Управление коммерческой недвижимостью на примере ТРЦ «МегаСити»

Федеральное агенство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Самарский государственный архитектурно-строительный университет»

 

Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости

 
 
 
 
 
 
 

Курсовая работа по дисциплине: «Управление недвижимостью»

на тему

«Управление коммерческой недвижимостью на примере ТРЦ «МегаСити»

 
 
 

 

                                                           Выполнила: студентка 5 курса группы 241,

                                                           специальности Экономика, ОСНИ

                                                           Заико А. Е.

                                                           Руководитель: Щёголева И. П.

 

 

 

 

Самара 2014

Содержание:

Введение………………………………………………………………………………………...3

Глава 1. Теоретические аспекты управления недвижимостью………………………….......4

1.1Управление недвижимостью: сущность, функции и уровни управления………………4

1.2Субъекты рынка недвижимости, участвующие в управлении недвижимостью………..10

1.3Понятие коммерческая  недвижимость и ее особенности………………………………...12

1.4Виды коммерческой недвижимости……………………………………………………….14

1.5Способы управления коммерческой недвижимостью……………………………………15

Глава 2. Управление развитием коммерческой недвижимости на примере ТРЦ «МегаСити»……………………………………………………………………………………..18

2.1 Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара……………………………………….18

2.2 Описание объекта недвижимости…………………………………………………………20

Заключение……………………………………………………………………………………...23

Список использованной литературы………………………………………………………….25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

   Вопросы создания, развития недвижимости и последующего управления ею в последнее время являются очень популярными. Это объясняется тем, что недвижимость формирует основное звено всех рыночных отношений. Определение недвижимость включает в себя жилую и коммерческую недвижимость.

   Цель данной работы - определить основные направления развития коммерческой недвижимости.

   Задача работы - изучение коммерческой недвижимости и элементов управления ею на примере торгово-развлекательного комплекса «МегаСити».

   Курсовая работа состоит из двух глав, каждая из которых включает в себя несколько частей. В первой главе даётся определение понятия «управление недвижимостью», его цели, функции, рассматривается классификация коммерческих объектов недвижимости. Во второй главе дается краткая характеристика исследуемого объекта, его арендная политика и управление доходами.

   Основными объектами, приносящими доход, являются объекты коммерческой недвижимости.

   Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Разнообразие объектов недвижимости, приносящих доход, а так же необходимость эффективного управления, с целью получения максимально возможного дохода.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические аспекты управления недвижимостью.

1.1 Управление недвижимостью: содержание, функции и уровни управления.

   Понятие «управление» широко употребляется в современной экономической и управленческой литературе, однако трактовки его многообразны. Трактовка автора базируется на понимании управления как свойства любых организованных систем, имеющего специфику в социальных системах.

   Управление - необходимая функция любых организованных (упорядоченных) систем (технических, социальных и пр.), обеспечивающая их сохранение и воспроизводство, координацию взаимодействия между элементами системы.

   Управление - сознательная целенаправленная систематическая деятельность по организации эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.

   Указанное определение может быть принято как базовое при раскрытии содержания управленческой деятельности в любой из сфер общественной практики, так как оно содержит основные требования, предъявляемые к этой деятельности:

• управление должно осуществляться сознательно, на основе изучения закономерностей протекания общественных процессов (экономических, политических, национальных и т.д.);
• управление должно быть направлено на достижение определенных, ясно сформулированных целей, поскольку при ином подходе невозможно определить, является ли управленческая деятельность эффективной, и на разработку способов их достижения;
• смысл управления состоит в обеспечении эффективного функционирования объекта управления, поэтому критерием эффективности управления недвижимостью не может быть, например, минимизация затрат на него: эти затраты должны быть соразмерны с эффективностью использования объекта недвижимости;
• управление является систематическим, а не разовым процессом: нельзя свести смысл управления к принятию только одного, даже взвешенного и обоснованного решения;
• управление всегда осуществляется в условиях определенной, причем изменяющейся внешней среды, которая воздействует одновременно как на объект, так и на субъект управления.

   Приведенное базовое определение управления применительно к экономической сфере нуждается в уточнениях с учетом следующих двух важных характеристик:

   Развитие экономики органически связано с развитием разделения труда, в ходе которого управление превращается в самостоятельный вид хозяйственной деятельности, а при развитии предпринимательства становится одним из видов предпринимательской деятельности.

   Между указанными характеристиками управления ( управление как функция собственника и как предпринимательская деятельность) существует серьезное противоречие. С одной стороны, при управлении предприниматель призван реализовывать интересы собственника ( например, повышать стоимость принадлежащей ему недвижимости), а с другой - он имеет собственные интересы, отличные от интереса собственника(получить максимальное вознаграждение за свою деятельность).

   Существование указанного противоречия - это не следствие злого умысла, а объективный результат разного социально-экономического статуса собственника и управляющего.

