнатных квартир, а второй — четырех восьми комнатных квартир.

Первый вариант оценен строителями в 120000 долл., а второй в 100000 долл. Рыночные условия аренды квартир составили: 750 долл. в месяц для пятикомнатных квартир и 870 долл. для восьми комнатных. Расчеты для этого варианта приведены в таблице 3.

Из приведенного расчета следует, что НЭИ обустроенного участка будет строительство пристройки с шестью дополнительными пятикомнатными квартирами.

Пример 3: Определить НЭИ земельного участка, если имеются три варианта строительства: жилой многоквартирный дом, офисное здание, здание розничной торговли.

Таблица 4.

Показатели	Жилой многоквартирный дом	Офисное здание	Здание розничной торговли
Площадь (м2)	7300	8200	5800
Стоимость строительства (за 1 м2 в долл. США)	500	400	400
ЧОДобщ	1 500 000	1 780 000	1 320 000
Коэф-т капитал.для здания	0, 13	0,12	0,14
Коэф-т капитал.для земли	0, 1	0,1	0,1
Стоимость строительства	3  650 000	3 280 000	2 320 000
ЧОДздания	474 500	393 600	324 800
ЧОДземли	1 025 500	1 386 400	995 200
Стоимость земельного участка	10 255 000	13 864 000	9 952 000

 

По результатам таблицы  видно, что НЭИ  данного земельного участка  будет строение офисного здания.

 

Заключение

 

Процесс оценки недвижимости состоит из определенных этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.

Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения.

При залоге собственности для обеспечения кредита необходимо выяснить, насколько ценен этот залог. Каждая из отмеченных проблем требует от оценщика определения особого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов. Полезность, замещение и ожидания являются основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять сущность возникающих проблем.

При оценке необходимо получить детальную характеристику и физическое описание объекта и определить связанные с ним юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве.

Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование.

Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта. В этом случае действие принципов сбалансированности и экономического размера позволит определить наиболее рациональный вариант использования объекта.

Принцип изменения делает необходимым для оценщика установление фактической даты оценки. Отсутствие конкретной даты в отчете может ввести в заблуждение человека, воспользовавшегося данными об оценке спустя несколько лет. Специалисту по оценке необходимо помнить, что информация, полученная из других отчетов, достоверна в течение ограниченного времени, как правило, одного года, а в условиях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев.

Принципы, основанные на представлениях пользователя, принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения) и принципы, связанные с рыночной средой направлены на определение стоимости недвижимости с позиций совершенного, конкурентного рынка, т.е. такого рынка, который обеспечивает наилучшее и наиболее эффективное (оптимальное) использование недвижимости. Поэтому резюмирующим принципом, выделенным в особую группу и вбирающим в себя принципы всех трех групп, является основополагающий оценочный принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования остается ключевым положением теории оценки стоимости и требует практической реализации в условиях информационно ограниченного и неразвитого рынка недвижимости, характерного для России.

Исходя из специфики природных характеристик объектов недвижимости, заключающейся в их неоднородности с точки зрения состава (изнашиваемая составляющая – улучшения, неизнашиваемая составляющая – земельный участок), обоснована потребность в реализации принципа НЭИ именно для данного типа имущества.

Обязательность анализа при оценке недвижимости в пределах РФ закреплена в принятом федеральном стандарте «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Согласно МСО понятие НЭИ применяется в отношении рыночной стоимости и не фигурирует в определениях иных видов стоимости.

В то же время определение справедливой стоимости для целей составления финансовой отчетности, данное в МСФО, которые в последнее время стали активно применяться в российских компаниях, отличается от понятия справедливой стоимости МСО и содержит указания на необходимость оценки с учетом НЭИ объекта.