   Создание эффективной системы управления недвижимостью предполагает выработку таких норм и стандартов управления, таких договорных отношений и механизмов материального стимулирования управляющих, которые позволяли бы свести к минимуму негативные последствия этого противоречия.

Элементами такой системы могут быть:

• совместное определение основных целей и принципов, которыми должен руководствоваться управляющий, оформленных в виде декларации или концепции управления объектом (разработанным управляющим и согласованных с собственником);
• регулярная и пунктуальная отчетность управляющего перед собственником, включающая не только формализованные, цифровые данные, но и текстовую часть, объективно отражающую деятельность управляющего;
• регулярные аудиторские проверки по согласованному собственником и управляющим графику;
• создание механизмов материального поощрения управляющих, содержащих ясно выраженную связь между его доходом и приростом стоимости имущества.

   Управление - целенаправленный перевод объекта из начального состояния в заданное в изменяющихся условиях, осуществляемый наиболее эффективным образом.

   Управление, во-первых, всегда направлено на достижение определенных целей, которые должны быть ясно определены и сформулированы, а во-вторых, оно должно обеспечить достижение этих целей наиболее эффективным образом, т.е. с минимальными издержками.

   Управление - выбор наилучшего варианта из возможных (наилучшего варианта использования объекта, наилучшей организационной структуры, наилучшей организации управления и т.д.).

   Управление всегда связано с анализом сильных и слабых сторон объекта управления, внешней среды, разработкой критериев принятия решений и выбором возможностей.

   Управление - комплекс мероприятий (функций), которые должны быть реализованы для достижения поставленных целей.

   Таким образом, указанные определения не являются альтернативными, они отражают различные аспекты управления и взаимно дополняют друг друга. Так, если речь идет об управлении развитием недвижимости, то в общем виде его задача состоит в том, чтобы обеспечить перевод объекта недвижимости из данного состояния (неразработанный земельный участок) в заданное (развитый объект недвижимости), причем это должно быть сделано наилучшим образом. Для разрешения поставленной задачи необходимо, во-первых, определить, какой из вариантов развития наилучший для данного участка, во-вторых, использовать наилучший вариант финансирования, наилучшую организационную схему, наилучший способ контроля за деятельностью подрядчиков и т.д.

   Аналогичным образом в процессе управления созданным объектом недвижимости должен быть выбран вариант управления, определены вариант использования объекта, целевая группа показателей. Модель арендной политики, вариант эксплуатации объекта и пр.

   Для реализации выбранного варианта управляющий должен выполнить определенные мероприятия (функции) - организовать реализацию проекта, скоординировать действия разных участников, проконтролировать ход реализации проекта и т.д.

   Определение управления как процесса, состоящего из отдельных мероприятий (функций), - одно из наиболее известных и традиционных в науке управления. Основы такого понимания управления заложены в классической школе управления французским теоретиком и практиком управления А. Файолем.

   Согласно его представлениям, управлять - значит предвидеть организовывать, распоряжаться, координировать и контролировать.

Соответственно этому весь процесс управления состоит из следующих подпроцессов:

• прогнозирование и планирование (изучение будущего, постановка целей и разработка программ действий по их достижению);
• организация (создание технологических, организационных и социальных структур, обеспечивающих достижение поставленных целей);
• руководство (распоряжение), т.е. приведение в действие персонала;
• координация (согласование работы отдельных участников деятельности);
• контроль (наблюдение за выполнением установленных правил и распоряжений).

   Являясь частным случаем управления, управление недвижимостью подчинено общим законам управленческой деятельности и включает выполнение указанных функций. В то же время из-за специфики недвижимости как объекта управления управление ею имеет и особенности. Прежде всего, поскольку недвижимость выступает как одна из разновидностей собственности, на нее распространяются общие положения для управления собственностью.

Проблема управления собственностью может рассматриваться в двух аспектах:

• управление собственностью как управление субъектами собственности (управление отношениями собственности);
• управление собственностью как управление объектами собственности (эффективность их использования).

   Как следует из перечисленных позиций, большая часть функций по управлению отношениями собственности доступна только государству и отчасти муниципальным образованиям. Именно государство задает правила взаимоотношений между собственниками, определяет возможности развития разных форм и видов собственности (через законодательное определение статуса государственных предприятий, их разновидностей, лицензирование, систему банкротства, налогообложения и пр.), поощряет или, напротив, тормозит их развитие.

   Управление отношениями собственности - важнейшая функция государства независимо от его доли как непосредственного собственника экономике страны.

   Что касается управления собственностью как управления объектами собственности, то в его рамках целесообразно выделить, в частности, следующие направления:

• управление недвижимостью;
• управление финансовыми ресурсами;
• управление нематериальными активами (интеллектуальной собственностью).

   Управление недвижимостью, таким образом, - один из видов управления собственностью и поэтому должно быть подчинено интересам собственника. Оно призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

Специфика управления недвижимостью определяется также такими факторами:

• цели собственника
• масштабы и структура объекта управления
• типы недвижимости.